土地价值评估方法比较研究
史婉玲
(南京审计大学金审学院 江苏 南京 210000)
摘 要： 土地价值一直是我国经济发展中关注的要点，土地价值评估在我国的社会经济活动中也发挥着日益重要的作用。本文从土地价值评估的基本理论入手，分析比较了土地价值评估的市场法、收益法、成本法的适用条件和优缺点。
关键词： 土地价值评估；评估方法；比较分析
土地市场是高速发展的，土地价值是我国经济发展中的热点，土地价值评估是资产评估行业的主要业务之一，因而研究土地价值评估方法，促进土地市场规范交易是十分必要的。
一、土地价值评估的理论基础
(一)地租理论。地租包括绝对地租、级差地租、垄断地租三种形式。
1.绝对地租。绝对地租是指由于土地所有权的存在，你租种一块土地，不论土地是优质的或劣质的，你都必须支付的地租。绝对地租的形成有两个条件：一是土地所有权与使用权的分离，其来源是农产品价格超过生产成本的部分；二是农业资本有机构成低于社会平均构成。
2.级差地租。级差地租是一个相对于绝对地租的概念，是指由于土地存在优质的和劣质的土地之分，租种优质土地的农户要向土地所有者缴纳的地租要比租种一般的土地的农户缴纳的地租要高。也就是说，农户要缴纳的地租与他们所租种的土地的级别相关，土地级别越高，地租相应也就越高。
3.垄断地租。垄断地租是指由于土地具有独特的自然优势，只有在该土地上才能种植出名贵又稀少的产品，这类产品的售价远远高于其生产成本。由于这些土地具有独特的优势带来超额的利润，土地租种者所要向土地所有者缴纳的高于一般水平的地租。
阿里之所以叫阿里，是有一年阿里的母亲听到一首歌，歌子唱道：阿里，阿里巴巴，阿里巴巴是个快乐的青年。阿里的母亲便去派出所替阿里改名字。管户口的警察不同意，说巴西队的球踢得几漂亮，就叫巴西蛮好。阿里的母亲告诉他，儿子脑子有点问题，叫巴里是想图个吉利。警察便说，是个苕？那就改吧。免得把巴西队也搞苕了。难怪他们最近有点苕样。
膨润土又称膨润岩或斑脱岩，是以蒙脱石为主要成分的黏土岩，其准确命名应为蒙脱石黏土。中国膨润土矿资源丰富、分布广泛，全国26个省(区)已有膨润土矿产出。截至2016年底，我国已探明的矿区有215处，已查明储量29.66亿t[5]，居世界第2位。我国膨润土资源主要分布在广西、新疆、内蒙古等省(区)，而目前已开发的主要膨润土矿区有辽宁的建平、黑山和葫芦岛，河北的宣化和崇礼，吉林的公主岭和九台，内蒙古的固原、乌拉特旗和赤峰，新疆的夏子街和托克逊，浙江的安吉，河南的信阳和洛阳，广西宁明、田东和宾阳，甘肃金昌等。
男人去了，很久没回来。她担心他出事，一家一家找，没人见过他，也没人认识他。有一户人家门口，确实有石头，不是陨石，是打谷用的石磙。
2.现代区位理论。二战以后，资本主义经济高度发达的国家和地区几乎都陷入了结构性的危机，直至1933年，地区性的结构危机演变成了全球经济危机，地区间的分化加剧，各国又掀起了对区位理论研究的高潮，古典区位理论开始向现代区位理论过渡。
(一)市场法。在评估实践中，如果土地市场是一个成熟的、发育完善的市场，市场上存在着大量的交易案例，评估人员就应该优先使用市场法进行土地价值的评估。市场法所依据的资料信息、参数指标等都是直接从市场获得的，能够客观反映资产目前的市场情况，评估值更能反映市场公平价值，也更容易被各方所理解和接受，因此，市场法可以说是土地价值评估中最重要、最具有现实应用性的评估方法之一。
二、土地价值评估方法
(四)其他方法。假设开发法、基准地价法、路线价法都是在三大基本评估方法的基础上，由专家们结合实务进行研究而延伸出来的评估方法，思路与三大基本评估方法类似，只是延伸出来的评估方法适用范围更为具体。
从古典区位理论到新经济地理学派区位理论的发展，对古典区位理论假设条件不断放宽，使得理论的假设条件更符合一般现实条件，更能够准确的解释现实中不同区位条件是如何影响土地价值大小的。
(二)区位理论。在土地价值评估中，区位条件是影响土地价值大小的最重要的因素。比如，处于我国东部沿海地区的土地的价值一般来说会比西部内陆地区的土地价值高。
(二)成本法。成本法被广泛应用于新近开发建设、无交易且无收益等性质特殊类型的房地产估价，尤其是用于新开发土地的评估。新开发土地交易较为稀少，市场法和收益法均难以适用，而土地的取得成本和开发成本等资料则比较容易获取，因而适合采用成本法评估。将开发土地耗费的各项费用加总，加上市场平均的利息、利润、法律规定的税金以及土地可能产生的增值收益来确定土地评估价格。
通过比较土地价值评估的几种评估方法，发现市场法是实务中运用最为广泛的评估方法，也是被评估专家研究最多、改进最多的评估方法，中国资产评估协会出台的不动产相关的评估准则中也规定应当优先选用市场法进行估价。究其原因，市场法与其他方法比较主要具有以下优点：
1.三大古典区位理论。19世纪20年代到20世纪30年代是四大古典区位理论的形成和发展时期，包括农业区位理论、工业区位理论、中心地理论。
目前，我国对土地评估的方法主要还是借鉴了国外的一些评估思路与方法，以成本法、市场法和收益法为主，另外较多采用的有假设开发法、基准地价修正法以及路线价法等方法。
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三、土地价值评估方法比较
(三)收益法。收益法是进行土地评估是较为常用的一种方法，利用土地能够产生的未来预期收益、风险因素，结合将利求本的折现思想计算土地价值，主要适用于出租等具有收益性质的土地。
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1.估价原理简单易懂。要求取待估土地的市场价格，就要去市场上寻找类似的土地交易案例，以类似土地交易案例的成交价为基础，调整修正得到待估土地的评估值。因此，市场法的估价原理非常简单，评估报告的使用者也容易理解。而成本法中各种成本界定难以理解，收益法中一些重要参数计算难度大，其余延伸方法更是难以理解。
2.能够体现当前市场价格。市场法中采用的所有可比实例的详细情形都是在现行市场上找到的，因此其评估值更能反映当下市场的价格。而成本法建立在过去所产生的成本，忽视了供求关系的影响，收益法更是建立在未来产生的收益，都不能反映目前的市场状况。
3.评估结果更容易被理解和接受。市场法估价原理简单，又能够反映资产目前的市场状况，与一般投资者的投资理念相符，因此也就更容易被委托人和其他报告使用者所接受。
不管是收益法、成本法还是其它延伸的方法，都有适用于土地价值评估的情形，虽然市场法在土地价值评估的使用中有着非常多的优点，但是它也存在着许多需要改进的地方值得专家们去研究。
参考文献 ：
[1] 中华人民共和国住房和城乡建设部.《房地产估价规范》[M].北京：中国建筑工业出版社，2015
[2] 史婉玲.市场法应用于不动产评估的发展问题研究[J].科技经济市场,2019.07
[3] 林坚等.城镇土地估价的相关技术标准分析[J].中国土地科学，2011(15)：43-46
作者简介： 史婉玲(1993-)，女，汉族，江苏无锡人，助教，经济学硕士，南京审计大学金审学院资产评估专业，研究方向：不动产评估、企业价值评估。
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