摘要：本文主要介绍了房地产项目成本的构成，探讨了房地产项目成本管理的原则及有效方法。
关键词：房地产项目，成本管理，方法
前言
在房地产项目中，项目成本管理指的是按照房地产项目的总体目标和具体要求，在实施中合理地组织、实施、控制、分析、考核项目成本，从而实现优化管理、降低成本、提高总体效益的目标。当前，在激烈的市场竞争中，房地产企业要提高经济效益，就应不断加强项目成本管理，在重视生产管理的同时，还要加强经营决策管理，努力提高房地产项目的总体效益，使自身在市场竞争中立于不败之地。
1 房地产项目成本的构成
1.1 土地成本
土地成本是房地产项目中投入比重较大的部分，也是决定项目启动资金需求量大小的重要因素， 它一般由国有土地使用权出让金、土地出让契税、拆迁补偿费等方面构成。
1.2 前期成本
主要包括施工设计费、前期工程费、地质勘察费、可行性研究等费用。
1.3 建安工程成本
指房地产项目在施工过程中按工程施工图施工所发生的各项工程费。由于前期对建筑结构已有了明确规定，因此此项成本基本固定，浮动较小。
1.4 公共基础配套设施成本
公共基础配套设施主要包括道路、绿化、供水、供暖、供电、供气、消防、安保等方面。
1.5 施工单位管理成本
此项主要由现场办公人员的工资、福利费及办公设备、水电费、修理费及其它行政办公成本构成。
1.6 财务成本
该项主要包括项目资金成本和税务成本两方面，其中税务成本是不可避免的，必须按照国家法律规定缴纳，而资金成本则由项目资金构成决定，如果融资成本低于销售利润，则可在安全比例内进行融资。此外，企业应根据自身特点选择合理的融资方式，以保证最佳的资本结构。 一般的融资方式有如吸收直接投资、发行股票、银行借款等。
1.7 营销成本
它一般包括营销策划成本、广告成本、售楼处建造成本及运转成本、人力资源成本等成本构成。
2 房地产项目成本管理的原则
2.1 成本最小化原则
房地产项目成本管理的目标是采取各种合理的成本控制措施，最大幅度的降低项目的成本，从而保证项目的实际成本符合期初制定的成本控制目标。 在追求成本最小化的过程中，应该兼顾质量和进度等其它方面的目标，注意降低成本的合理性，不应以损害其它方面的利益为代价，防止顾此失彼。
2.2 全面成本控制原则
房地产项目全面成本管理是对项目的全部参与主体和项目全过程进行的成本管理。 其中全部参与主体包括承包商、分包商等单位和个人，将成本控制目标尽可能落实到每个人，明确责任。房地产项目全过程的成本管理要求针对项目每一个阶段的特点，采取有效的成本控制措施，始终将项目各环节的成本处于有效的控制范围之内，从而保证项目整体成本控制目标的实现。
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2.3 动态控制原则
房地产项目的成本控制应注重动态性，根据项目的实际执行情况而动态调整。在项目规划中虽然制订了项目整体及各阶段的成本控制方案，但在项目实施过程中，可能由于一些环节的变更而导致项目成本也随之发生波动， 这就要求及时对项目成本控制措施进行动态调整，估算波动可能对整体成本造成的影响，以做到心中有数。目标管理通过专门设计的过程， 将组织的整体目标逐级分解，转换为各单位、各员工的分目标。从组织目标到经营单位目标，再到部门目标，最后到个人目标。 在目标分解过程中，权、责、利三者已经明确，而且相互对称。 这些目标方向一致，环环相扣，相互配合，形成协调统一的目标体系。 只有每个人员完成了自己的分目标，整个企业的总目标才有完成的希望。
2.4 目标管理原则
目标管理又称为成果管理， 它将房地产项目的整体目标层层分解，细化为项目中各参与单位及各员工的分目标，这些目标方向一致，衔接紧密，因此，只要每个人的目标得到实现，那么项目总体目标实现也就轻而易举。
2.5 责、权、利相对等的原则
项目各参与主体在项目实施过程中担负一定的成本控制责任，与之相对应，他们可以在规定的范围内拥有对等的成本管理权力，以便更好的履行职责，如果他们在成本考核过程中达到了预期的成本控制目标，应给予其相应的奖励。此外，责、权、利的对等有助于激发员工的工作积极性，提高忠诚度。
3 房地产项目成本管理的方法
3.1以目标成本管理为方法
制定科学的目标成本。设定科学的目标成本，明确目标成本形成的核心环节，对目标成本进行管控，实现目标成本的流程优化。针对项目开发的设计、发包、施工、竣工结算及其他各环节提出具体的技术措施办法。
3.2进行目标成本分解
按规范的成本结构树进行分解，以确定目标成本为基础，为目标成本管理提供标度，具有承上启下的作用。将确定的目标成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进行科学的划分、分解和展开，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
3.3以全过程成本管理为主要方式
全过程成本管理是在项目实施过程中的管理，项目的成本是随设计方案、市场情况、施工现场等情况的变化而发生变化的，在整个过程中，必须时刻关注项目的全过程成本情况，对一切可能影响项目成本的因素进行预测、监控和管理。
3.3.1加强对房地产项目的投资决策和设计环节的管理。一是投资决策阶段的成本一般只占项目投资总额的百分之几或千分之几，但其中工作质量的优劣对项目投资总额影响程度则达60％以上。因此一个项目能否开发成功，必须要提高投资决策的质量。二是设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。因此，在设计阶段就要有成本控制意识，合理科学的设计，实施限额设计，可降低工程造价10％以上。
3.3.2加强对房地产项目的招投标阶段的管理。招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。通过招投标：可引进竞争机制，降低工程建设成本。在招标过程中成本管理，应注意以下几方面的内容：招标工作应遵循公开、公平、公正、诚信的原则。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。合理低价中标，目前以工程量清单计价报价与合理低价中标为主要的中标方式。合理低价，是指在保证质量、工期前提下的合理低价。作为房地产企业应杜绝绝对低价中标，来避免投标单位恶意竞争。
3.3.3加强对房地产项目施工阶段的成本管理。工程项目施工阶段，由于工程设计已完成，工程量已具体化，且签订了工程承包合同。这一阶段 影 响 工程 投资 额 度约为5％～10％，节约投资的可能性很小，但却有大量资金的投入，因此，房地产企业要加强工程施工现场的管理，杜绝浪费。
3.3.4加强房地产项目竣工结算阶段的有效管理。本阶段是工程成本管理的最后一个阶段，是反映建设项目实际造价和投资的成果阶段，必须予以高度重视，严格把关。依据合同条款约定，按图纸审核工程量，避免重复、错误计算，严格执行合同约定的价款进行计算。落实设计变更及签证，严控文件的合理、合规性。做好结算完成后的成本后评价工作，累积相关数据信息，为后期项目做重要的参考依据。
结束语
项目成本管理对房地产项目成本控制和总体效益的提高有十分积极的意义，在房地产项目施工的不同阶段，项目成本管理有着广泛的运用空间，要加强房地产项目的成本控制，就需要将成本管理运用于项目开发初，项目开发时，项目开发后三个阶段中，注重已完成项目经验归纳和总结
参考文献
[1] 许丹超，论动态控制房地产项目目标成本，福建建筑，2010（01），135-136.
[2] 王玉山.房地产开发项目成本控制研究[J].中国集体经济,2011(21).
论文作者:陈慧
论文发表刊物:《基层建设》2016年12期
论文发表时间:2016/10/26
标签：成本论文; 项目论文; 目标论文; 房地产项目论文; 成本管理论文; 成本控制论文; 阶段论文; 《基层建设》2016年12期论文;