摘要：随着地球上的有限资源不断的在消耗，但是人口也在不断的在增加，所以需要更大的居住面积，社会上建筑工程也在迅猛的发展中。这会造成能源的不断消耗。所以，居住建筑的节能问题已经受到社会广泛的关注。人民的生活水平正在不断的提高，绿色的施工技术是一种新的需求，建筑过程中的能源节省问题也备受关注。所以，当下建筑物不仅仅要满足基本的需求外，建筑过程的节能目的也要被满足，尽可能的去减少能源的消耗。
关键词：居住建筑；节能设计；优化策略
引言
目前，随着我国城市化水平的快速发展以及人口数量的不断递增，人们对住房的需要越来越大，房地产行业达到了前所未有的发展高峰。虽然房地产开发给我国经济效益的提升带来了较大的发展机遇，但同时也在一定程度上加大了住房开发风险，使得该行业在日益激烈的市场竞争环境下所面临的压力越来越大。因此，在此背景下，为了更好地促进企业长远发展，使房地产开发行业能够获得竞争优势，房地产企业应该尽快找出开发管理中存在的重难点问题，对其进行适当的调整和改进，使房地产的开发能在保证住房高质的情况下，促进国家和企业综合效益的有效提升，实现目标的长远发展。
1 房地产开发管理的重难点探讨
1.1开发前市场调研不足
对于房地产开发行业来说，土地开发前的市场调研是十分重要的，然而在现行的房地产开发行业中，却存在着较为普遍的市场调研不足的现象。这就使得项目在设计时缺乏有效地信息引导，不能形成完整准确的规划，开发项目的可行性和决策的有效性得不到保证。再加上部分开发商对调研意识较为淡薄，致使项目的开发规划中主观意愿较多，产品研发不够全面尧系统尧科学，甚至，在工程施工后期还会造成开发技术的变更，严重影响工程的效益和质量，给企业带来较大的麻烦。
1.2开发管理体系不完善
为了更好地加大施工期的管理力度，促进工程的顺利实施，企业必须要构建完善的开发管理体系。然而，在现行的房地产开发企业中，大多开发商都过分追求经济效益，使得对施工过程中的人员管理被忽视。这就在一定程度上加大了工程实施的随意性，致使项目开发与项目管理相脱节的情况愈加严重，工程的质量和效率得不到保证[1]。因此，管理体系的不完善也是目前房地产开发管理行业中的一个重难点。
1.3施工图纸供应较慢
工程的所有步骤都是按照图纸来进行的，然而，由于工程在开发前期没有做好调研工作，使得项目没有进行及时的决策，延误了施工图纸的设计。因此，这就在一定程度上造成了工期的延长，并且由于施工图纸供应较慢，使得工程中出现的计划变更进一步加大，项目施工缺乏了一定的合理性和可操作性[2]。尽管通过后期的改变，使工程开发暂时满足了社会需求，但从整体上来说，其研发的项目的质量水平是较为低下的，直接导致了企业竞争力的下降，自身价值无法得到充分发挥。
1.4施工材料缺乏管理
在房地产开发管理中，为了加大管理的有效性，企业会与施工单位签订相关的合同文件，其中，对于施工材料的提供，主要是由企业集中购买提供，这样不仅能节约时间，还能实现资源的优化配置，当然，对于一些重要的材料，乙方也是要承担部分责任的，如钢筋水泥木材等的提供[3]。然而，随着开发商工作量的加大，部分开发商会与承包商进行合作，这样就造成了材料管理的不科学，一些劣质材料用于工程施工和材料供应不及时的现象普遍出现，严重影响了工程的顺利实施，使得工程质量得不到保证。
2 提升房地产开发管理水平的措施
对于我国房地产开发管理中存在的重难点问题，不仅要从制度上进行加强，还要从管理人员方面进行强化。
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2.1做好项目开发的前期工作
2.1.1建立可行的项目质量管理责任制
作为房地产开发项目主要负责人，一定要亲自抓好质量工作，因此，开发项目质量全权负责人就是项目负责人。项目质量经理，对于房地产开发项目质量控制也发挥着重要作用。质量经理的职责是编制开发项目质量计划，制定切实可行的市场定位目标，按质量计划规定，组织实施检查项目质量，对发现重大的质量问题，一定要及时报告项目团队负责人。同时，编制项目质量报告，与上级之间部门沟通协调，寻找有效办法解决问题。项目质量经理检查监督质量，应完成自己应负的质量责任，专业负责人、各部室、各专业人员也要根据项目需求，切实完成岗位质量监督检查职责，只有这样，项目质量才能有保证。
2.1.2制定开发项目质量计划
在房地产开发项目管理中，管理者能够明确质量目标和质量标准，了解和掌握项目的特点，按质量计划层层落实质量监督检查职责。质量管理计划要简明扼要，每一层次职责、权限都要明确，使得质量管理制度重点突出，具有可操作性。
2.2住房设计要满足市场需求
随着人民生活水平的提高，人们对住房的要求已经不仅仅只满足于基本需求，更要求能够住得舒服住得享受。因此，在这样的情况下，房地产行业要想提升市场竞争力，就必须要以市场需要为导向，住房设计要在工程质量得以保证的基础上，进一步加大规划的多样化，将目光更多的投入到用户需求上。在重视住房格局搭配的同时，对于住宅区周边环境的条件也要进行适当的改变，如在住房旁边设计走廊通道和花园，使得居民能够在室内就能感受到自然的美，既提升了住房的档次，还促进了居民居住的舒适感。
2.3提升房地产开发的质量
管理住房的质量是促进企业经济效益增长的基础，也是实现房地产开发行业长远发展的重要保证。对于房地产开发企业来说，工程项目的质量是极其重要的，同样，对于居民来说，花费巨大的财力来购买房屋，如果质量得不到保证，必然也会给生活带来的较大的困扰。所以在此情况下，房地产开发商就要更加重视工程的质量问题，做好相应的项目监督与管理，使工程质量能够得到保证。同时，在工程的后期，也要做好养护管理，对于一些不该出现的质量问题，如屋面漏水尧墙壁破裂等，房地产企业也要及时进行处理，加大用户对企业的认同感。
2.4促进材料分包管理的高效性
为了更好地促进工程的实施，明确精细化的分工管理，房地产开发企业与施工单位在进行施工前，可以对合同中的内容进行适当的调整，选择分包合作的方式进行材料管理。开发商可以自行购买施工用品，但购买用品的价格以及内容都必须要经过企业实地调查后进行支付，并且为了防止虚报乱报现象的情况出现，房地产企业还要制定相关的开发管理体制，明确购买项目上报要出示相关票据。同时，还要加大对施工人员的管理，对工程进行实时实地的监督和调整，确保工程质量和效率能够得以保证。
2.5制定完善合理的开发管理方案
在房地产项目开发过程中，相关人员需要根据科学地方案计划来开展开发管理工作。房地产企业需要结合项目开发的实际情况以及开发的目的等，做好项目方案与计划的编制。只有保证方案的科学性与完整性，将开发过程中的难点与重点都考虑周到，才能够在具体的实施过程中从容应对，避免出现差错，造成不必要的损失。
结束语
总之，在现行的房地产开发中还存在着许多的问题，要想做好房地产的管理工作，除了要依靠房地产开发企业外，施工单位也要积极配合工作，协调发展，从根本提升房地产开发水平。
参考文献：
[1]孙金桃.浅谈项目监理机构在建筑工程施工管理中应把握的重点、难点及对策[J].中国房地产业，2017（28）.
[2]王闻.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国建设信息化，2016（14）：76-78.
[3]杜慧敏.房地产开发项目管理的工作思路与重点管控[J].城市建设理论研究：电子版，2016，6（8）.
论文作者:廖春燕
论文发表刊物:《基层建设》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/2
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