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摘要：现代社会发展过程中必须要不断的依靠有效的管理，目前管理学在实现资源利用方面发挥出重要作用。现代社会发展最为快速的便是房地产开发项目，房地产开发项目的发展是基于国家和人民的需求，在发展过程中也需要依靠有效的管理方式，才能对社会发展起到关键作用。本文就以管理为切入点，深入探讨房地产项目管理问题给房地产企业发展带来的影响，并提出有效的解决对策。
关键词：房地产开发项目；管理问题；对策
当今社会发展需要注重资源的有效利用，对资源进行科学有效的管理便能够实现资源利用的有效性。尤其是对现代社会发展做出巨大贡献的房地产企业，科学管理方式俨然已经成为房地产开发项目的重点研究工作之一。但是，由于房地产开发项目的特殊性，其管理上存在诸多问题有待解决，不能继续任由其发展，否则会让我国房地产开发遇到阻碍，无法跟随时代进行有效发展。对此，需要找出房地产开发项目管理过程中存在的问题，并提出有效的解决措施，不断推动我国房地产行业发展，实现社会经济的整体进步。
一、房地产开发项目管理内容
（一）总体规划
开展项目前的总体规划是必须的，房地产开发项目自然也不能例外。房地产开发项目开展之前会对项目进行整体分析，做出科学合理的总体规划设计，便于后期执行。
（二）配合协调
房地产开发项目开发过程中涉及众多项目，施工需要的时间较长，且由于其占地面积较广，在施工过程中会出现一系列的沟通配合问题，会延缓施工进度，这些问题必须要给予解决，让参与项目的各个部门及管理人员都能够进行有效的沟通，配合各部门的施工，让整个施工更加具有协调性。
（三）质量监督
工程质量是房地产开发企业生存下去的根本，必须要有专门的质量管理部门进行质量监督工作，确保建筑工程项目施工质量安全。房地产建筑工程质量关系到居民的生活质量，因此需要更加重视。
（四）工程验收
房地产建筑项目竣工，不代表已经完成所有施工，还需要配合验收部门进行验收工作。验收部门在验收过程中必须要根据合同要求与国家行业要求对施工质量进行检验，确保所有施工环节质量合格之后，建筑工程才可正式投入使用，为居民提供高质量的住房应该作为房地产开发商的建房初衷。
二、目前房地产开发项目工程管理中存在的问题
（一）缺乏前期准备
根据对房地产开发企业的了解，发现房地产开发企业在选择开发过程中重视的只是开发地段周围的商业环境和商业价值，根本没有对开发地段做充分的调查了解。同时，施工单位在开发过程中也只是负责施工，开工时间和成本编制工作都是房地产开发企业早就已经制定好的，由于房地产开发企业想要尽早施工，施工单位没有充分的时间对施工环境进行了解，以至于施工过程中出现各种施工问题，反倒延缓了施工进度，给房地产开发企业造成不必要的损失。
三、管理制度不健全
现阶段的房地产开发项目管理不够具体化，虽然房地产开发项目有属于自己的管理模式和制度，但是随着市场的变化，部分管理制度已经不再适用，而房地产开发企业管理人员也不根据实际完善管理制度，在实际管理中出现较多的问题，都给建筑工程项目带来直接的影响，损失企业利益。
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（三）设计和监督制度不规范
房地产开发项目中的监理单位和设计单位配合度不高，以至于设计单位的设计图纸在实际应用过程中出现很多问题，无法得到解决，产生的施工变更不但浪费建筑工程成本，还对建筑工程的管理造成严重混乱。加之监理单位的监督管理机制不完善，以至于施工单位在实际施工中要耗费较多的时间对工程进行不断的修改，最终无法根据合同完成施工。
（四）售后服务和物业管理不到位
消费者对房地产开发企业的售后服务十分重视，其次便是物业管理，但是由于我国房地产行业市场竞争激烈，较多的房地产企业更加重视开发，获取更多的经济效益，从而忽视了根本问题，便是售后服务与物业管理，以至于企业虽然获得了经济效益，但却丢失了信誉度。售后服务差、物业管理不到位、施工存在偷工减料现象是房地产开发企业必须要解决的一个重要问题，建筑工程必须要以人为本，才能实现长效发展。
四、房地产开发项目工程管理问题对策
（一）加强房地产项目开发的规划管理
房地产开发项目必须要根据市场行情进行开发项目的选择，在选择开发过程中需要对开发地段的商业情况及价值进行充分的了解，根据该开发地段内的消费者需求制定有效的开发计划，选择消费者能够接受的户型设置。房地产开发企业在开发前需要与当地政府部门进行充分的沟通，为项目开发寻求政策上的保障，让项目开发更加的顺利。房地产开发项目在进行招标工作之前，必须要确定设计图纸的可行性，最好需要在完成设计之后找到专业人员对其进行评判，提出有效的改善建议，让项目具有更高的可行性。
（二）加强对工程质量的管理和控制
我国人民的最大投资便是房地产，房地产行业承载着亿万中国家庭的幸福，房地产开发企业必须要让项目符合人民的需求，关注人民对与房地产的要求。首先，是房地产的质量，合格的质量是人们对房地产项目的第一要求，是最重要的要求，也是最基本的要求。房地产企业必须要满足项目质量需求，在材料设备、施工人员、施工技术等方面多下功夫，提升施工质量，满足人民需求。其次，便是基础配套设施，房屋的正常排水和通暖是人们生活质量的基础保障。最后，便是售后服务，房地产企业不能在完成销售后对客户不管不问，而是要不断聆听客户需求，解决各种问题。
（三）完善房地产开发项目的成本管理
房地产市场的竞争优势和筹码在于其价格，因此房地产开发过程中需要注重成本管理工作，不断的在实践中完善成本管理工作。根据现代成本管理工作的问题，提出以下建议帮助控制项目成本管理：首先，在开发阶段对建筑工程能够收获的经济效益进行评估工作，然后根据评估后的成本、销售及利润进行开展阶段的成本控制工作，争取以最合理的成本打造最优质的建筑工程；其次，在实际施工过程中的竞争机制要适当的引入，让投保招标环节能够不断的市场化；最后，要明确的施工奖惩制度，提升施工团队的质量和成本控制意识，让现场施工管理人员重视施工现场的管理工作，不断的对各项施工进行审查，确保施工质量，降低施工成本。
（四）加大对项目的风险管理
由于房地产开发行业的特殊性，必须要对其进行风险管理，在项目开展之前需要对风险进行规避处理，避免房地产项目遭受不必要的经济损失，争取实现利益最大化。房地产企业可采取合同式风险转移，在合同内根据国家行业要求明确各方责任，减少不必要的损失。或者财务保险管理降低企业经济损失，都能够降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的经济利益，让房地产开发企业在竞争激烈的市场中获得长效发展。
结语：
房地产开发项目管理是系统化的，在实际管理过程中十分复杂，但并不能因为它的复杂而放弃管理，而是要寻找更多更有效的管理方式，来不断的完善房地产开发项目管理系统。在房地产开发项目开展阶段必须要对开发地段的环境进行深入调查，了解开发地段的具体情况，为项目开展做好整体规划，便于实际开展过程中对其进行有效的管理，提升施工质量的同时，降低施工成本，提升房地产开发企业的经济效益，实现房地产开发企业的长效发展。
参考文献：
[1]叶何翀.房地产开发项目管理中存在不足点及改进[J].低碳世界，2018（07）：221-222.
[2]高峰.房地产开发项目工程管理常见问题及解决措施[J].山西建筑，2018，44（20）：243-244.
[3]徐进.房地产开发项目工程管理的常见问题及解决措施[J].居舍，2017（22）：122.
论文作者:李涛
论文发表刊物:《房地产世界》2019年6期
论文发表时间:2019/9/10
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