摘要：城镇危旧房屋改造需要结合区域环境的变化，而后制定针对性的改造措施，对于城镇危旧房屋的改造，需要秉承着“三最两就”的原则。所谓的“三最两就”主要指的是尽可能优先帮助经济贫困的农户以及住房最危险的房屋，帮助其解决住房安全问题，减少住房过程中所产生的安全威胁，保障人身安全，并且采取就近重建的方式，实施就地改造，尽可能达到最佳的改造效果。
关键词：城镇危旧房屋；质量管理；治理改造
1 城镇危旧房屋建筑质置管理所存在的问题
1.1 现有的处置政策还不够完善
在“大拆大整”专项行动开展以前，我区城镇危房处置是按《城镇D级危房改造建设管理实施细则（暂行））》及其补充规定来执行的，《实施细则》对城镇D级危房原拆原建做了明确的规定，要求必须是“唯一宅基地上的住宅”。但是很多鉴定结果为D级的城镇危房系一户多宅，且鉴定结果为C级危房的部分住戶也希望借这次“大拆大整”专项行动要求原拆原建。
1.2 部分规定的执行难度较大
对鉴定结果为D级危房要实行“五个一律”，但是其中的强制措施执行有困难，一方面法律依据不足，另一方面违法调查取证难。特别是部分住房系老年人居住，贴封条腾空尚可，但是如何安置却是一个大问题。
1.3 城镇危旧房治理改造资金的问题
城镇C、D级危房居住的大部分是经济困难户或老人，而这一部分人往往因缺乏资金导致无法原拆原建或维修加固。另外，黄岩区城镇大部分的移民来自富山、及边远上经济不发达边山区农民，因住房老旧经济收入微薄的弱势群体。上述资金还需要进一步研究落实。
1.4 城镇住房建设拆迁依据的问题
城镇住房的房产证与土地证不一致或只有其中一个证书的问题较为突出，在拆迁过程中侧重以房产证作为补偿依据，但是在农民建设审批中则以土地证作为原有合法用地的证明，两者适用范围不一致，将会对城镇住房建设规范化管理造成一定的困扰。
2 城镇危旧房屋治理方案
2.1 落实异地置换工作
（1）明确异地置换安置对象。异地置换安置对象是规范改造过程中所面对的主体对象，要求在城镇危房改造过程中对危房作拆除处理，或是改造处理时，及时与危旧房业主联系，从而保证异地置换工作顺利开展。所谓的危旧房业主主要指的是危旧房屋合同房产权证上所出示的房屋所有人，更加是危旧房屋合法产权的房屋所有人。在实施异地置换安置的过程中需要与房屋代表人签订合同，同时还要办理与之对应的手续，在异地置换安置的过程中若危旧房无法到达目的地签订协议，也可委托他人签订此协议，并妥善办理相关的手续，确保异地置换工作高效落实。（2）制定安置方案。应当确定面积，房屋产权置换房屋面积需要在原有房屋建筑面积的基础上根据所提供的产权置换安置方案实行就近安置的原则，若所置换的房屋为小高层或高层，置换面积比例将上浮30%左右；若所置换的房屋为多层公寓，那么所置换的房屋建筑面积将会上浮15%左右。危旧房屋可根据面积自行选择，根据自身的实际需求选择性地放弃或选择部分，对于放弃安置面积的，不对其进行补偿。置换危旧房屋建筑面积需要严谨参照权证所记载的面积内容，并以专业机构所测绘的面积为准则。（3）明确操作流程。整个危旧房屋治理改造过程如下，首先应腾空危旧房，而后再与危旧房业主联系，针对性地签订异地置换安置协议，再根据危旧房屋的实际面积作安置处理，进一步确定安置套型，要求业主自行领取择房顺序号牌，最后交付危旧房钥匙，缴纳房屋差价款，交付安置房，同时办理产权证。
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2.2 异地置换房屋价格结算
这些房屋应当根据当前的市场成本价格以及户型面积等做好异地置换房屋价格结算，房屋产权人需要按照已有危旧房的使用年限，而后再参考成本价对每个楼层的系数进行结算。由于房屋建筑结构发生变化，很多时候所置换的房屋面积将超出安置户型的部分面积，此时刻参照市场价并根据楼层的系数进行针对性的结算，从而计算房屋差价。原房屋已使用年限应当从房屋建造竣工交付之日起而后到危旧房屋腾空通知发放日止，若未足半年，那么需按照半年进行计算，若超出半年则按照一年加以计算。危旧房屋若属于原政府建造征收安置房屋，则要凭借所持有的拆迁协议，针对性地选择高层置换方案，房屋面积将上浮15%左右。安置房屋与原房屋相当部分面积，则作上浮15%左右的处理。
3 城镇危旧房屋改造方案
3.1 拆除危旧房，就地新建
是否可以拆除重建是危旧房屋改造及处理的重要措施，要求在原有的地基上实施重建，重建过程中需要结合原有的建筑结构以及建造规模进行针对性的设计，特别是在房屋户型结构的设计过程中需要根据居民的居住需求确保设计方案的合理性与科学性，从而在避免安全隐患的同时，保证居民居住的适宜性。此类排危方式对于附近居民的影响相对较大，同时建设周期也较长，很多时候可能投入成本会有所变化，但是却很少出现二次投入的现象。
3.2 拆除废旧房屋，由政府等部门进行回购
要求按照属地管理原则，将城镇危旧住宅房屋治理改造实施办法落到实处，集中实施城镇危旧住宅房屋治理改造与建立完善城镇住宅房屋使用安全长效机制，积极发挥政府牵头协调作用，并有效发挥业主主体作用，落实城镇危旧住宅房屋治理改造政策措施，与社会各方面支持作用相结合，妥善处理危旧住宅房屋治理改造与文化遗产保护的关系，通过政府、业主、社会共同努力，逐步消除城镇危旧住宅房屋安全隐患。城镇危旧房屋改造处置的最终目的是为了降低房屋的安全隐患，在拆除危旧房屋后，可以业主主动协商，要求其出售房屋产权，而后再由政府的相关部门做回购处置。这样的处置措施是较为常见的排危措施，处置过程较为灵活，但是，这样的排危方式所涉及的资金投入较高，同时建设周期也难以进一步确定。因此，需要强化督导，各部门要选派业务骨干，深入实际，督导检查政策落实、建设进度、资金使用、工程管理、档案归集和竣工验收等情况。加强信息沟通，有关垦区和农场要及时收集整理和公开危房改造工作进展情况，主动接受有关部门和社会监督。总而言之，各部门要加强对农垦危房改造工作的领导，切实负起责任，强化协调沟通，形成工作合力。
3.3 成片改造危旧房屋
全面改造主要指的是在某个地域范围内对危旧房屋进行集中处理，而后再对其进行整治与改造。这一改造方案有利于改善城镇环境，同时可以进一步提升城镇居民的生活质量，增强居民的生活幸福感。但是，处理方案面临着建设周期长以及排危成本高等问题。除此之外，拆迁安置也相对困难，无法保证拆迁安置的处理效率。
3.4 排危资金保障
无论是拆除重建、成片改造，还是回购处置、加固修缮处理，排危资金都是必须关注的问题，要求在城镇危房改造过程中尽可能拓展资金获取渠道，使之更加市场化、多元化，同时还要借鉴危房改造经验，针对性地筹措资金，并制定完善的资金筹措方案，以保证资源供应的及时性。
结束语：
总的来说，如何更好地对城镇危旧房房屋质量管理及治理改造工作是我国房屋建筑行业的重中之重。合理的、科学的房屋建筑工程项目质量管理及治理改造工作是房屋建筑稳定性以及安全性重要保障。
参考文献：
[1]王巧红. 杜泽方. 破解房屋征收难题谱写城市蜕变新篇——重庆市南岸区城市棚户区改造工作的实践[J].重庆行政（公共论坛），2018，19（3）：30-31.
[2]李恒权. 谈棚户区改造项目被征收房屋的价值评估问题[J].住宅与房地产，2017（12）：21-23.
论文作者:王国平
论文发表刊物:《基层建设》2019年第27期
论文发表时间:2020/1/18
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