坚持“两条腿”走路——努力把城镇居民住宅业培育成新的经济增长点，本文主要内容关键词为：增长点论文,成新论文,城镇居民论文,两条腿论文,住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1996年中央经济工作会议提出，要把城镇居民住宅等培育成新的经济增长点，全国计划会议也进行了研究和部署。为了解1997年以来各地在培育新经济增长点工作方面的进展情况，以及面临的困难和下一步工作思路，研究和制定相应政策，进一步加快推进城镇居民住宅等新经济增长点的形成和发展，我们近期赴四川、重庆、成都、武汉等地，进行了专题调研。
一、中央提出新经济增长点目标以来各地的进展情况
中央提出把城镇居民住宅业培育成新的经济增长点以来，各地认真贯彻落实，取得了一定进展。一是从思想观念上重视住宅业的发展，不再把住宅建设仅仅作为福利事业来对待，而是作为一种产业来开发。二是从开发商方面来看，根据国家有关政策，加快了住宅开发。三是从广大居民来看，逐渐把住宅作为商品来对待，提高了住宅商品意识。四是各地采取了一些政策，加大改革力度，积极促进住宅的商品化和产业化。
第一，积极推行住房公积金制度。各地不同程度地实行了住房公积金制度，但覆盖面不太一致，有的地区大一些，有的地区小一些。按照“房改领导小组决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强对公积金的归集和使用管理，完善监督体系，确保专款专用。在推行过程中普遍遇到的问题是归集的数额不理想，原因一是由于财政困难和企业效益不佳，单位配交部分难以落实；二是部分已购房的居民认为既然已经购房，就不应再交公积金。
第二，努力实施安居工程。各地动员力量，加大对安居工程的投入力度，推动适应广大中低收入家庭需要的经济适用住房供应体系的确立，为房改提供示范。目前面临的主要问题，一是部分同志认为，由于安居工程享受税费减免，对商品房销售造成一定冲击，不利于统一住房市场的建立；二是安居工程依靠贷款建设，有的是国际金融组织贷款，担心贷款到期时难以偿还。
第三，鼓励居民购买住房全部产权。住房制度改革以来，各地陆续优惠出售了部分产权，近期，又进行了将部分产权转化为全产权的工作，鼓励职工将剩下的部分产权全部购买。在这一工作中遇到的问题是，由于购买的住房不能进入二级市场，使住房产权不能成为完全意义上的产权。
第四，为配合住房商品化要求，根据国家有关规定，逐步建立政策性抵押贷款制度。例如，四川德阳市规定，凡购买安居工程或经政府批准以经济适用住房的方式销售的存量商品房的职工和实行全额集资建房的职工，均可实行该套房总价50%以上、期限为5—10 年的政策性抵押贷款。目前面临的问题是，由于房地产市场相关法律、法规、政策措施不配套，银行面临的金融风险太大，因而不敢深入参与个人住房贷款抵押。消费者形容是喊声大，行动缓，能拖一天是一天。
第五，改变住房分配制度，努力促使从传统福利型实物分配向商品化、货币化分配转换。鼓励企业、事业单位新房取消福利分配的做法，实行只售或先售后租、新房新租金的政策，做到新房新制度。
此外，还就调整公房租金、企业住房补贴列入工资、水电气等补贴暗补改明补以及住房管理社会化等方面进行了积极探索。
二、商品房积压情况及形成原因
商品房积压是目前存在的主要问题。今年以来，虽然部分地区商品房积压情况有所好转，但总体上积压仍然比较严重。据介绍，四川1996年底商品房空置面积为212.4万平方米，其中住宅155.08万平方米， 占74%；今年以来，积压情况得到一定缓解，到今年4月底， 全省商品房空置面积为176.71万平方米。四川德阳市空置商品房12.27 万平方米。四川自贡市空置商品房10万平方米，占年建设计划的20%。成都市1996年底商品房空置面积为105.36万平方米，其中，住宅82.41 万平方米；到今年8月，空置面积已增至160.64万平方米，其中住宅129.82 万平方米。重庆市1996年底空置面积为138.50万平方米，受直辖市效应影响，到今年6月底，下降为67.16万平方米，到8月底，略有回升，为75.65万平方米。武汉市现有空置商品房60万平方米。
对于造成商品房积压的原因，各地谈了不少看法，认为原因是多方面的，除了粗放经营比较严重，管理落后，生产效率低下，质量问题突出，群众买房不放心等住宅建设内部因素之外，主要原因是：
第一，1992、1993两年，房地产业一度出现盲目发展，使近年商品房竣工上市时间相对集中，形成商品房积压。“房地产热”时形成的存量，结构不太合理，质量和规格也不适合当今消费需要，要消化这部分存量，难度很大。成都市今年新增空置面积47.4万平方米，主要是中高档商品房，前些年积压的高档房地产仍难有起色，而安居工程今年1—8月竣工22.6万平方米，现已销售一空，微利房的销售形势也相对较好。
第二，城镇住房的福利分配制度没有根本改变，影响了群众购买商品房的积极性。目前对于广大工薪阶层而言，解决住房问题的主渠道仍然是所在单位的福利性分房，这种住房价格低、条件好，购买商品房是不得已的行为。房改售价大大低于市场价，房租福利成份依然很大，住房年租金与房价之比达到1∶130，差距比80年代相对拉大，租房比买房更为合算。安居工程住宅销售对象限制不严，单位利用自有土地搞职工住房自建，也在一定程度上冲击了商品房市场。
第三，体制不顺，多头管理，相互制肘，造成住宅产业政策难以出台。目前，体改委管房改，计委管计划和立项，建委管规划、市政配套和建设，国土部门管建设用地，建材又在建材、轻工、冶金等部门管理，职能分散，协调难度大。政出多门，意见不统一，法规和规章难以出台，给规范市场带来困难。多头管理，导致一些商品住宅项目立项、选址不当，一方面重复建设严重，另一方面开发的住宅小区与市政设施、水电气供应、交通通信、教育、社会治安等严重脱节，在消费者中造成不良影响，为微利房的开发蒙上了一层阴影。
第四，商品住宅生产和交易环节税费过重，商品房价格过高，构成不合理。目前，商品住宅生产和交易中的税费比较重，而且相当一部分税实行预征并加上各种保证金和押金，加大了商品房建设成本，使商品房价格过高。尽管今年以来取消了相当部分商品房开发的附加费，但对广大工薪阶层来说，购买商品房仍然是可望而不可及。物业管理落后，费用过高，使购买者有买得起、 用不起的后顾之忧。 高的每月要交纳800—1000元，低的也要交200—400元，普通消费者难以承受。
第五，住宅金融发展滞后，面向广大城镇居民住房消费的信贷制度尚未建立，商品住宅建设缺乏有效消费市场的支撑。个人住房抵押贷款制度还没有形成气候，居民对商品房购买承受力较弱。一方面存在大量商品房积压，另一方面居民需要而无力购买。
第六，政策不配套，新旧住房体制转换过程中的“磨擦”，也加重了住房积压。国家为了进一步深化住房制度改革，实施广厦工程、安居工程、成本售房、个人集资建房等一系列促使住房商品化的措施，给予这些住房一系列减免税费的优惠政策，使商品房和这些优惠住房在价格上有较大差距，导致商品房不具市场竞争力。例如，四川德阳市住房的平均开发价格为每平方米450元，加上各种税费约占30%，达150元，共600元，开发商进入市场平均卖750—800元，而广厦、 安居等政策性售房，由于减免30%的税费，最终以约500元的价格出售给住房， 商品房自然就要闲置。
第七，居民买房启动不够，虽有潜在购买需求，但受政策和实际消费能力影响，形成想买房买不起，买房不如租房的现象。但从本质上看，卖不出去的关键不是售价高，而是收入低，不能只在价格上做文章。
各地认为，中央提出把城镇居民住宅培育成新的经济增长点，是符合中国实际的，也是十分及时和必要的，但将居民住宅业真正培育成新的经济增长点，有一个过程，不能因为出现一些问题而犹豫或调整经济增长点。国家不必要因为目前部分地方商品住房暂时积压，而调整经济经济增长点。现在问题的关键是各地政府要进一步加大对住宅产业的政策扶持和金融支持的力度，确保国家政策的贯彻实施，尽快实质性地启动房地产市场。
三、加快把居民住宅业培育成新经济增长点的对策建议
如何减少积压，加快把城镇居民住宅业培育成新的经济增长点，各地都有自己的一些想法和对策，总体上看，存在两种基本思路，一种思路是进一步压缩费用，降低房价；另一种思路是增加居民收入，有效提高购买能力。
一方面，压缩成本，降低售价，还有潜力可挖，可从四个方面进一步开展工作。一是进一步清理商品房建设中的各类收费，对于安居工程、微利住宅能进一步减免的税费要进一步减免。二是进一步清理土地出让中的各种收费，采取有效措施，坚决打击和取缔炒买和炒卖土地的现象，加大监督审查和反腐败工作力度，断掉炒买炒卖土地的源头。三是进一步推广建设项目工程监理制度，确保住宅建设的成本控制和工期、质量控制。四是严格核定安居工程和微利房的售价，对于享受了特殊减免政策开发的各类安居工程、微利房，必须由物价部门严格核定售价，使政府减免、补贴和降低税费，最终由广大消费者享受实惠。
一些地方的同志认为，前段时期减免的一些税费，多为地方税收和收费，中央税收也应作出减免。但是，无论如何，减免税费、降低成本是有限度的。大幅度降低税费不现实，否则，即使住宅本身售价降下来了，但由于政府无力承担配套费用支出，最终仍然难以促进住宅的销售。过分要求开发商降低售价，只能促使其偷工减料，影响工程质量，贻留后患。因此，降低税费和成本，以低价促进销售，有一定限度，超过了限度，只能把住宅建设和房地产业压跨、压死。
另一方面，要配套进行收入制度改革，提高职工工资中住房支出的含量。各地同志反映，我国的职工工资中住房支出含量很低，要在这样的工资制度下推进住房的商品化，难度不可能不大。以成都市三口之家为例，按1996年收入水平计算，要购买一套8 万余元的微利房需一家23年左右的全部积蓄。而在日本那样高地价、高房价的国家，房价只相当于家庭年收入的3—5倍。在家庭收入和房价差距如此悬殊的情况下，让银行系统提供住宅信贷，不得不让人们对银行金融资产的安全性打上沉重的问号。我国居民储蓄余额比较高，这是事实，但储蓄并非平均地分布于各个家庭，那些新体制下暴发起来的家庭占有存款的绝大部分，但他们早已拥有自己的住房，而真正缺房的广大普通家庭，尚无力购买。居民住宅业要成长为新的经济增长点，必须使广大普通家庭有能力购买住房。要做到这样，必须提高职工货币收入，把住房福利货币化。事实上，目前，各个单位每年都要支出相当一部分财力，用于职工住房建设，如果能够理顺分配关系把这部分支出及其相关支出名义化为职工货币收入，职工工资就能较大幅度地提高。
此外，还要采取一些配套措施。积极扩大住房个人抵押贷款，增强个人购房能力。出售公房全部产权，集中资金，滚动开发。开放房地产二级市场，允许全产权住房进入二级市场流通。
在工作方向和具体政策上，各地也提出了一些好的建议：
首先，要解决群众愿意买房的问题。要杜绝福利分房，适当减少交易环节手续和税费，进一步放宽政策，减少对公房出售后再转让的限制，搞活流通；同时，要推行综合开发的小区建设模式，逐步杜绝零星建设，提高住宅建设质量，加强综合配套，使群众买得满意、买得放心。
其次，要解决买得起的问题。要大力发展住宅金融，建立适合广大中低收入家庭的住房按揭、抵押贷款制度。加大住房制度配套改革力度，加速住房基金、住房公积金的筹集。实行住房几个并轨，消费层次分流，即：安居房、解困房、广厦房和经济适用并轨，主要解决公务员和低收入者住房，其特点是：土地划拨、政府扶持、成本价出售；普通住房与微利房并轨，解决中等收入家庭为主体的居民住房问题，其特点是：土地协议出让，政府政策鼓励并限制开发商利润和售房价格；高档商品住房和豪华公寓、别墅并轨，主要面向高收入者，其特点是：土地通过招标或拍卖方式取得，售房价由市场调节，政府通过政策和土地增值税调节利润。
第三，要逐步实现住宅产业现代化，推动相关产业发展。要以现代科学技术加速改造传统的住宅，以科技进步为核心，加速科技成果向现实生产力转化，实现住宅建设的标准化和工业化，全面提高住宅建设质量，改善住宅的使用功能和居住环境，大幅度提高住宅建设的劳动生产率。
第四，要加快城镇住房改革，全面推行公积金制度，提高租金，缩小购房租房金比例，增加工资收入中购房金比例。改福利分房为发放一定范围内可流通的购房证券，实行住房分配货币化；大力发展住宅交易市场；将居民现租房屋一次性降价出售给居住者，并允许进入市场交易。
有的同志认为，对积压的商品房应采取灵活多样的促销政策：单位购买部分产权，职工出资购买部分产权，先安排急需住房职工，然后职工按月份付款购买产权；单位集体担保，个人申请贷款，政策部分贴息，鼓励职工购房；拆迁周转安置，政策上给予减免有关税费，新旧房差价开发商认一部分，居住户认一部分，财政部门据此给予开发商贷款、税费上的适当优惠。
四、几点感想和建议
通过这次调研，总的感觉是，中央提出把居民住宅业培育成新的经济增长点以来，各地都比较重视，也采取了一些措施，取得了一定进展，但进展并不明显，主要是商品房积压仍然很严重。从商品房积压的构成看，具有三个特点，一是大城市的积压状况总体上要比中小城市严重；二是高档公寓和别墅积压加重，而且难有起色，普通住宅销售相对较好，一些地区的安居工程住宅销售形势良好；三是尽管商品房积压占到全部房地产积压的75%，但销售形势总体上仍要好于办公楼和商业用房。
对于培育新经济增长点以及目前存在的积压现象，必须客观分析。首先，培育新的经济增长点，特别是象居民住宅这样涉及面广、价值量大、影响深刻的增长点，客观上需要有一个过程，不可能一蹴而就。其次，目前的房地产积压，很大程度上是1992—1993年房地产热的后遗症。当时的失控性和超需求投入，导致近两年房地产集中上市，带来商品房的相对过剩。第三，政策不配套，房改滞后，是重要原因。福利房分配体制的延续，住房支出和工资收入关系的背离，以及住房产权的不完全和住房市场的不完善，致使市场关系扭曲，商品房供给和市场有效需求之间出现断裂。第四，目前空置的商品房，一部分是实实在在的积压，相当一部分是商品周转所需，消化积压商品房也得有个过程。
加快把城镇居民住宅业培育成新的经济增长点，必须坚持两条腿走路，一方面要进一步规范税费，压低地价，降低成本，把住房售价控制在合理水平；另一方面要配套推进工资改革，增加居民收入，提高工资中住房支出的比重。降低商品房造价和售价，首先要从提高商品房建设劳动生产率入手，加快商品房建设的标准化、工厂化进程，推进建材规模化生产，降低材耗、能耗和劳动力消耗。其次，要控制地价上涨，坚决打击炒买炒卖土地的行为。第三，取消各种不合理收费，本着中央、地方共同推动的原则，适当降低各项税费。第四，适当限制房地产开发利润，以社会平均利润率为基础，把房地产开发利润调控到合理范围。
目前看来，降低售价虽有一定潜力，但难度很大。从房价构成看，主要由土地费用、建安费用、各种税费以及开发商利润四部分组成。从土地费用看，地价收入是地方财政的重要收入来源，进行城市改造和住宅配套建设主要靠地价收入。通过打击炒卖土地，可以控制地价上涨，但要较大幅度地降低地价，可能性不大。从建安费用看，建材价格和劳动力价格都呈上升趋势，通过提高劳动生产率可以降一部分，但降幅有限。如果硬性要求降低，势必影响工程质量。从税费看，合理的税费必须继续交，降低税费有潜力，但也有限度。从开发商利润看，必须保证其一定利润，目前看来，这一部分的降幅也不大。总之，要通过合理降价，使房价与广大工薪阶层收入相适应，难度很大。
从实施银行抵押贷款情况看，不仅存在银行风险问题，而且大部分居民仍无力承担高额利息支出。根据目前抵押贷款期限和利率情况，居民购买两居室住房，贷款期为15年，每月需支付本息2000元以上。这对于工薪阶层来说，仍是难以承担的巨额支出。因此，有些地区尽管开展了个人住房抵押贷款，但申请者却廖廖无几。
所以，提高居民收入非常重要。提高居民收入，一方面要靠经济发展，另一方面要通过理顺分配关系，把福利收入货币化。目前，国家、各地方、各部门都有相当一部分财力用于职工住房建设，然后将住房作为一种福利分配给职工。一些部门凭借其垄断地位为本部门职工谋取较高福利，单位内部分配不公，又导致各种矛盾。结果，钱没少花，居民还不满意。建议取消福利分房，将这部分支出纳入职工工资，提高工资的住房支出含量。
加快住房制度改革。结合工资制度、劳动制度改革，尽快从实物分配为主向市场购置方式为主转变，促进住房建设的商品化和市场化。加快房地产法制建设，完善住房一级市场发展二级市场，允许个人拥有产权的住房进入二级市场交易。发展租赁市场，推进房地产租赁经营。建立健全住房产权制度，保障购房者对房屋的所有权和继承权。在积极可行的原则下，发展住房金融，扩大《个人住房贷款担保实施办法》的实施范围，适当增加个人购房贷款规模，鼓励银行为个人购房提供便捷、能够满足不同需求的抵押贷款，提高居民购房能力。进一步推进住房公积金制度，逐步提高公积金交纳比例，拓宽住宅建设融资渠道。