浅析房地产开发企业破产程序中的特殊优先债权的清偿
宋 刚 邓密友
北京市炜衡(重庆)律师事务所，重庆401147
摘 要： 《企业破产法》的立法价值在于公平清理债权债务关系、保护债权人和债务人的合法权益以及维护社会主义市场经济秩序(社会公共利益)。破产程序中的公平非绝对公平而是相对公平，体现为债务人财产保值增值、同类债权公平对待以及破产程序中的特殊债权的优先性。特殊债权优先性分别体现在：第一，破产法的立法目的及价值追求，即《破产法》第109 条、第113 条第1 款关于破产财产分配顺序的规定，破产费用、共益债务>别除权>职工债权>税款债权>普通债权；第二，《合同法》《物权法》等非破产法及司法解释的优先权利在破产程序中的适用，如建设工程价款优先受偿债权、拆迁安置补偿债权、船舶优先权、民用航空器优先权等。
关键词： 公平清理债权债务；拆迁安置补偿债权；购房者债权；建设工程价款优先债权
债务人企业因经营不善、资金链断裂等原因造成不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，或者有明显丧失清偿能力可能的，经被债权人申请或自行申请而进入破产程序。有限的债务人财产无法清偿全部债务，为达到公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益等目的，《企业破产法》按照债权清偿的顺位将破产债权分为优先债权和普通债权。根据《合同法》《物权法》《民法总则》等实体法的规定，企业破产程序尤其是在房地产开发企业的破产程序中，存在不同种类优先债权且各类优先债权之间存在利益冲突。特殊优先债权包括被拆迁人拆迁安置补偿债权、购房者债权、建设工程价款优先债权，一般优先债权有财产担保的债权、职工债权、税款债权等。现本文就上述特殊的优先债权进行分析如下：
一、被拆迁人的拆迁安置补偿债权
征地拆迁系房地产开发建设中必不可少的步骤，房地产开发企业与被拆迁人的法律关系自签订拆迁补偿安置合同建立。房地产开发企业须与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》之后，方能进行开发建设。拆迁补偿安置分为房屋安置、货币安置，不论被拆迁人如何选择，其均同属一类债权，不能因为选择的安置方式不同而区别对待，应当公平对待处理。房地产开发企业若在开发建设过程中因经营不善、资金链断裂等原因进入破产程序，被拆迁人应按《拆迁补偿安置协议》向管理人申报债权，为维护社会稳定、保障被拆迁人的生存权利和公平清理债务，其拆迁安置补偿债权应优先于其他债权清偿。理由如下：
第一，拆迁安置补偿债权属于生存权，该破产企业的房地产开发项目是通过拆除被拆迁人房屋后进行开发建设的，被拆迁人房屋被拆除后，如无法按照签订的《拆迁安置补偿协议》获得安置补偿，将失去用于生存的居住房屋，进而引发社会矛盾，影响社会稳定。
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第二，被拆迁人与房地产开发企业签订的《拆迁安置补偿协议》，协议明确约定以特定位置、面积、房号的房屋安置被拆迁人，其本质就是一个特定房屋的买卖合同，被拆迁人以其允许拆除现有房屋的形式支付房款，自被拆迁人房屋被拆除时，被拆迁人就履行了全部的合同义务。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项的规定，该部分财产不属于破产财产，不得用于集体清偿债务。
(二)已签订《房屋买卖合同》，且支付部分房款的购房者。因债务人进入破产程序，无法按照合同约定交付房屋，应当赋予购房者选择继续履行《房屋买卖合同》或者解除《房屋买卖合同》的权利，对于选择继续履行的，债务人及管理人应当继续履行，由购房者支付剩余房款，合同所涉房屋由购房者所有，债务人企业为其办理产权证书；对于选择解除合同的，应当按照《合同法》的规定处理，合同所涉房屋由债务人收回，属债务人财产供集体清偿，购房者已支付的房款应当予以退还，且优先于其他债权清偿。
二、购房者债权
(一)已签订《房屋买卖合同》并已付清全部房款，且房地产开发企业已为其办理产权登记的购房者。双方主要的权利义务已经履行完毕，该购房者已取得房屋所有权，合同所涉房屋非债务人财产，不得用于集体清偿。
债务人企业在取得预售房许可后，甚至有些企业为回笼资金，在未取得预售房许可的情况下，就对内、外销售房屋，与购房者或企业内部员工签订《房屋买卖合同》或《认购合同》，收取购房者房屋价款或者认购金等款项，用于后续开发与建设。房地产开发企业在后续开发建设过程中，若因资金链断裂等原因进入破产程序。此时，购房者债权基于生存权需要及法律规定应当优先于其他债权受偿；若管理人为债务人财产增值和债权人整体利益最大化的需要而决定解除合同，收回房屋另行处置，由此对购房者债权人造成的损失应当作为共益债务优先获得清偿。
第三，即使认定该部分财产为破产财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，被拆迁人有优先取得安置房屋的权利。因此，在房地产开发企业破产程序中，被拆迁人的房屋拆迁安置补偿的债权也应优先受偿。
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(三)企业未取得预售许可但对外销售的房屋，仅签订《认购合同》支付认购款，但未签《房屋买卖合同》的购房者。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的规定》第二条的规定，企业未取得预售许可签订的商品房买卖合同无效。但是在企业破产程序中，为维护社会稳定、公平清偿债务，不宜一刀切认定合同无效。同样，应当给予此类购房者自由选择权，在企业取得预售许可后，决定是否继续履行《认购合同》，签订《房屋买卖合同》。对于选择继续履行的，应当按照约定的价格与债权人企业签订《房屋买卖合同》并支付房款，待项目完工、房屋建成时交付购房者并为其办理产权证书；对于选择不履行合同的，其签订《认购合同》无效，所涉房屋应由债务人收回并处置作集体清偿，其已支付的认购费用应当退还，且优先于其他债权清偿。
三、建设工程价款优先债权
房地产开发企业通常因其资金链断裂无法支付施工单位工程款，施工单位因未收到工程款而停工，在房地产开发企业破产程序中往往存在的是烂尾楼，而非竣工质量合格的建筑物。根据《合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但劣后于购房者债权，属法定优先债权。
根据《合同法》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》等法律法规，建设工程价款优先受偿权的行使存在以下几个关键点：第一，依法享有建设工程价款优先受偿权的主体仅是与发包人签订建设工程施工合同的承包人，而建设工程的勘察人、设计人、监理人、实际施工人均不享有此项权利；且其享有优先受偿权限于其承建工程的价款。第二，建设工程价款优先受偿权的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》将工程费用项目按照构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金，即设工程价款优先受偿权的范围。债务人企业逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金(包括停窝工损失)及实现债权的费用等均不具有优先性，在破产程序中，认定为普通债权为宜。第三，债权人行使建设工程价款优先受偿权的期限为自发包人应当给付建设工程价款之日起算六个月。工程价款按工程施工的进度可分为已付款、进度款和结算款，上述“应当给付的建设工程价款”应为“结算款”，更有利于保护建设工程承包人的合法权益。
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因此，在破产案件中，因债务人企业资产不足以清偿全部债务，各个债权之间存在此消彼长的关系，故而破产案件中更加强调不同种类债权之间的对抗性。在破产程序尤其是房地产开发企业破产程序中，为破产程序顺利推进、公平清理债权债务，保护债权人和债务人合法权益，必须充分考虑各类债权的性质与清偿顺位，在法律允许的范围内实现债权人整体利益的最大化，维护社会主义市场秩序。
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中图分类号： D922.291.92
文献标识码： A
文章编号： 2095-4379- (2019 )35-0144-02
作者简介： 宋刚，男，汉族，重庆人，本科，北京市炜衡(重庆)律师事务所，高级合伙人、执行主任，执业领域：重大民商事诉讼、破产重整与资产重组、公司法律顾问、建设工程、刑事辩护；邓密友，男，汉族，重庆人，本科，北京市炜衡(重庆)律师事务所，执业律师，执业领域：民商事诉讼、知识产权、破产重整与资产重组。
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