摘要：现阶段，我国的经济发展的十分的迅速，房地产行业也经历了几轮跳跃式的增长。随着房地产市场发展和对房地产评估需求的变化，我国房地产评估也在向更为专业化和多元化发展。各种评估类型均有其特色，对房地产评估的需求在不断调整和改变，在经济发展的新形势下，房地产评估在实际操作过程中也暴露出一定的问题。
关键词：我国房地产评估；存在的问题；对策
引言
近几年来，我国的房地产市场一直处于快速发展当中，尤其是一些大中城市，房地产的交易极为频繁。在当地产发展过程中，经常需要对其进行评估，如拆迁、二手房买卖、当地产抵押、房地产投资等等。但是房地产的评估是一项专业性强、技术要求高的工作，在我国属于新兴领域，发展还不成熟，在房地产评估过程中还存在一定的问题，只有对这些问题进行改善，才能促进我国房地产评估行业的发展，为房地产交易的合理进行提供一定的保障。
1我国房地产评估的主要内容
我国房地产评估主要有：一般评估、特定评估和房地产抵押贷款评估三种类型，随着经济的飞速发展，房地产评估业也发生这巨大的变化，其业务范围从单一的房地产交易评估发展到周边房地产抵押、保险、征收、司法诉讼、企业合资、股份该组、破产清算、土地拍卖等等各种经济行为活动。当前，为了规范房地产评估业，制定了《中国任命共和国城市房地产管理法》和《中国人民共和国土地管理法》等相关的法律规章制度，并对房地产估价技术进行了规范，制定了《房地产估价规范》。尽管如此，我国房地产评估行业依旧存在着一些问题函待解决。
2我国房地产评估中存在的问题
2.1相关法律法规体系不健全
法律、法规体系的不健全是一直以来困扰房地产评估行业的一个比较严重的问题，这与我国房地产行业起步晚，立法难度大等原因是分不开的。目前已颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但这一法律中的相关条例大部分是针对整个房地产行业而制定的，与房地产评估相关的规定却相对较少，造成了我国房地产评估行业中很多环节都缺少完善的法律依据。为此，房地产评估行业在其业内制定了一系列规章制度，旨在规范评估行为，确保行业健康发展。但由于不同地区市场发展有其特殊性，因此行业规范难以适用于全国所有地区的房地产评估市场，从而导致了不同区域形成各自行业规范的现象。不同规范之间难免存在差异甚至冲突，在实际推广的过程中困难重重。即便是各个区域内部，在规定了统一的行业规范后，规定的执行效果也不甚理想。由于行业规定不具备显著的法律效力，导致很多人在评估过程中有“钻空子”的行为，当自身利益与行业规范发生冲突时，不能做到自觉遵守相关规定规范自身行为。
2.2从业人员业务素质良莠不齐
从事房地产评估的人员来源类型多样，不同层次的评估机构的招聘门槛更是参差不齐，这便导致了目前房地产评估从业人员业务素质良莠不齐的现状。事实上，房地产评估是一个对从业者素质要求很高的行业，专业人员必须在具备较强的市场分析、金融分析等专业基础的前提下，才能保证对客户的固定资产做出客观、科学的价值评估。此外，房地产评估行业缺乏完善的从业人员培训及评估机制，目前业内仅有一个等级认证级别，且考试难度不大。这便导致大部分从业者无论是否具有足够的业务基础、经验，只要突击复习一段时间，便能考取从业资格。入行后，再没有具有公信力的级别认证机制对从业人员进行评价、区分，使得不同业务素质的房地产评估从业者通通涌入市场之中，得不到必要的继续学习、深造的激励。
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2.3业内法律法规实施细则不完备
虽然业内已制定了相关的法律法规，为房地产行业的发展提供了法律依据，但是这些管理规则并没有具体的实施细则。在《中国人民共和国城市房地产管理法》中尽管对房地产评估制度的法定地位进行了明确，但对房地产评估专门法律方面内容却是缺失的。其他相关法规中有对房地产评估的相关规定，依旧不能对评估行为作出规范和标准。实施细则的不完备使得评估人员在工作中不能积极发挥能动性，导致评估不能有效完成。
3我国房地产评估中存在的问题的优化对策
3.1完善从业人员培训评估机制
完善房地产评估从业人员的培训、评估机制是提升从业者素质，优化评估市场的有效措施，具体表现在下述几个方面：①定期开展评估业务人员业务能力培训，增强其对于房地产及相关行业金融市场的认识，提升其对市场信息的把握能力，并逐步建立起持续学习、不断提升自身素质的意识；②细化房地产评估从业评估机制，将传统的“一道门槛”的评估形式细化为“多阶梯、递进式”发展模式，从而激励评估从业者不断深造，实现个人评定级别的提高，从而为优秀的房地产评估人员提供更为客观的评价及更为广阔的发展空间。
3.2优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统
相关部门需要对房地产评估从业人员的资质认证系统进行优化和完善，对房地产评估师的资格认证等级设置至少2一3级的档次划分，同时参考国外相关成熟的资质认系统，结合我国实际情况进行设置，并考察房地产评估师的业务能力、对行业经验的掌握程度、相关评估技术含量高低、职业道德的好坏等方面。做到房地产评估师等级跟随其综合素质进行等级的升降、动态的监管，在确保房地产评估从业人员的技术水平的同时，推动房地产从业队但的健康良胜的发展。在设置从业人员等级资质划分的同时，还应该对房地产评估从业人员的准人门槛进行提升，从源头抓起，提高房地产评估从业人员的综合素质，要求提高从业人员的学历程度，对从业人员注册制度进行严格的把关，提高考试的难度，实行择优录取的形式，建立从业人员良胜的竞争机制，对房地产评估从业人员进行优化培训教育，不断完善其行业的理论实践技能和专业知识，达到提升房地产评估从业人员的综合素质和能力。
3.3加大监管力度
监管不力是当前房地产评估中违法行为频繁发生的主要原因之一。因此，要从以下几个方面加大监管力度：首先，加速房地产评估机构的脱钩改制工作，使各个评估机构都处于同一起跑线，减少各种内幕交易；其次，以当前政府部门难以形成有效监管的形式来看，应改变当前的监管机制，以行业协会监管为主，政府指导为辅，加大监管力度；最后，增加投诉渠道，对于房地产评估过程中的违法行为进行投诉，形成对房地产评估人员的震慑力。
结语
总之，由于我国房地产评估行业起步明显晚于部分发达资本主义国家，因此在目前的发展阶段还存在着不少亟待解决的问题。加之国内独特的市场环境，导致房地产评估行业在发展过程中缺少能够学习、效法的现成经验，因此很多情况下发展难度较大，只能“摸着石头过河”。为此，国内房地产评估行业需加强自主学习及业务创新，深入中国市场实际，逐步摸索出一条更好、更适合自身发展的房地产评估发展道路。
参考文献：
[1]王燕.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].对外经贸.2016（12）：72～73.
[2]张丽.房地产评估中存在的主要问题及其对策探析[J].住宅与房地产.2017（1）：20.
论文作者:李海平
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第2期
论文发表时间:2018/5/21
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