摘要：过去几年，房地产行业的黄金时期逐渐逝去，开始进入到回落过程，未来的发展趋势仍然存在着诸多不确定性。商业地产要想在激烈的市场竞争中获得一席发展之地，需要通过强化内部管理的方式，提高经济效益。房产行业具有资金需求大、开发周期长等特点，因此做好资金管理与成本控制显得十分必要。
关键词：商业地产成本；全过程；控制
引言
在地产行业，商业地产在造价方面应加强控制，通过科学的造价控制，可以规避较大的投资风险，并增加利润。对商业地产加以控制，其主要目的在于使商业地产项目在激烈的竞争环境下，能够优化整体效益。本文通过分析当前商业成本控制过程中的问题，有针对性地提出加强商业地产成本控制的全过程控制措施。
1商业地产企业项目成本的构成
当前我国经济产业发展中最为支柱的产业就是商业地产行业，它是经济发展的阴晴表。近年来，商业地产行业的价格一直居高不下，很多原因造成的商业地产行业项目投资成本过高。很多商业地产项目的成本内容包括范围较广，主要有一些土地成本费用、前期费用、工程成本费用、营销费用和管理费用等，这些费用能够使得商业地产项目成本提升，使得企业的利润减小，因此，目前商业地产行业的竞争压力巨大，如何从相关成本费用出发，积极研究成本节约是当前面临的重要课题之一。
2商业地产成本控制的发展现状及问题
商业地产作为国家重点行业，需要紧跟科技发展步伐，采用更加精细的现代化手段进行成本控制。但成本控制的工作较为繁杂，需要仔细考虑所有细微的成本控制对象和要素，全面的对成本进行把控。然而，当今有很多商业地产企业还没有意识到成本控制的重要性，在项目管理和成本控制体系等方面存在很多问题。
2.1项目管理过程中忽略成本要素
在商业地产项目的成本管理过程中，对策划和设计阶段的成本控制没有足够的重视，很少对项目的综合效益进行合理评估。由于商业地产开发项目注重工程设计、产品质量等独特的参考要素，很多设计人员非常注重质量方面的要求，确保设计方案的安全要求远大于设计标准的界定，只从自身角度出发而忽略了对工程造价的连带影响。从而在工程实施过程中，会出现对工程造价的变更控制不足，造成项目的修改或返工，产生大量的多余费用，增加了项目成本，有时甚至造成客户索赔，有损企业形象。
2.2成本控制体系不健全，各部门缺乏及时沟通
由于项目成本要进行全面综合管理，在资金、策划、设计、施工、销售等方面分配好成本控制的目标，是一个比较复杂的过程。但商业地产企业大多从单一角度进行独立步骤的成本控制，而没有从项目整体对项目系统进行全面认识，缺乏成本控制的完整体系。甚至部分企业的成本控制意识非常薄弱，没有深层次的认识到成本控制工作的核心要素，从未建立切实可行的成本管理制度和措施。企业总体忽略了项目成本控制的实质，导致各部门之间变成独立的核算个体，缺乏及时必要的交流，导致各项资源无法合理配置，成本管控无法落到实处。
2.3缺乏完善的成本控制对策措施
一般商业地产企业传统的成本控制做法较为单一，多是根据商业地产企业财务部门编制的成本预算，编制成本管理计划，不能主动地进行成本控制，始终处于被动位置。而这些企业没有合理认识到成本控制与专业岗位人员的管理水平之间的密切关系，忽略了管理人员进行成本报告的时效性。由于成本报告有时会产生滞后性，不能充分发挥随市场变化的作用，对成本控制工作的效率产生极大的削弱。而由于没有整体的合理成本规划，使工程整体缺乏紧凑的控制，对施工过程的把握难以到位，无法及时发现在开发过程中的成本问题。
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2.4缺乏整体的预算工作计划
商业地产行业作为资金密集型性行业，具有周期长、效率低的特点，并且从整个项目开始设计、实施工程到竣工决算，需要耗费巨大数量的资金。商业地产企业应该高度重视资金的合理统筹，在项目之初把成本控制目标编制成详细的预算表格，而不只是粗略的估算。通过制定分项控制计划，在整个项目的实施过程中进行成本追踪，及时反映成本状况并做出详细调整。但是很多商业地产企业没有将所有的项目资金进行统一考虑，很多项目同时进行导致财务部门工作不仔细，只对单个项目进行分析而没有整合，缺乏总体的合理预算。
3商业地产企业成本的科学管理措施
3.1提高资金与成本的融合意识
现阶段，大部分房企针对资金与成本分别制定了完善的制度，二者的结合实际上并不难，但首先要树立并提高二者的融合意识。在企业内部管理中，各项活动都是在意识的指导下进行，如管理者有了利润最大化的意识后才会采取相应的行动。同样的道理，只有管理者树立资金与成本的融合意识，才会在该意识的指导下开展相应活动，促使二者发挥合力，更好地服务于企业的生产经营。对此，相关部门人员应正确认识二者间的区别与联系，不可片面的混淆，如此可能实现二者互帮互助，共同进步。如若在资金管理时忽视成本控制，则会影响成本控制效率的提升；如若成本控制中忽视资金管理，则会阻碍管理目标的达成，只有二者相互促进，才能够产生协同效应。另外，资金与成本两个部门的负责人也应建立紧密联系，确保沟通渠道畅通，也可以设置专门的机构或者小组，为资金与成本管控提供便利的同时，也促进企业的健康迅猛发展。
3.2重视工程前期的调查、选址及招商
在进行工程施工的开发阶段，需要加大力度开展市场调查，重点研究不同地区的规划布局，按照各个城市的发展规划来选址，还要关注周围客户群体的各项因素，包括人口数量、收入水平、消费习惯等。开发商需要积累既往的开发项目数据和同行的调研资料，建立单独的部门来建造一个科学的项目投资测算数据库，再完善整个投资评估的指标体系，提高投资决策的高效性。目前，我国的商业地产项目的主要招商形式是先建房、后招商，商业经营效果决定了后续成本回收以及建设价值。地产企业需要加大招商工作的关注度，在进行工程施工的前期准备时，要针对招商的内容进行科学合理的规划，根据事先达成的协议，做好整体的发展规划以及设计工作，如果在资金投入之后再进行招商，会给之后的招商工作带来影响。
3.3优化项目的运营方式
由于商业地产项目具有商业性，因此商业地产项目和住宅地产项目的运营方式、成本回收模式都有很大的差别，而两者的相同点则是都需要加快速度回收成本。在既往的案例中，部分开发商为了尽可能快地回收成本，就把产权分散开来，导致商户为了维护自身利益而丧失统一性。开发商需要用发展的眼光来看待这些问题，为了保障在运营阶段的招商与成本管理可以高效地协调统一，以及商铺经营者能够进行灵活的经营管理，可以采用租赁的办法来来实现运营，并按照市场的环境变化进行调整，灵活变换各种运营管理办法。
结语
综上所述，商业地产开发成本会受到各种因素的影响，积极加强成本控制，有利于商业地产成本建设，有利于充分发挥成本管理的能动性，特别是加强主动控制的同时注重开发业务流程，注重过程阶段的成本控制措施的运用，能够为商业地产成本控制提供了切实有效的途径。运用各种现代管理思想和技术方法，能够使得商业地产项目成本限定在可控范围内，使其在成本控制中加以科学的应用，促使成本控制得到一定的成效，满足当前商业地产成本控制的发展需求。
参考文献
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[3]侯学明.财务管理在商业地产项目成本控制中的应用[J].财经界(学术版),2018(20):113.
论文作者:吴羽希
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/3/11
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