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摘要：房地产经历了近二十年的快速发展后，于2014年迎来发展的“拐点”，逐步从黄金时代过渡到白银时代，土地带来的红利越来越小。国家政策方面也从2014年定向降息到2017年热点城市的全面限购限贷，部分城市甚至出台租售同权、购房公开摇号等新政，调控政策进一步加严。随着土地供应减少，竞争将越来越激烈，各大房企综合运营能力差距必将导致层级分化加剧。
关键词：房地产企业；构建；运营计划；管理体系
1计划管理的必然性分析
1.1计划管理是企业运营体系的基石
房地产开发是由土地投资、产品设计、工程施工、报批报建、销售管理、物业服务等组成的运营体系，是一个高度资源整合的过程。但运营过程本身存在开发周期长、受政策等外部因素影响大、项目开发过程交叉作业繁多、内部专业间的界面及外部协作单位的管理接口复杂等特点，导致项目计划与协调的难度呈几何级数式增长。以上难点制约了企业的发展，是运营管理亟待解决的重大问题。计划管理能够保障项目开发进度有序展开，是控制项目开发节奏的指令表，是企业运营管理体系的基石。
1.2计划管理是目标管理的基础
企业开发的目的是为了实现利润。但在白银时代及新政调控加严的趋势面前，土地红利已经不再存在，唯有通过过程管控建立更大的盈利模式。传统的开发模式无法全面反馈策划、设计、施工、销售等各环节的信息，形成信息孤岛，不利于项目开发的综合评估。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆再者，对于多数房企，目前实行集团-区域-项目公司的多级管控模式，项目层面注重实施过程，集团和区域公司层面关注经营指标的达成率。各级管理侧重点各有不同，必然要求企业具有计划管理能力，通过该手段实现信息的良性循环，建立设计、工程、销售等多层反馈机制。过程中突出重点，分层分级的管理，实现对项目进度、质量、成本、销售等的动态控制，确保完成集团经营目标。
2房地产企业构建运营计划管理体系策略
2.1全面科学的管理计划
为了顺应房地产行业市场经济的变化，公司对于市场环境的变化必须严格地制定适应新市场的体系。而对于房地产公司科学的制定运营计划及管理体制必须全面的站在市场经济的高度之下，应对不同的经济体制变化并能迅速、全面、科学的应对经济变化进行管理体制和管理模式的调控。这就要求在建立科学的运营计划和管理模式下，需要各个部门的相互协调与发展、资源配合，从而减少复杂繁琐的公司流程。在第一时间对市场经济做出适应的举措。并通过制定好的运营计划和管理方式及手段严格的进行公司月度、季度、年度的运营计划总结。严谨的分析公司运营的情况。对计划报告、运行目标进行精准的分析，及时做出下一月度、季度的运营方向和目标。从而使运营计划和管理模式充分的发挥作用为公司带来巨大的生产效益。
2.2以财务经营为导向
在关注企业利润指标的同时，更要关注企业现金流指标，现金流强调再多都不为过。如果一个项目没有利润，则算是没有功劳，也没有苦劳；如果一个公司现金流出问题，将会给企业的生存带来威胁。本文的现金流并非财务口径的现金流，而是公司经营层面的现金流，即不考虑项目开发等因素，重点关注资金需求峰值及自有资金回正周期，除此之外，影响该指标的关键因素在项目关键节点是否如期完成。由于房地产为资金密集型行业，其经营模式与现金流关系密切，且房地产项目具有期货属性，在项目开盘后一段时间，通过预售房款可提前将前期投入的自有资金收回，那么现金流回正时间越早且贡献的规模越大，则能够用于新项目滚动投资的价值就越大。
2.3建立合理的监督及奖励机制
房地产项目的利益提分配较其他行业偏高，同时承担着巨大的工作压力。因此，企业应制定合理的奖罚制度，对表现优异的员工进行奖励，只有这样，才能充分地调动起员工的工作兴趣与积极性。这就要求我们在房地产行业公司建立管理运营模式时，必须严格的重视奖励制度的建立。重视公司销售人才、工程人才、运营人才等的激励。从而通过具有高吸引力的、科学的奖励机制，调动公司员工的工作积极性，为公司带来更高的效益。
公司必须严格的分析房地产行业下的奖励机制，制定出适用于本公司的规章制度。从而积极全面地调动员工的工作积极性，保证工作业绩的完成及目标达到。而在奖励机制的促进下，房地产公司也应积极地为员工提升自我素质及专业技术进行培训。通过不断的培训，让员工第一时间了解房地产行业市场经济发展状况。了解市场行情下人们的需求与卖点。为销售人才更好地抓住买房者的心理与需求，更大地提高项目的销售去化率。在复杂多变的房地产行业市场经济下，为员工提供良好的发展道路。从而使房地产公司的生产规模及公司利益最大化。
2.4引导并树立全员运营计划管理理念
房地产企业一直追求的目标就是构建科学高效的运营计划管理体系，要想实现这一目标就必须依靠可靠完善的制度体系进行支撑，房地产企业的员工必须要具备运营计划管理理念能够积极有效的联系，并合作各个部门。同时，各部门与各员工间也应当进行紧密配合，根据企业的年度目标要求以及战略性规划，有针对性的制定开发计划以及资金计划、销售计划等等再得出计划后，能够及时有效的进行反馈和评价，并且确保计划管理发挥最大的使用效能。
3结论
综上所述我们能够看出当前我国建筑行业不断发展，房地产行业的集中度也在进一步提高，在日后发展过程中门口结合企业的发展特点与产品特点，构建符合自身行业运行规律的运营计划管理体系，成为了越来越多房地产企业探索及追寻的重要目标。所以运营计划管理在房地产企业管理过程中有着极为重要的地位，也是企业持续发展的重要命脉，联系着企业的各部门以及多行业的资源统筹以及协调发展，有助于提高企业的管理效率与核心竞争能力，所以必须要构建科学完善的运营管理计划，才能够有效促使房地产企业精细化管理，切实提高市场竞争能力。
参考文献：
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[3]赵莎莎.房地产企业运营管理体系优化研究[D].华南理工大学,2018.
[4]张嘉琦.RC房地产计划运营管理研究[D].河北工业大学,2018.
论文作者:李金茸
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第04期
论文发表时间:2019/6/11
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