摘要：为了提高企业利润，增强企业实力，房地产开发建设过程必须进行成本管理，降低工程实际消耗，推动企业向集约型管理转变。然而在实际的项目管理中，由于管理水平有限，加之各种因素影响，成本管理效果不尽理想，企业必须采取有效措施，规范项目实施过程，解决存在的问题，有效降低房地产工程项目成本，实现企业资产保值增值的目的。
关键词：房地产；成本；管理
引言：房地产企业在发展中需要实现收支的整体平衡，只有实现收入能够很好的弥补支出，才能实现长期的资本积累。随建筑行业的发展，房地产丰厚的利润吸引了众多的投资者，企业的竞争也越来越激烈，要想想在激烈的市场中取得胜利，必须实现产品的低成本，采取全面的成本管理是保证房地产企业项目产品低成本的重要途径。
1 房地产工程成本管理概述
在房地产开发领域，成本控制是一项管理手段，它是针对企业发展需要而预先制定的一套管理策略，为的就是能够使企业得到长足发展，不断提高自身的市场竞争力，其最终目的就是让企业获得最大化的经济效益。在房地产企业的工程管理过程中，需要对各种影响成本预算的因素加以分析与研究，把它们控制在一个合理的范围内。所以，这就要求各房地产企业要做好预先的成本控制工作。比如在开发的源头，要控制好征地、拆迁、房屋开发等等影响成本的因素。如果忽略了对这些因素的控制，就会影响到企业的收益效果，进而影响企业的市场竞争力与持续性发展。在工程管理成本控制中，基础性工作会起到关键作用。它是整个成本控制的起点，也是整个成本控制实施的良好平台。对整个成本的控制，必须从成本的基础性工作做起，只有这样，才能提高成本控制的质量与效果，才能发挥出其应有的作用，为企业发展提供保障。
2 房地产建设工程中成本管理存在的问题
2.1缺少完善的成本管理体系
在对房地产企业的成本进行有效管理的时候，必须要采取有效的管理成本的体系，否则，它不能发挥出其应有的作用。目前，很多房地产企业都是采用一种比较粗放型的成本管理，这样，看上去就如同虚设，只是以一种形式而存在，不仅不能发挥作用，反而还可能会给企业带来损失。
2.2设计阶段的成本管理不够重视
投资决策是房地产项目的成本基础，虽然有关决策费用在总体成本中所占份额少之又少，但是对项目的整体成本影响高达90%以上。因此，在项目决策阶段就投入合理的成本选择，对经济的优化配置而言是最重要、最直接的手段。实际上，房地产项目的设计阶段就是对工程成本的控制源头，当确定投资计划后，就进入设计阶段，这是技术与经济合理结合的过程。但是我国大多设计单位中队工程项目的技术及经济分析不深入，在设计中出现“重技术、轻经济”的问题，设计人员也过于关注设计工程的质量问题，对成本问题没有直接责任，造成从项目设计阶段，就埋下了高成本隐患。
2.3成本管理手段落后
当前在房地产项目管理中，有关成本预算工作的专业性落后，一些企业无法达到通行的国际标准，没有在招投标阶段就事先完成项目的成本预算工作。有些房地产项目时在投标阶段才预算成本价格，由于受到时间与技术的限制，目标成本不能直接落实到企业的各个部门、各个项目以及工程实施的各个环节中。在实际工作中，房地产项目的施工方应及时将已完成项目的实际成本与预算成本进行对比，分析出现成本偏差的原因，并及时采取纠正措施。
3 加强房地产建设工程中成本管理的措施
3.1完善成本管理体系
一个合理并且有效的成本控制工程，必须要有一套系统、科学的成本控制作为支撑，只有这样才能发挥出成本控制的应有作用，否则，一些粗放型的成本管理制度，只会起到相反的功效。建立、健全科学、合理的成本控制体系，为此我们可以采取以下措施：
3.1.1应该制定明确的责任管理制度，在整个成本控制中要明确各岗位的职责，分清各自的功效，积极配合成本控制的各项工作。
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3.1.2成立一些必要的成本管理小组，让他们来管理企业日常成本的控制工作 ，而他们的工作明细，将会给整个企业的成本控制提供很多数据参考，让整个企业的成本控制有序地进行下去。
3.1.3成立成本控制管理的委员会，让他们来领导整个企业的成本控制工作，为成本控制提供决策意见，向企业的决策层负责，这样，可以确保整个企业的成本控制都在一个合理的范围内。
3.2加强设计阶段的成本管理，优化设计方案
房地产项目设计的质量与水平，对控制成本具有决定性作用，因此在项目设计阶段，就应加强成本意识。选择竞选方案或者工程设计招标的形式来获得合理设计方案并选择优秀的工程设计单位，通过先进技术的应用，合理降低工程成本，保证投资回报效益。对于房地产项目的设计，应采取多种方案对比的方式，从中选择既能满足项目需要，又利于工程造价经济化的方案，这也对后期的施工、投入使用成本等起到基础性作用。如目前我国一些房地产的项目方案中，由于过于追求视觉效果，设计出异性建筑，这些建筑由于轮廓复杂，对结构安全产生较大影响，且无形中增加了建筑外表的面积，不利于工程结构成本的控制。通过对设计方案的多次比选与论证，在满足房地产项目的结构功能、抗震要求、节能技术等基础上，还应对建筑的结构体系、合理布局、材料选择等有所重视，这些都与成本控制有密不可分的关系。
3.3采用先进的成本管理技术
当前，先进的科学技术是在不断进步与发展的，其应用也涉及到生产与生活的各个领域，所以，在房地产开发这个领域，也必须学会用先进的科学技术来进行成本控制。
3.3.1作为房地产企业而言，需要引进先进的成本控制人才。作为一种重要的战略资源，人才可以在企业的成本控制中发挥关键性作用。有专业性的成本控制人才作为保障，当然可以使房地产企业的成本控制工作起到事半功倍的效果。
3.3.2根据大量施工经验表明，在工程施工过程中，材料费所占比例居高，而直接费用对间接费用的高低产生重大影响。随着当前科技水平的不断进步，房地产项目在施工过程中，也应注重主体施工技术的提高，并加大对新技术、新材料、新工艺、新方法的采纳，利用技术成果的进步来有效缩短工期并节约成本。
3.4竣工结算阶段的成本管理
3.4.1审核工程竣工结算
造价控制部门在工程竣工验收合格、各项验收手续资料齐备后严格按照合同中有关工程结算的条款如: 约定的结算方法、计价定额、取费标准、材料价格等对工程竣工结算进行审核; 实行清单招标计价的, 一是要严格执行合同中约定的清单单价, 二是要特别注意设计变更、签证与原设计、清单内容的关系, 避免重复计价。
3.4.2竣工结算分析、项目后评估工作
造价控制部门对竣工结算进行详细的数据分析, 利用计算机建立各项工程指标系统, 如: 单位造价指标系统、单位材料消耗量指标系统等。将竣工结算指标与预算指标、概算指标对比分析(即将工程实际经济情况与开工前的预测投资情况进行对比) , 在此基础上编制工程项目竣工造价评估报告书。在报告书中应详尽的反映工程项目总造价、各单项工程造价、单位工程造价的差异, 并利用各指标系统找出差异产生的原因、在哪个环节产生差异、产生差异的关键环节, 以利改进。
结语
房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。
参考文献
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[2]任夏仪.张文.目标成本管理在房地产企业中的应用[J]山西建筑, 2008(3)
[3]王作阳.房地产开发成本控制初探[J].科技信息，2009（13）.
论文作者:胡中合
论文发表刊物:《基层建设》2016年31期
论文发表时间:2017/1/18
标签：成本论文; 成本控制论文; 成本管理论文; 企业论文; 房地产企业论文; 项目论文; 房地产项目论文; 《基层建设》2016年31期论文;