关键词：房地产企业；资金管理；成本控制
当前，随着我国经济建设的快速发展，全国各地城市化进程也在不断地加快。然而，由于国家宏观政策对房地产及相关公积金、银行贷款的调整控制，使得房地产开发的春天逐渐远去。由于房地产行业涉及到巨额的资金投入，加上房地产项目的建设周期比较长，资金回笼比较慢且具有一定的风险性，给房地产企业造成了巨大的压力。对于房地产企业来说，必须要严格规范企业资金的管理和成本的控制，做好科学合理的资金规划，从而有效降低企业的管理与建设支出，避免企业资源的浪费，使企业资金得到最为合理的利用，进而带动企业的可持续发展。
一、房地产企业在资金管理和成本控制上存在的问题
近些年，由于我国房地产行业的火热发展，许多企业都纷纷涌入到房地产开发与建设当中，客观上推动了房地产行业的快速发展，但同时也对房地产企业管理带来了负面影响，许多企业在资金管理方面过于粗放，管理层只顾着赚取利润，却忽视了成本的控制，导致房地产政策收紧时资金管理出现问题。
（一）成本控制规划不足
许多房地产企业对于成本控制的意识不强，往往在建设施工开始后才对相关成本进行核算，而忽略了设计阶段的成本预算以及竣工后的维护成本控制，导致企业额外支出了高额的成本。特别是在设计阶段，许多企业只顾将注意力集中在争取中标上，没有对投标成本与预估利润进行科学合理的测算，导致项目中标后发现利润过低甚至入不敷出。有的企业虽然在设计环节对成本进行了测算，但没有制定出相应的成本控制措施，导致在房地产建设与维护环节的成本控制缺乏系统性，造成资金的浪费。
（二）资金管理缺乏体系
我国的房地产行业长期以来属于劳动力密集型企业，在资金管理和成本控制等方面缺乏足够的思考，对于成本控制的信息化、数据化等新兴技术缺乏有效的运用，导致成本管理较为松散，不成体系。即使有的房地产企业尝试构建成本管理体系，由于我国缺乏足够的理论体系和实践经验，往往是盲目借鉴国外企业的先进经验，而没有充分结合国内的市场环境、企业具体情况等，导致成本控制水土不服，无法发挥原有的作用。
（三）企业资金风险较大
对于房地产企业来说，资金链的稳固是企业顺利运转的核心前提。在我国，许多房地产企业都依赖银行的贷款甚至民间借贷，以此来满足经营过程中的资金周转。特别是大中型企业，往往通过银行贷款、抵押房产的方式，利用银行资金来进行规模开发，从而实现多个房地产企业同步进行，最大限度地获取经济效益。然而，由于大多数企业并没有足够的资产来应对可能存在的金融风险，一旦其中一个项目出现了资金问题，很有可能会造成全局的崩盘。
（四）资金配置易受干扰
房地产项目由于周期比较长，其成本类型十分繁多，在开发与建设过程中资金配置随时可能受到相关因素的干扰，导致资金配置难以保持预期的状态，成本控制变数较大（图1）。
例如，在施工过程中如果出现施工材料的价格剧烈波动，或者房地产购销市场发生明显变化，会造成房地产项目资金或预期收益的较大变动，从而使企业的资金配置难以与规划设计阶段的成本控制相匹配，不得不做出相应的调整。此外，如果国家宏观政策对于房地产行业贷款或者个人购房贷款进行放宽或者收紧，都会对房地产企业的资金管理造成严重的干扰，对于企业成本控制来说是不可控的因素。
图1 房地产企业成本类型
二、房地产企业资金管理与成本控制的具体举措
虽然房地产企业在资金管理和成本控制方面面临着重重困难，但只要提前做好资金和成本方面的规划布置，并且在企业经营过程中严重管理、灵活调整，对于企业的长远发展来说仍然是有诸多裨益的。因此，房地产企业需要采取相应的措施，做好资金管理和成本控制工作，推动企业向纵深发展。
图2 成长型房地产企业成本管控模式
（一）完善房地产项目的规划设计
房地产企业在项目招投标和设计研发阶段，就需要针对房地产的具体情况，做好相应的成本控制设计。企业需要提前对该项目的周边环境、市场定位等情况进行详细调查，并结合企业自身实际，将成本控制融入到项目设计的全局中，做好资金的预先调配和风险防范。企业管理层需要在项目设计的过程中，广泛征求规划设计、施工建设、财务管理、人力资源等各相关部门的意见和建议，在前期就扎实做好项目整体的资金管控，进而制定出最为合适的资金管理方案。成本控制的设计不仅仅体现在费用的支出控制上，还需要同时兼顾项目的工期规划、安全保障及后期维护等事宜，确保项目实施过程中得以快速稳定地推进，从而有效降低房地产项目的总成本。在此基础上，企业还可以结合工程项目承接情况和企业正常运转情况，测算出一段时间内固定资产和流动资金需求情况，在融资贷款方面选择最为适合的方式和金额，从而在保证资金流的基础上减少利息的支出。
（二）做好项目建设的资金管理
在房地产项目的建设过程中，企业管理层需要对资金变化情况进行实时了解，特别是项目的施工进度及资金运转情况进行全面管控，从而确保项目建设的成本始终保持在可控范围内。企业需要在确保施工进度和工程质量的前提下，随时制定出合理的资金预算方案，科学管理项目的资金流动，同时对工程承包单位进行严格的监管，避免承包单位滥用工程资源或资金。必要时，企业应当安排专人到施工现场进行监管，督促施工人员对建设施工材料进行合理利用，减少施工过程中的资金浪费。
（三）构建完善的成本管理体系
企业的成本管理，不能仅仅依靠管理层的决定和监管，更重要的是在整个企业构建出一套完善的成本管理体系，使成本管理的理念融入到整个房地产建设当中。企业要通过信息化、数据化的手段，将成本管理的宏观指标细化成为企业员工的具体操作行为，带动员工共同参与到资金管理和成本控制工作中。在企业绩效考核活动中，要将资金管理与成本控制纳入其中，并配套以严格的考核制度与奖惩机制，从而在企业中形成成本管控的良好氛围，激发企业员工的成本控制热情，更加高质高效地为企业服务。企业的各部门之间也需要加强协作，不能将资金管理与成本控制当成财务部门的私事，而要站在企业的全局角度，对企业资金进行科学管理、合理利用，尽量运用较少的资金来完成更多的任务，同时还需要防止资金过度占用所带来的资金链断裂风险，全方位地保障企业正常运营。
（四）开发购房尾款ABS产品
结合本文研究范围，ABS融资模式（Asset Backed Securitization）是指以房地产项目所属资金为支持体系的证券化融资方式，能够充分满足发行人的融资需求、提高社会公众回报率、增强资金链稳定性。购房尾款本身就属于一种“应收账款”，现实购房过程中，客户不仅要依据签署购房合同支付“首付”，还要签订银行贷款合同。但在这一过程中，工程建设、审批贷款机构等都存在不确定性，所以购房尾款ABS的入池基础资产，限定于自按揭购房客户与银行签订贷款合同并且与房地产开发商签订购房合同后，至银行将贷款划至房地产开发公司这一特定期间内的应收账款，具体实现过程可划分为五个阶段：房地产开发到许可销售阶段后要求客户支付定金、签订购房合同及贷款合同、房管局预售备案、银行贷款审批通过、购房抵押银行放款；与其它证券产品对比，ABS具有投资多元化、融资低成本的优势。
三、结束语
在国家的宏观调控和市场的激烈竞争下，我国房地产行业已经变得愈发理性，全国各地的房价出现了一定程度的回落现象，对于企业的科学管理要求也越来越高。在新的房地产开发建设形势下，房地产企业必须要进一步加强资金的科学管理和成本的合理控制，尽可能地提高企业资金的利率效率，同时控制好企业的成本支出，使企业在房地产开发建设过程中取得尽量多的利润，确保企业在这个充满竞争力的社会中占据一席之地。
参考文献
[1]张秀芳.房地产企业资金管理与成本控制的几点思考[J].财经界:学术版,2016(24).
[2]王铭轩.房地产企业成本控制管理的几点思考[J].城市建设理论研究:电子版,2011(19).
[3]杨志林.关于房地产企业资金管理的几点思考——以肇庆市城市建设开发有限公司为例[J].时代金融,2016(9).
论文作者:程嵩
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第29期
论文发表时间:2018/12/21
标签：企业论文; 房地产企业论文; 成本控制论文; 资金论文; 资金管理论文; 成本论文; 过程中论文; 《建筑学研究前沿》2018年第29期论文;