我国住宅市场中住宅空置的特点及成因研究，本文主要内容关键词为：住宅论文,成因论文,我国论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
正常市场条件下，住宅市场中始终存在空置住宅，不同国家或地区存在着程度不同的住宅空置问题，如美国1997年出租住宅空置率为7.75%，自有住宅空置率为1.625%①；香港地区1979～1994 年期间整体（所有）住宅楼宇平均空置率为4.2%②；台湾地区1980年和1990 年两次住宅普查中，总的住宅空置率分别为13.09%和13.29%③。1994年我国房地产统计中首次出现空置商品房数量统计指标。目前我国房地产统计中的空置商品房，是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的商品房屋面积。房屋的空置问题用空置率加以衡量，空置率＝当前商品房空置量／近三年商品房竣工量，商品房空置用于反映房地产市场销售状况。截止1997年底，全国空置商品房7135万m[2]，其中72.9%为住宅。如果按三年竣工商品房总量来衡量，1997年的商品房空置率达到了16.2%。“产品只是在消费中才成为现实的产品，……消费创造出生产的动力”（马克思：《经济学手稿：导言》），“消费本身就是再生产的因素和条件”（马克思：《剩余价值论》）。目前，我国商品房大量空置已成为困扰房地产业尤其是住宅产业发展的一个突出问题。在此情况下，对我国住宅市场中住宅空置的特点及形成原因进行研究，具有重要的理论意义和现实意义。
一、我国空置住宅的分类及其特点分析
（一）空置住宅的分类
从住宅类型分析，当前国家统计中的空置住宅主要由高档商品住宅（包括别墅和公寓）、普通商品住宅和安居工程三部分组成。从全国的统计数字来看，普通商品住宅的空置数量约占全部空置商品住宅的87%左右（见表一）。
表一 1994年～1997年中国城镇商品住宅空置情况
单位：万m[2]
空置住宅分类 1994年1995年
空置量比重%空置量比重%
别墅、高档公寓 158 6.3263 6.8
普通商品住宅 235493.7
340987.8
安居工程— —210 5.4
合 计 2512
100.0
3882
100.0
空置住宅分类 1996年1997年
空置量比重%空置量比重%
别墅、高档公寓 322 6.9371 7.2
普通商品住宅 408187.5
454987.4
安居工程
259 5.6282 5.4
合 计 4662
100.0
5202
100.0
从当前所处的状态来划分， 包括正常流通中的部分（竣工时间在1年以内）、为旧城开发改造保留的周转房和竣工1 年以后仍未卖出的“积压”住宅。根据对全国城镇1997年底空置商品住宅的分析，上述三种类型分别占住宅空置总量的40%、20%和40%。据1998年1 季度对北京市156家内资开发企业的调查，其所拥有的131.8万m[2]空置普通商品住宅中：竣工时间在1年以内的为80.1万m[2]，占60.8%；竣工1年以上的为51.7万m[2]，占39.2%，且集中在交通不便、配套不完善的郊区和远郊区（北京市1997年底空置普通商品住宅258.9万m[2]）。
（二）住宅空置特点的分析
1.数量居高不下、增幅逐年递减
1992年、1993房地产发展“过热”，导致房地产供给和有效需求严重失衡，并于1994年开始出现大量的空置商品房，并逐年增大（见表二）。从空置商品房的结构看，商品住宅空置面积占全部空置面积的75%左右，而其中普通住宅（包括安居工程）占了93%左右，形成了住宅供给过剩与居民住房需求得不到满足并存的局面。然而统计表明，我国城市新建商品住宅空置量的增幅在逐年降低，其中：1995年比1994年增长54.5%、1996年比1995年增长20.1%、1997年比1996年增长11.6%。商品住宅空置量增幅逐年递减，说明市场对空置商品住宅的消化能力在逐渐增强。
表二 中国城市新峻工商品房的空置情况
年 份
1994 1995
当年竣工面积(万m[2]) 1395015110
全部商品房 年末空置面积(万m[2])
3289 5031
空置面积占当年竣工面积比率%23.6 33.3
当年竣工面积(万m[2]) 1137012219
商品住宅年末空置面积(万m[2])
2512 3882
空置面积占当年竣工面积比率%22.1 31.8
空置商品住宅在全部空置商品房中的比例%
76.4 77.2
年 份
1996 1997
当年竣工面积(万m[2]) 1520715965
全部商品房 年末空置面积(万m[2])
6203 7135
空置面积占当年竣工面积比率%40.8 44.7
当年竣工面积(万m[2]) 1211810886
商品住宅年末空置面积(万m[2])
4662 5202
空置面积占当年竣工面积比率%38.5 47.8
空置商品住宅在全部空置商品房中的比例%
75.2 72.9
资料来源：建设部房地产业司《中国房地产开发统计资料汇编》。
2.住宅平均销售周期延长
住宅平均销售周期的长短与住宅空置量成正相关关系，而住宅平均销售周期的长短却与房地产景气状况呈反相关关系。从（表三）可看出，1992年十四城市住宅平均销售周期平均为0.434年，变异范围为0.959年；而1995年住宅平均销售时间增至0.69年，变异范围却缩至0.688年。1992年和1995年的比较表明，随着房地产市场从高潮走向平稳，住宅平均销售周期延长且趋于集中，住宅空置量将处于上升阶段但趋于平稳，即住宅空置量仍有缓慢上升的趋势。
表三 十四城市商品住宅平均销售周期单位：年
城市 北京 天津 上海 沈阳 哈尔滨 武汉 广州 西安 大连
1992 0.244 0.806 0.417 0.436
0.132 1.176 0.229 0.336 0.341
1995 0.499 0.910 0.641 0.665
0.807 0.541 0.403 0.486 0.914
城市 宁波 厦门 青岛 深圳 重庆
1992 0.392 0.402 0.217 0.387 0.567
1995 0.503 0.500 0.741 0.972 1.091
资料来源：刘洪玉，北京市普通商品住宅市场现状及趋势，《中外房地产导报》1998年第16期。
3.空置住宅地域差别大
由于我国各地经济发展不平衡，房地产市场的发展也存在地域上的差别，住宅空置问题也不例外。目前，我国大部分中小城市房价相对较低，住宅空置问题并不十分突出。空置住宅较为集中地表现在部分大城市中，如1997年上海空置商品住宅706万m[2]，占同期全国空置住宅总量的13.6%；深圳空置商品住宅258.69万m[2]④，占5.0%。1997 年全国52%的商品房空置面积集中在广东、上海、江苏和浙江四省市⑤。
4.不具备入住条件的空置住宅占有较大比例
从严格的定义上说，空置住宅应该具备入住条件。但对许多城市空置住宅现状的调查表明，由于住宅小区内部和外部的市政基础设施和公共配套设施不完善、工程质量低劣、位置远离城市生活就业区域等原因导致销售不畅的，占有很大比例，尤其是在住宅空置问题不严重的城市。这部分空置住宅，实际上是住宅生产过程中的不合格品或尚未完成生产程序而提前进入市场的半成品。
二、我国商品住宅空置的成因
（一）内部因素
1.税费负担重导致开发成本上升。据建设部房地产税费联合调查组统计，1996年北京、上海、广州三城市税费占商品房价格比重分别为18%、15.7%和24%，其中广州市1985年有关房地产税费仅5项，1995 年增至85项，其中80%以上为地方政府或部门规定的行政性收费项目；北京1986年为15项，1995年增至72项⑥。虽然1997年国家明文规定取消48项有关房地产的不合理收费，但有些地方执行不彻底，乱收费现象屡禁不止。
2.位置偏远交通不便利。从住宅市场的需求看，消费者对房屋所在的位置有较高的要求。如北京城市建成区和边缘区的住宅价格虽高，但由于以集团购买为主，一直旺销不衰、供不应求。目前销售最好的商品住宅是三环周边的商品住宅，其现房均价达5870元／平方米，期房均价达5400元／平方米。而空置的住宅集中在供给量过大的远郊区县的普通商品房，由于位置偏远、交通不便，使得远郊区县的普通商品住宅价位虽低，但无人问津，大量滞销。
3.工程质量低劣。住宅工程质量问题也是直接导致商品住宅空置的原因之一。目前，空置的商品房中很多是由无资质等级的房地产开发企业粗制滥造而成，存在严重的工程质量隐患。据对几个城市的抽样调查，严重缺乏居住条件的商品住宅占空置商品住宅的比重达到了10 %～30%⑦。这种患有“绝症”的商品住宅实际已变成“废品”， 应予拆除。
（二）外部因素
1.房地产市场运行周期的影响。改革开放以后，我国房地产市场发展体现为萌芽期（1983～1987年）、发育期（1988～1993年）和成熟期（1994年以后）的运行过程，其间1992年、1993年政府土地供给失控和开发商盲目投资导致的供给过度膨胀，是产生巨大空置压力的主要原因。
2.住房制度改革进展缓慢。住房制度改革的力度极大地影响着住宅市场发展的程度。传统的住房实物分配体制和极不合理的租金价格比，严重制约了居民购买住宅的欲望，居民在住房问题上普遍存在“等、靠、要”的依赖思想。虽然政府提出从1998年下半年起停止实物分房的政策，但预计在1999年底新旧体制过渡期结束之前，其对住宅市场空置问题的缓解仍不会起太大作用。
3.有效需求不足。目前城镇居民家庭收入与住房价格之间存在较大差距（见表四），导致居民住房支付能力严重不足，制约了已竣工住宅的市场吸纳速度。
表四1995年全国及部分城市房价收入比
地区名称 户均建筑面积商品住宅平均价格商品住宅售价
(m[2]) (元/m[2])(万元)
北 京
64
2740 17.5
天 津 62.2
1681 10.5
上 海
57
1921 11.0
广 东
88
2140 18.9
陕 西
52629 3.2
黑龙江 69
1540 10.6
宁 夏 54.8580 3.2
全国平均74.8
1194 8.9
地区名称 职工家庭平均年收入房价/收入
(万元)
(倍)
北 京 1.30 13.40
天 津 1.07
9.82
上 海 1.48
7.42
广 东 1.42 13.27
陕 西 0.76
4.23
黑龙江0.68 15.76
宁 夏 0.85
3.72
全国平均0.90
9.84
资料来源：根据1995年国家统计局和建设部的统计资料整理而得。
4.金融支持力度不够。据统计，1997年国有独资商业银行房地产贷款余额的2747.7亿元中，住房消费信贷余额只占12%，住房消费贷款余额和住房开发贷款余额之比为1∶7.3，大大低于发达国家1∶1.5的水平。另外，贷款和还款手续繁杂、首付款比例偏高、品种单一、贷款期限短等，均大大制约了居民的支付能力和购买积极性。
5.住房二级市场发展缓慢。住房二级市场的兴旺与否在很大程度上影响着新建商品住宅的空置率水平。但我国住房二级市场发展十分缓慢，目前只有上海、武汉和福州正在进行试点。据统计，截至1998年11月底，上海已售公房上市成交已超过1万套，只有不到10 %的家庭出售旧房后不再购房或购买了比旧房价值低的新房，其余90%的家庭在以旧换新的过程中平均增加了15万元的支出，每户平均购买新房面积84.93 平方米，比旧房面积平均增加约30平方米⑧。从存量住宅流动与新建商品住宅销售的关系出发，存量住房的流动性越高，住宅市场的总体规模就越大，市场对新建商品住宅的吸纳能力就越大、吸纳速度越快。
近年来，为盘活存量、消化空置商品住宅，国家和各地政府部门采取了一系列有效的、直接的政策和配套措施，主要包括：控制房地产建设规模、调整税费政策、放开内销商品住宅销售对象、完善个人住宅抵押贷款、发展住宅二级市场、加强住宅建设质量管理和综合物业管理等，并把盘活空置商品住宅与实施解危解困、拆迁安置相结合，如将空置房与经济适用房和拆迁安置房对接等。据悉北京、天津今年将要在推进房改及盘活房地产资源等方面进一步加大改革力度：广州、上海等将消化空置商品房作为今年的主要任务。消化盘整空置商品住宅成为全国及各地房地产业近几年甚至更长一段时间里长期的、首要的任务。消化空置住宅是一个系统工程，涉及范围广，需要立法、住房制度、工资制度、财税、金融等方面的配套改革。由于房地产业区域性强，各地发展很不均衡，消化空置住宅还需要国家、各地政府和部门、房地产开发商及消费者共同努力，通过进一步启动和发展住宅市场来解决。