我国物流地产的发展现状、问题与对策，本文主要内容关键词为：对策论文,发展现状论文,物流论文,我国论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 引言
随着中国经济的持续增长，市场竞争的日趋激烈，使得企业在追求物流高效运作的过程中，对高标准、专业化物流设施的需求不断上升，为物流地产的兴起和快速成长带来非常好的发展机遇。一批境外专业的物流地产投资商，例如普洛斯和安博置业等，开始加大对我国物流地产的投资力度，使其日益成为国内外物流、房地产和投资企业追逐的对象，成为我国物流基础设施的投资热点。在我国物流地产兴起的过程中，也出现了盲目投资开发热、圈地热以及低层次分散化经营等问题，对物流地产的长期发展造成不利影响。本文在论述物流地产的内涵与运营模式的基础上，系统分析我国物流地产的发展现状和存在的若干问题，并提出相关策略以供借鉴。
2 物流地产的内涵与运营模式
物流地产作为仓储等物流设施资源的提供者和整合者，是物流产业功能细分与专业化发展趋势的反映，是物流产业和房地产等产业相互融合的创新结果，是一类重要的物流基础设施。通过分析物流地产的运营实践，综合国内外多种研究成果，本文认为，所谓物流地产，就是开发商以赢利为目的，根据顾客的需求，选择合适的地点，投资、建设所需的物流设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间，通过产权转让、出租和物业服务等方式提供的专业化物流设施不动产，包括与物流业务相关的房地产以及配套物业设施。常见的物流地产开发商可能是物流企业、房地产企业或专业投资基金等。客户主要有制造企业、商贸企业和物流企业。所投资开发的物流设施主要包括物流园区、物流基地、物流中心、配送中心、分拨中心以及物流仓库等形态。
物流地产企业能够根据客户的需要，通过专业的服务团队，提供物流设施租赁、物业管理以及供应链管理咨询等服务，具体包括物流设施网络规划与优化、设施选址与优惠政策讨论、买入土地或收购既有地产、设施设计与施工、物流设备采购与租赁以及系统集成等活动，为客户提供高标准、高效率、规模化的物流设施及其网络，帮助其设计或改善基于物流设施的供应链管理流程，有效地降低客户的物流运作成本，提高物流效率与效益，提升企业的整体运作绩效。物流地产的一般运营模式如图1所示。
图1 物流地产的一般运营模式
（注：图1中←→表示物流地产企业与客户之间的双向信息流动，即物流地产企业了解客户的物流设施需求和客户传递自身物流设施需求信息）
3 我国物流地产发展现状与问题分析
近年来，我国经济的持续繁荣和物流产业的快速增长，对高标准、专业化物流设施需求不断增加，使物流地产日益成为国内外企业的投资热点。2003年以来，普洛斯、AMB、新熙地、古德曼、丰树信托投资基金和腾飞集团等有物流地产背景的外资企业通过既有项目收购和新地产开发方式在我国大力开展物流地产投资，开启了我国物流地产市场的大门，为客户提供现代化物流仓储设施服务。紧随其后，国内企业的快速跟进更使得物流地产发展势头上扬。国内一些从事商业和住宅地产的开发商如招商地产、和记黄埔、珠江投资、富力地产等将物流地产作为近期发展的主要方向。中储、中远、中铁、中外运、宝供等本身有物流业务的物流企业基地建设也全面提速，以打造通畅、高效、完善的物流基地网络，其规模已经远远超过了自用需求，成为涉足物流地产的主要力量。另一类物流企业，如宝湾、传化物流等，则建立伊始就主要致力于专业的仓储租赁业务。与此同时，各级地方政府积极推动物流园区、物流基地和物流中心建设，中粮、人民电器等国内工商企业和投资机构也纷纷跻身物流地产投资开发行列，形成全国范围内的物流地产投资开发热潮。
总体来看，当前我国的物流地产才刚刚起步，尚处于引入探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟须解决的问题，主要有：
第一，物流园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划，重复建设严重，空置率较高，发展阻力重重。为了适应物流产业发展的需要，从城市到乡镇各级政府部门都在进行物流园区的规划和建设，在全国掀起一场地方政府主导的物流园区建设热潮。但是，由于急功近利的催化，物流园区建设缺乏科学的市场调研和合理规划，脱离本地自然、经济条件和物流基础设施的实际情况，而且相关部门各自规划，重复建设严重，很多规划出来的物流园区在一定的程度上不能满足市场的真实需要。据调查，中国目前物流园区空置率已经高达60%左右，在物流园区建设发展的过程中，普遍遇到来自规划不充分、征地困难、配套设施没有及时跟上、缺乏土地使用优惠政策、审批困难、物流品种混杂、资金不能及时到位、发展空间有限等方面的阻力和问题。
第二，政府对于物流地产的开发还缺乏相关政策标准，土地出让政策不明确，土地使用不透明，成本较高，使其市场化开发在一些地区受到很大程度的限制。目前，我国政府对于物流地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准，在物流地产开发实践中存在着究竟将其划入工业地产、商业地产还是单独的物流地产的意识混淆，将工业用地和物流用地混在一起，同时，由于国家的宏观调控和一些新的土地出让政策的不确定性，致使土地使用存在不透明和不确定性，对投资者信心造成不利影响。自2007年1月起，我国新的土地使用税率大幅度调整，比先前普遍提高了1～3倍。而且在土地税收政策执行过程中，地方政府有较大的裁量权，通过提高土地等级，重新确定土地使用性质等方式，使部分地区土地使用税提高了3～10倍不等。物流地产容积率约为60%左右，是占地较大而“产出”较低的行业，土地使用税以及资源成本的提高，对企业经营会带来非常负面的影响。中国物资储运协会2007年调查显示，接受调查的63家仓储企业为此将增加6000万元以上的成本，平均上升成本接近100万元。中国物资储运总公司反映，2006年交纳土地使用税1353万元，2007年预计增至4778万元，将增长253%。无疑将削弱我国物流企业与物流地产发展的后劲，影响我国物流地产产业的形成与健康发展。
第三，大部分物流设施由制造、流通或物流企业自建自用，物流地产潜在开发主体缺乏充分的市场风险和自身能力评估，造成盲目投资开发现象。由于工商企业、物流企业与物流地产企业之间的社会专业化分工程度比较低，大多数所谓“物流地产”都是由制造、流通或者第三方物流企业自建自营自用，为自己的物流业务提供服务，使用效率较低，占用企业的大量资金，不利于企业核心业务和核心竞争力的形成与提升，也会对社会专业化物流地产的形成和发展构成制约。与此同时，潜在投资开发主体的盲目跟进投资热，没有进行充分的市场风险分析和自身能力评估，在缺乏深入的行业了解和能力储备的情况下，盲目乐观，跻身物流地产开发行列，必会对物流地产企业的发展留下隐忧。
第四，本土投资开发企业缺乏专业化的物流地产开发和建设能力，普遍出现物流圈地热和低标准分散化经营状况，尚未形成市场竞争优势。在物流地产稳定而丰厚预期利润的吸引下，多种投资开发建设主体涉足物流地产市场，其中，许多进行专业化“物流地产”投资的本土企业，主要目的不在于经营物流设施，而是进行大片土地圈占，主要介入土地的一级开发，然后通过招商把相应的地块出让给物流企业，由承租企业根据自身需要建立物流设施，其目的在于土地升值而不是通过物流设施服务本身的运营来获取利润。据了解，通过圈占大片土地建立物流园区或物流中心似乎成了我国本土企业物流地产发展的普遍形态。此外，由于缺乏专业化的开发和建设能力，已建成的物流地产一般规模较小，开发地域分散，呈点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络，而且高标准物业匮乏，专业化管理水平低，设施陈旧，多适用于低层次的仓储管理，其中甚至还包括大量的城郊农民或集体建设的传统仓库，这与外资物流地产企业相比还存在很大的差距。因此，从总体上来说，国内还非常缺乏专业的物流地产商和成形的物流地产市场，与外资企业相比，本土物流地产企业还明显缺乏市场竞争优势。
4 我国物流地产发展对策建议
为了促进我国专业化物流地产产业的形成和长期健康发展，针对物流地产发展中存在的主要问题，相关主体应当做好以下几个方面的工作：
第一，正确把握物流地产的内涵与社会功能，确保物流地产市场的形成与良性发展。物流地产不是简单的具有物流用途的物流设施，不是简单的物流圈地炒作，不同于政府主导的物流园区，不同于工商企业自建自用的物流仓储设施，也不同于传统的物流仓库，实际上，它是以客户需求为导向、以盈利为目的、为客户提供长期租赁与物业管理服务的、规模化、标准化、专业化、现代化管理的物流设施和配套物业。只有正确把握现代物流地产的内涵与社会功能，以市场为导向，充分发挥物流与地产等资源的整合协同效应，根据客户的物流设施需要提供专业物流地产服务，才能理清政府和企业在物流地产开发中的各自职能，避免盲目的“物流地产”建设热、圈地热和大量低标准物流物业开发，推动物流服务和物流地产的社会分工，促进真正意义的物流地产市场的形成和健康发展。
第二，政府应理清政企职能，重视宏观规划和政策引导，加强项目审批与土地使用监管，为专业物流地产企业创造良好的发展环境。政府应采取“政府统筹规划、政策扶持引导、企业自主经营”的物流地产发展策略，理清政企职能，真正退出物流地产经营领域，在物流地产开发中承担部门利益协调、宏观规划、法规制定、标准设置、项目审批、基础设施建设、需求引导和监督管理等职能。政府应及时协调经济、交通运输、城市规划等不同部门的利益，科学规划物流用地、规模限制和建设标准，及时制定相关的物流用地优惠政策，使得物流用地的出让和使用明确透明化，促进产业发展，保障公平竞争，同时应加强物流地产项目审批和土地使用监管，从源头上遏制物流圈地投机和土地用途随意变更现象。政府应加大物流标准化、信息化平台与交通基础设施建设，大力发展物流中介组织，加快物流地产人才的培养，并引导企业实现现代物流改造或转型，改变大而全、小而全的运营组织方式，促进物流社会分工，为发展专业化、社会化物流地产服务创造良好条件。
第三，物流地产潜在开发主体应当合理评估物流地产市场风险和自身实力，谨慎进入物流地产市场，防止盲目投资和市场跟进行为。物流地产作为一种新的地产经营模式，在投资、建设和经营管理过程中存在诸多风险，并会带来购地、融资、前期客源、资金回收等问题。对物流地产开发商来说，一方面应深入了解物流地产市场客户需求与竞争状况，关注土地使用权的获得与出让、土地使用性质改变等地产风险问题，充分考虑市场经营、竞争与政策因素所带来的风险，避免盲目乐观和投资冲动行为。另一方面，应科学进行自身实力评估。物流地产开发企业必须拥有强大的资金运作、选址、购地、规划、施工和专业化物业资产管理能力，否则可能会落得被所投资项目套牢的结局。
第四，物流地产经营主体应当增强自身经营能力，恰当进行市场定位，提供顾客满意的物流设施服务，形成市场竞争优势。现阶段，由于本土企业实力较弱，缺乏应有的物流地产运营经验，而物流地产开发需要大量的资金投入和足够的经营能力，加之外资地产巨头的强大挑战，所以国内的物流地产开发商亟须形成和提高自身的经营能力。而且，物流地产企业应当在市场调研的基础上，根据自身实力和市场竞争状况，以市场需求为导向，恰当进行市场定位，发挥物流地产的规模化、网络化与协同效应，提供特色鲜明、顾客满意的物流地产服务，形成市场竞争优势，吸引并拥有一定规模的忠诚客户群体，降低物业空置率，获得良好的资产收益率。