摘要：随着国民经济的快速增长,房地产开发项目的发展非常迅速,房地产业逐渐成为我国经济的支柱产业,房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。因此,房地产的开发管理也逐渐的引起人们的重视,如何对房地产开发项目进行有效的管理,实现相关资源的优化配置,保持房地产行业的健康发展,促进社会经济的稳定发展是当前房地产项目管理的关键探讨。
关键词：房地产开发；项目工程；工程管理
1导言
由于房地产项目不仅开发时间较长，而且对于施工要求也较高，这就需要对其做好相应的工程管理工作，以免造成较大的资源浪费或者是建设问题。将科学合理的管理方法应用到房地产开发项目的工程管理中，能够使得建设资源得到最大化的应用，并且有利于房地产项目的井然有序进行，最终为实现房地产企业获得更大的利益打下坚实的基础。
2房地产开发项目工程管理的重要性
2.1保证项目的按期完成
要想保证房地产开发项目的规范化进程和顺利完成，就要对房地产开发项目进行合理的规划和管理，有效的管理是保障房地产开放项目顺利完成的前提。要想做到管理中的科学性和规范性，就要从房地产开发项目的全过程入手进行规划和统筹管理。
2.2保证项目进展的组织性和协调性
为了能够使房地产开发项目更加协调的、有组织的进行，就要从房地产开发项目的管理入手，创造出一个和谐的办公环境，促进房地产项目开发的顺利进行，主要有如下方面：①保证房地产项目的开发中有相应的法律法规作为支持；②管理人员的制度落实到个人；③根据项目开发的实际情况，制定出相应的管理规章制度；④协调各个部门之间、各个部门人员之间的关系，让房地产开发项目在一个和谐的环境中顺利进行。
2.3保证项目效益的最大化
房地产项目的开发和管理目的就是让项目实现效益的最大化。为了能够实现这个目标，在房地产项目开发中，就要做到对项目施工质量的管理和控制，项目的质量保证是项目开发的有利保证。除此之外，还要对项目的施工工期进行管理和控制，让工期在计划时间内完成。这样才能有效的降低施工成本，才能让开发工程中的社会效益得到最大化。
3房地产开发项目工程管理中存在的问题
3.1前期准备和调研工作不够
缺乏前期准备,房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题,缺乏对项目工程前期准备的了解及重视,缺乏前期调研论证。不进行技术经济方面的考量和论证,导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题,造成了项目管理在前期无法进行预测和控制,这不仅会给房地产开发企业带来经济损失,还影响了土地和资本的流通和优化配置。
3.2管理制度不健全
房地产项目在进行开发时,对项目管理的具体细节进行深人研究理解不够深人。工程管理制度普遍不够完善,与预期目标出现了很大的偏离,导致在房地产开发项目成本和进度方面失控。如近年来出现的房产开发存在延迟交房,原因是成本过高而难以控制房价,管理费用居高不下等等超出预期很多。
3.3设计制度不规范出现造价预算偏差
房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段确定。设计单位和监理单位存在不紧密配合甚至脱节的现象,施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差,使得大量设计问题在施工中频繁出现。比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性,变更图纸比原设计图纸还多,导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改,既造成了成本上的浪费和管理上的混乱,引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价,使得工程进展变得缓慢。
4加强房地产开发项目工程管理的策略
4.1明确材料的品牌、规格和价格
由于现在的施工材料品种非常的多，再加上价格也是相差甚大，如果不做好相应的措施进行控制，那么将会使得建筑工程的造价将会大幅度的上升。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，在开始施工之前，就必须要对施工中所使用到的材料的品牌、规格和相应的价格有一个明确的规定，并且还需要自身对市场上建筑材料的价格有非常清晰地了解，这样不仅能够根据业主的实际需求进行更好的建筑工程施工，同时还能有效的防止因材料价格上面的差异而出现工程造价波动过大的情况出现。
4.2对施工资源进行合理地分配
在进行建筑施工的时候，不管是进行施工的工作人员，还是所使用到的施工材料和机械设备，这些都需要投入大量的资金。因此，为了确保将工程造价工作做得更好，还需要邀请有关部门的人员在施工现场进行实测，对于施工中的各项投入进行精准的确定，以减少不必要的资金浪费。最后，对于建筑施工中的定价，还需要进行相应的校对，从而避免造成较大的定价误差。
4.3工程质量监管
就现阶段来看，我国工程质量监管人员的素质水平比较低。为了从根本上控制工程监管质量，监管单位必须对质量工作人员的素质进行严格考核，不但严格要求监管人员拥有自律性和自觉性，而且还严格要求监管人员具有良好的工作态度与经验，能够严格要求自己并严格处理所监管工作中的问题。在工作过程中，还需要工程质量监管部门对工作人员的进行定期培训和教育，从而使工作人员在工作和学习中进步。与此同时，传统的工程质量监督理念往往会导致方法错误、工程质量低等问题的产生。因此，在建筑工程的质量监督过程中，必须要与时俱进，创新工程质量监督理念，满足时代发展与市场需求的客观要求。一方面，投资方应该在一定程度放弃直接的干预建筑工程，尤其是在专业施工技术的重要环节，把工程质量监督工作交由监理部门，恢复施工单位的主动权。另一方面，在工程质量监督过程中，必须充分考虑市场、地区间的差异性，树立工程质量监督意识，创新质量监督方法，重视建筑工程的质量监督工作，以确保落实建筑工程的质量监督的各项工作。最后，还需要加强对房地产市场开发项目的监管力度，从而确保房地产项目开发的公平和公正性，这样能够为房地产市场开发项目的更好进行打下坚实的基础。与此同时，对于房地产市场的销售，也需要加大监管的力度，严禁房地产市场出现“假买假卖”的情况，一旦发现有此种情况，需要进行严肃处理，从而为房地产市场的正常发展提供良好的环境。
4.4工程变更管理
在对工程进行建设的过程中，经常会出现工程变更的情况。对于工程的变更一般是由当事人或者第三方提出的，在提出之后需要经过多方协商，协商达成一致才有效。众所周知，在工程建设的过程中，如果出现工程变更的情况，那么不仅会延长工程的建设工期，同时还会因为工程的变更产生额外的费用。由于工程的建设工作往往是不可预见的，因此在对工程进行管理的时候，将合同管理应用其中，如果发生工程变更的情况，若是业主提出需要进行变更的，监理工程师能够根据实际的合同来规定工程的变更情况。如果是承包商请求变更，监理工程师首先需要对变更方案进行审查，审查合格后还必须报给业主，只有业主同意之后才能再根据合同的情况来进行工程的变更。对于工程变更之后所产生的额外费用，可以依据合同来进行分配，这样能够有效地减少因工程变更而发生的纠纷问题，最终确保整个工程建设能够更好的进行。
4.5完善成本管理
房地产开发中，项目的成本管理是非常重要。房地产项目中的成本控制是项目开发利益的重要因素。在房地产项目开发中，项目规模非常大，对于前期的成本投资也非常巨大。因此要做好项目成本的有效管理，就要从房地产项目开发中的每一个环节进行控制，如前期策划阶段的有效控制、工程设计中的有效控制、发包以及项目施工环节的有效控制。只有不断的完善管理控制措施才能让房地产开发项目中的成本得到有效管控，从而提高了开发商的经济效益。
结束语
房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程,在开发项目的管理过程中,必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系。要建立符合工程的实际施工制度,从而减少项目的管理难度。企业必须重视开发项目的工程管理,在房地产项目规划前就要做好充分的调研工作,完善开发项目工程管理的机制和制度,最终实现项目的成功建设,这样才能保证房地产行业的健康发展。
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论文作者:宋华杰
论文发表刊物:《基层建设》2016年第34期
论文发表时间:2017/3/21
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