房地产企业内部控制问题及解决措施浅谈
◎赵丽
房地产行业的健康发展对国家经济的稳定与繁荣有重要意义，但是房地产市场干预日益严厉。如何能够维持健康长远的发展是每一个房地产企业都需面对的问题。而建立健全内部控制建设是房地产企业约束自身行为的重要方式，也是现代公司治理不可缺少的部分。
一、房地产企业内部控制的主要问题
（一）内部控制环境不佳
房地产企业对于内部控制重要性的认识还不足，内部控制环境有待完善。从外部环境看，房地产行业发展环境、经济环境以及社会环境都是企业实施内部控制的重要影响因素；从内部发展看，房地产企业的业务相对繁杂，不管是财务管理、营销管理、成本预算管理还是工程管理等涉及的工作流程较为复杂，影响内部控制环境。例如房地产企业看似采取了统一管理机制，但各部门之间缺少必要的信息交流，盲目追求本部门最大化的利益，忽视在内部建立统一管理标准，弱化执行企业内部控制制度的能力。
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（二）授权降低内控效率
授权控制是房地产企业实施内部控制的一个基本手段，例如在传统的手工会计系统当中，各项经济业务从发生到形成会计信息，需要由授权人员签章才能办理，因为签章痕迹比较清晰，仿造签章的难度也较大，所以能较好地杜绝会计舞弊行为的发生。但是在会计信息化系统之中，人和人的关系变成人和计算机的联系，出现新的授权方式，签章转化也变成授权口令、文件，这对精通计算机技术的人而言不是秘密，他们有机会利用专业手段获得口令，一般不会留下痕迹。只要口令被窃取或偷看，就产生巨大风险或隐患，引发经济损失。
看着眼前的Sarah聊起VIA新课程的种种创新时那种难以言表的兴奋状态，很难想象这竟是位新手妈妈。去年在获得MW头衔时，Sarah的第一个宝宝也出生了。可这一年，也没少见Sarah到处跑，而且主持VIA的改革也少不了常常要品酒。真心觉得，带小孩不容易，还有这么多的事情要兼顾，能平衡好家庭和工作的Sarah实在是太强大了。
（三）内部控制监管不力
房地产企业现有的内部控制制度存在不合理之处，这是不争的事实。制度的可执行性不足，或者执行力度不够大，导致内部控制的一些环节落实不到位。例如房地产企业的资金流动性较大，企业领导与部门领导对利益的关注点有一定差异，增加监督与考核的难度。企业每一年都要支付大量资金，部门追求片面效益就会引发资金浪费问题，如果企业监督审查不到位、不细致，就容易导致内部监管形式化。
二、房地产企业内部控制问题的解决措施
（一）加强企业的内外部建设，优化内部控制环境
区内发育有节理裂隙，左岸节理裂隙主要发育一组：N0°～20°W/SW∠70°～90°。裂隙多微张与闭合，泥质充填或无充填，延伸不远，裂隙多发育于黑云角闪片斜长麻岩中，而二长花岗岩体则发育较少，与河流近于垂直。
（二）促进业务处理流程再造，提高内部控制效率
与此同时，要完善授权审批制度，根据步骤和岗位设定金额权限。明确各岗位业务和事项的权限范围、审批程序和相关责任，对于重大业务和事项应实行集体决策审批或联签制度。例如只有经过部门经理的审批才能在系统里修改销售房屋的价格，并且部门经理任务列表会出现该业务，一旦超出金额限制，部门经理就没有处理的权限，系统按照设定的流程向上级提交业务，由其进行审批，严格根据业务流程设置业务流转步骤，使内部控制更有效。房地产企业还要注意业务和会计的协同化处理，即会计人员并非只能在结束所有待审批项目之后才处理账务，可以实行业务流转过程和会计之间的协同化处理，解决会计信息滞后、会计处理不准确等问题，减轻会计人员处理账务的随意性，提高内部控制质量。
房地产企业应根据网络信息时代的发展需要调整业务处理流程，建立健全不相容职务分离的制度，在会计信息化系统中设置系统管理员、普通用户和其他这三种身份，规范授权控制。由管理员负责维护会计信息化系统的基础设置，不能处理业务，通常由专业的计算机人员担任管理员；普通用户在进入系统之后可以进行有限的操作，通常是会计人员、销售人员等；其他人员只能查询业务，不能维护系统、处理业务。通过不相容职务分离制度的完善和执行，降低发生会计舞弊行为的几率。
（三）建立健全风险控制制度，切实做好监管工作
房地产企业只有使内部控制制度更完善、有效，才能保证后续监管工作的有序开展。因为房地产企业涉及数额庞大的资金，必须借助高效手段强化管理与监控，监督每一个环节的资金使用，严格把关。例如与金融机构加强交流、合作，及时掌握资金动向，在控制资金风险方面也不能局限于事后补救，要注重事前预测以及事中控制，事后也要及时总结经验。房地产企业还要借助信息技术联系内部各个部门，形成信息共享渠道，在投资之前了解自身情况，控制好资产负债率，实现合理融资；企业可以定期聘请内部控制专家、风险评估及防控专家等集中培训内部控制人员，提升其职业道德。
房地产企业内部控制实施环境的优劣直接影响到其内部控制制度的执行和企业整体战略目标、具体经营目标的实现，是加强内部控制的基础。一方面，企业要加强外部环境建设，加强政府监督、社会监督。政府监督指的是房地产企业要定期接受税务、财政、审计、证券等部门的走访和检查，对企业起到制约与规范的作用；社会监督指的是房地产企业借助外部会计师事务所、社会舆论监督等，定期评价其建立和执行内部控制制度的情况，从而来提高外部监督作用，优化内部控制的外部环境。另一方面，房地产企业要加强内部基础环境建设，结合房地产业务特点和内控要求设置内部机构，使全体员工掌握内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况，明确权责分配，正确行使职权；加强企业文化建设，统一建立企业价值观及企业文化，例如企业员工要遵守员工行为守则，董事、监事、经理及其他高管人员应当在企业文化建设中发挥主导作用，保证员工的行为符合价值观要求；强化内部审计，在董事会之下设立审计委员会，并专门建立内部审计部门，独立审计企业各项经济业务，审计企业执行内部控制制度的情况，及时发现企业内部控制的薄弱环节；把内部控制执行责任落实到员工岗位之上，由员工全权负责，承担岗位责任，提高全体人员参与内部控制的责任感和紧迫感。
另外，房地产企业应聘请专业人员监督资金使用情况，且这部分监督人员直接对企业负责。所有监督人员具有管辖部门的权限，对各部门资金使用情况进行监控，每日定时向领导者汇报资金的使用，促使企业增强控制权，反映企业资金使用水平，避免浪费。这样做有利于房地产企业优化总体决策，节省成本，杜绝出现贪污现象，从而在房地产经营活动中得到最大的利益。
房地产企业的内部控制应保持独立性，对董事会负责，不得以其他部门的意志为转移，保证审计本身的公正性和权威性，确保各项运行流程都能够准确无误。随着内部审计责任的持续发展，企业应对各项业务流程进行评估与审批，对于财务相关的业务更要事前做好审核计划，在事中进行针对性的监督，在事后进行认真仔细的复核，落实评估监督的职能。
三、结语
加强内部控制不仅适应房地产企业发展需要，更适应市场经济发展规模及经济全球一体化发展环境，企业务必要基于实际发展需求，持续加强内外部环境建设，在提升授权控制的同时完善内部风险控制制度，持续优化内部控制，对企业各项控制活动进行有效的监督，进一步扩大发展规模、提高发展速度，为房地产行业乃至国民经济的发展贡献更大的力量。
（作者单位：铜陵柏庄领地置业有限公司）
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