摘要：随着我国的精装修建筑的不断推广，如何有效管理精装修工程逐渐成为建筑业关注的重要问题。本文主要结合本人多年的装修经验，探讨了装饰装修过程中应注意的几个关键问题。
关键词：精装修；装饰装修；管理
前言
随着我国房地产的快速发展以及人们生活水平的持续提高，也促使了房地产住宅项目日益向精装修这个方向发展。对于那些小业主来讲，因对精装修深入了解不够，在房地产精装修设计管理等方面还未能做到有效把控，特别是随着我国房地产企业规模的日益扩大，其管理难度也日益增大，一旦处理不好这些问题，都将对我国房地产开发商的信誉和销售带来极为不利的影响。
1精装修的含义
所谓精装修的楼盘，即房地产商与客户进行交付的时候，已经将房屋内部所有的硬件装修全部完成。例如，地砖、地面地板、浴缸、窗帘、整体橱柜、墙面涂吊顶、沙发、床头柜、空调、固定的家具等。客户正式入住的时候只需要配备一小部分的家用电器(精装修的程度是根据楼盘的定位而言，有一些精装修的楼盘会将家用电器全部配好)与一些日常用品即可，例如，洗涤用品、床上用品和办公用品等。就是我们平时所说的直接住进新房，无需进行二次装修。
2精装修的意义
同传统毛坯房相比较，精装修的楼盘主要优势体现在下面几个方面：
周期短：如果一个大型楼盘全部完成交付之后，各家各户再分别自己进行装修，那么整个小区和建筑的装修则需要3～5年之久，有些甚至会更加久。但是统一的精装修能够将施工的时间控制在4到6个月，大大减少装修的时间，提高装修的效率；节约能源：一般情况下，精装修的楼盘工程量非常大，施工的区域非常广，如果能够将大工程自身的优势充分发挥出来，相比较于各家各户依次装修会解决很多能源和材料。比如，自己装修时剩余的半桶漆或者是边角料会没有用；质量好：精装修的楼盘进行装修时都是大批量的采购材料，开发商会对其进行招投标，这样优胜劣汰的方式能够有效规范市场，保证精装修的质量，确保户主居住的质量。
3房地产住宅项目精装修的优势及重要性
对于房地产开发商来说，在销售楼房的时候进行一个住宅的精装修之后会有很大的好处，在对住宅的精装修之后，可以整体提高这个楼盘的档次。能够让人们来挑选楼盘的时候会因为住宅的精装修而选择这个楼盘，给房地产开发商带来了极大的利益。同时在进行精装修的时候需要一定的原材料来进行装修的工作，所以房地产开发商，经销商可以和材料批发商进行合作，这样对双方都能产生一定的利益，所以往往房地产开发商都会喜欢把住宅精装修之后在进行销售。而对于消费者来说，大多数人都不太了解住宅项目的精装修设计管理是怎么样的，只知道能够交接楼房之后不用再进行装修，能够省去很大一部分时间和精力，于是这也造成消费者更倾向于购买精装修之后的住宅。由此可见，房地产对住宅的精装修项目在当今社会是很有优势的。
4精装修高层建筑装饰装修的施工管理
4.1施工进场前现场协调
精装修施工单位进场前，甲方的现场管理人员需要协调其与土建施工单位的相关事宜，协调场地移交。移交的现场必须严格按要按国家相关规范和合同要求的标准进行检查，检查的重点主要在以下几个方面：
土建单位的洞口尺寸、楼地面平整度、标高等；对于精装修施工容易破坏而对小业主又比较直观的土建成品，如阳台栏杆、铝合金门窗等；小业主收楼后投诉意见最多的渗漏问题，渗漏问题最好在土建阶段解决，一旦精装修施工后再处理会出现很多问题。
4.2图纸会审和设计交底
现场管理人员在正式开工实施之前，需要协同监理召集施工进场动员大会、设计交底会议，由监理单位会后形成相关会议纪要并送各方签字确认。单位由于审图时间短，图纸会审不能完全解决问题，许多问题是靠边干、边发现、边解决。所以设计单位也必须全程密切配合。
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4.3施工进场前需要做好协调沟通工作
装修的现场管理人员要在施工人员进入施工现场之前就要做好协调的相关工作，比如住宿、食堂以及装修过程中涉及到的问题等等，根据协调好的内容拟定相关的书面协议，用于确保不必要的分歧的解决。同时，现场的管理人员还需要就精装修工程相关建设分包单位之间的配合的事情进行协商，也要签订相关的协商协议。现场人员还要担负协调精装修施工单位与土建单位的交接验收，并形成相关的纪要和文件，主要有：土建垃圾是不是已经清完、土建施工质量合格与否、消防主机等设备能不能正常的运行、完成管道、地面的闭水试验、检查给排水系统运行状况以及强弱电、空调等接口有没有到位等等。
4.4施工进度管理
精装修施工单位进场后，房地产公司现场管理人员应当组织土建总包、精装修单位、监理单位根据合同总工期，土建移交情况来确定关键节点。精装修施工单位根据关键节点深化后，排出精装修的施工进度计划，计划要求明确泥水完工日期、木门进度安排、乳胶漆的工作安排、厨具及洁具进场及安装时间。影响进度的主要因素包括以下方面：土建移交场地迟；垂直运输的效率；精装修单位的劳动力投入；泥水及复杂的木作业的进度；主要材料的供应。
4.5施工过程质量管理
4.5.1施工细节质量控制
各个专项施工细节也是精装修住宅工程质量控制的关键所在，要求对以下一些专项施工重点作出控制：
吊顶工程检查：确保吊顶工程饰面材料、吊杆、龙骨的材质、品种、规格和安装间距及连接方式符合规范要求。吊顶标高、尺寸和造型符合设计要求.
材料质量检查：木龙骨、木饰面板和塑料饰面板的燃烧性能等级证明，石材面板应进行防碱背涂处理。
厨房、卫生间防水工程检查：厨房和卫生间是防水检查的重点，为了保证装修的质量，首先要对施工工艺进行严格的审查；其次，严格按照要求对防水施工进行质量监控；最后，在防水工程施工完成后，下一道工序开始之前，对厨房和卫生间实施48小时的避水试验，确保工程质量过关，无渗漏现象出现。
墙面涂饰工程检查：涂料的品种、型号、颜色、图案和性能都必须符合设计要求，产品合格证和性能质量检测报告齐全，水性涂料涂饰工程施工确保在适宜的温度进行，涂饰均匀、粘结牢固，杜绝漏涂、透底、起皮和反锈等问题。涂饰工程中新建筑物的混凝土或抹灰基层应涂刷抗碱封闭底漆。
细部工程检查：对细部工程的施工质量检查，首先要保证细部工程施工所用材料必须合格，经过完整的检验流程，且检验结果符合工程要求。另外，还要对工程安装预埋件以及后置预埋件的类型、数目、位置、尺寸、造型以及固定方法进行重新的落实，保证其各个方面都满足规定，且表面光滑无裂缝产生，色泽弧度一致，接缝严密没有损坏。
4.5.2重视隐蔽验收
各类管线（强、弱电管，给排水管道，空调系统等）、所有吊顶内龙骨及基层、地板木龙骨、功能区防水施工等隐蔽部位是装修施工质量控制的关键，要严格执行隐蔽工程验收制度，督促检查施工单位是否严格执行工序交接验收制度，认真实行自检、互检、专职检查、交接检，上道工序不合格，不准进入下道工序施工。
结束语
精装修的项目工程非常复杂，目前装修工程的质量管理，大多数依靠施工阶段对于施工质量的检查，没有提出完整的预防和管理方案。按照高标准的室内装修和设计，来统一对房屋进行装修，从而形成贯穿整个项目的管理体系，是房地产开发商应该考虑的模式。通过合理管理整个工程的施工过程，才能够确保精装修的工程质量，使得户主自身的合法权益得到有效保障。
参考文献
[1]谢建琦.绿色环保设计在建筑室内装饰装修设计中的分析[J].低碳地产，2016，2(16)：306.
[2]梁永学.大型建筑装修工程施工常见问题及加强现场管理措施[J].科学之友.2017（01）：115-116.
论文作者:张荣明
论文发表刊物:《基层建设》2019年第33期
论文发表时间:2020/4/30
标签：精装修论文; 装修论文; 土建论文; 楼盘论文; 工程论文; 住宅论文; 现场论文; 《基层建设》2019年第33期论文;