正确处理房地产业发展中的十大关系，本文主要内容关键词为：十大论文,产业发展论文,正确处理论文,房地论文,关系论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从经济运行的景气指标及轨迹透析，我国经济进入“九五”时期以后转入一个新的发展时期。为此，我们必须寻找和培育新的经济增长点。房地产业尤其是其中的住宅产业作为国民经济的先导性产业和基础性产业，由于其产业自身的一系列特点，必将再次成为国民经济增长中的推动力。然而，要使房地产业真正成为国民经济的一个新增长点，在长周期中稳健增长，必须正确处理相关的十大关系。
一、正确处理房地产业发展与国民经济发展的关系
诚然，房地产业无论从它的开发建设过程所需的上游产品来看，还是从其建成后的服务对象和依托来看，都是关联度很高、产业链很长的产业。它涉及建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺等50多个国民经济的产业部门。美国、日本等发达国家的有关数据显示，房地产业的产值每增长1个单位，可带动其它部门的产值增长1.5至2个单位。据粗略的估计，1995年我国新建商品房销售额1304亿元， 带动形成了3000多亿的有效消费需求。从经济增长的贡献率来看，发达国家和地区的房地产业都已成为国民经济的支柱产业。房地产业产值占GDP的比重，1988年日本就达到10.4%，香港为18.2%，而1995 年我国房地产业增加值占GDP的比重仅占2.4%。按我国房地产业远景发展规划的要求，房地产业增加值占GDP的比重，2000年要达到3.5%；2010年要达到5%；2020年要达到10%。从这个层面上分析， 房地产业的发展对国民经济的发展具有明显的带动作用。
但是，事物总是一分为二的。房地产业终究是为国民经济其它产业部门以及为满足人民生活服务的。所以，房地产业的发展又离不开国民经济其它部门为之提供产品、市场和服务。当国民经济其它部门发展受到阻滞时，房地产业的“孤军深入”势必导致“缺乏后援”而致其商品房的结构性过剩。同时，房地产业对国民经济的推动力和贡献率大，但其风险也大，需要降低其运作中的风险。因此，房地产业应该在同国民经济其它部门的协调运作中求得稳健增长。所以，在政策取向上，不应过份地强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性，而应着眼于房地产业在整个国民经济发展中的协调性。
在房地产的发展速度上，要适当约束其投资增量，避免对房地产供给增长造成新的刺激。所以，在严格控制新上房地产项目，规范用地方向，从严格控制新上项目的土地供应量入手，正确引导房地产投向，以优化房地产投资结构。除政府组织建设的安居工程外，在近几年内，原则上不应再新批商品房开发用地，以集中资金搞好现有房地产开发项目的建设和推动现有的存量商品房入市。二是，要着力对房地产开发品种结构、区域布点结构、上市时序结构进行调整。商品房的品种应以住宅为主，住宅的品种结构应考虑到不同的消费层次的消费水平，做到高、中、低档相结合。在大中城市，住宅建设以中档为主，高档次之，低档居末；在小城市，住宅建设应以低档为主，中档次之，高档居末。三个档次的住宅品种应合理配置，才能适应市场需要，取得“有的放矢”的效果。同时，每一种类型的商品房，比如，营业用房、住房，以及住房中的不同档次在数量上也应保持合理的“度”。目前，我国空置的商品房中，有一部分是合理的，如同一般商品的生产和经营也必须要有合理的库存量一样，但有相当一部分超过了当前有支付能力的市场需要所致。在区域布点上，住宅建设应充分考虑其区域基础设施、公共服务设施的配套情况，以及人们居住消费的区位选择偏好等因素，以形成合理的住宅区域结构。另外，房地产有支付能力的市场需要轨迹是呈波浪型或周期性的，房地产开发商必须关注这一周期与波峰，以形成商品房合理的上市时序结构，从而防止商品房的集中上市和暂时性的供给过量，以免导致商品房在流通领域出现空置和积压。
二、正确处理体制改革与房地产发展的关系
在房地产业的运作中，也应该实现体制和增长方式这两个根本性的转变。目前，房地产业发展中存在的问题，除了其产业增长方式本身的障碍与问题外，体制改革不到位无疑是制约房地产健康发展的重要因素。例如，我们至今尚未把住房制度改革同工资制度改革配套起来，没有把以往的住房实物分配改为工资分配。这几年，公房租金虽有所提高，但其增幅赶上不物价的涨幅。这些年来的房改，总是不敢较多地提工资，也不敢碰住房的实物分配。在这种情况下，职工势必千方百计地等待从单位分配到住房，而不设法进入市场购房。再说，在买房不如租房的情况下，从利益上抉择，又有谁愿意花高价去买房？可见，造成当前商品房滞销的重要原因之一，无疑是旧的住房体制在作怪。
再如，目前商品房的价格过高也与改革不到位有关。现实中商品房价格的构成是很不合理的。根据一些调查和资料推算，现在房价中建筑安装成本仅占30%左右，其余为土地费用、城市基础设施费、以及其它有关税费。土地费用是一次性进入商品房成本的，在大城市一般要占到商品房售价的1/3左右。而基础设施和城市配套设施的费用加拆迁费用也要占商品房售价的1/3以上。再就是各种名目繁多的收费，自然也要摊入商品房售价。即便如此，我国房地产投资利润率平均仍高于20%，而国际房地产平均利润率在6～8%之间。如果改革到位使平均利润率规律应运而生，这些问题本来就是可以解决的。然而，囿于体制改革中的主客观障碍以及宏观调控的乏力，使上述问题没有得到妥善的解决。
另外，大量的房地产开发投资被闲置在成品房和半成品房上，与传统计划条件下的投资体制和金融体制缺乏约束机制不无关系。房地产开发反正投的是国家的钱，银行的钱，能不能通过市场的售卖和租赁行为回收增值，与房地产开发商并没有“切肤之痛”。
因此，首先，彻底改革住房制度来完善和健全房地产市场，加大提租幅度和加快提租步伐，改住房的实物分配为货币分配。笔者建议，今后凡是职工每年增加的工资，都应当用相当部分来提高房租，以改善人们的消费结构。这就要求把住房制度改革同工资制度改革衔接起来，配套进行。其次，通过理顺资金渠道和加强宏观调控，想方设法把过高的房价降下来。最后，通过投资体制改革与金融体制改革，形成房地产开发经营中的强约束机制，以实现按市场机制来配置房地产资源。
三、正确处理房地产供给和房地产需求的关系
前几年，由于忽视房地产需求的运行规律，不少地方出现了商品房的严重积压与闲置，因此，在安排房地产供给规模时，一定要以市场为导向，以市场有效需求来确定其建设规模和建设速度。切不可形成误导，似乎只要把住宅产业培育为新的经济增长点，市场就会消化吸收所有开发出来的住房。
事实上，房地产供给的数量规模并不是多多益善，其开发建设的速度也不是越快越好，它必须以有支付能力的市场需求为限，实现以需定产，以需定量。即使是安居工程住宅的供给，也必须以其市场需求为限。尽管安居住宅的售价比较低，但仍然存在与这种住宅价值相适应的有支付能力的市场需求层面。由于在实施安居工程的过程中，有的城市一度忽视安居住宅有支付能力的市场需求，其开发数量规模在短期间内突发性的过猛增长，以至超越了这一市场需求的极限，从而出现了相当数量的安居住宅的现房空置现象，进而使安居工程的开发建设资金在现房上沉淀和凝固，这必须引以为戒。
正确处理房地产供给与房地产需求的关系，就是要按“需求创造供给”的原则办事，“需求创造供给”，这是市场经济的一项重要定律，是“看不见的手”起作用的表现。在房地产的开发建设过程中，其开发建设数量规模的定位和开发建设速度的抉择，同样受这一定律的左右。所以，在包括安居住宅在内的住宅开发建设的过程中，首先，要进行周密的市场和可行性论证，以市场有效需求来确定住宅开发建设的数量规模、品种结构和速度。其次，要加大市场有效需求的培育，实行住宅的“合同订购”制度，也就是由购房消费者与开发单位预先签订购买协议，预交一定比例的购房金；若消费者订购住宅达不到规定的比例，则不开工建设。最后，在约束房地产供给的同时，要加大房地产存量的消化，包括把闲置积压的商品房置换为安居住宅和拆迁安置房等。以市场有效需求为先导来开发经营房地产，可以使其开发建设的数量规模、品种结构和速度与其市场需求相适应的同步，从而能够有效防止房地产出现滞销与空置现象。
四、正确处理住宅建设与房地产业发展的关系
就当前房地产业的增长点而言，住宅建设是其产业演进中的“重头戏”，它不仅仅是房地产业的重要组成部分，也是现阶段房地产业管理工作的重点。房地产业的所有工作都要服务于这个大局。房地产业的稳健运作和结构调整的着力点都与住宅建设息息相关。特别是房地产业的可持续增长，必须自始自终抓住住宅建设这个“龙头”。可以断言，在我国离开了住宅建设这个房地产业的“主旋律”，房地产业便不可能步入发展中的辉煌和合成壮丽的“交响乐”。
但是，住宅建设不能取代房地产业的发展，因为住宅建设毕竟只是房地产业的一个方面。况且，住宅建设自身要健康、长足地发展，必须有赖于房地产业其它方方面面的工作与之相匹配。特别是住宅建设与房地产业中的市场管理、产权管理及物业管理工作又是相互融和、相互制约和相互促进的。因此，我们绝不能就住宅建设而抓住宅建设，忽视了整个房地产业内部各环节业务的协调运作。
正确处理住宅建设与房地产发展的关系，一是，要始终不渝地把住宅建设作为房地产业的增长点和抓手，把房地产业结构调整的重心置放于住宅建设之中，围绕住宅建设进行产业管理与产业规范；二是，要从房地产业发展的全局来关注住宅建设，使住宅建设的产业环境与增长条件得以优化，以形成其可持续增长中的良性循环；三是，要通过住宅建设联动房地产业内部各环节业务的活化，使之跃上新台阶。
五、正确处理房地产开发数量与质量的关系
房地产开发特别是其中的住宅建设要成为新的经济增长点，需要有一定的房地产投资开发量、施工量、竣工量和销售量。没有一定的投资数量、施工数量、竣工数量和销售数量，就形不成房地产的规模性开发与经营，其建设开发成本便下不来，也就无所谓商品房价格竞争的优势；同时，房地产开发商相应也就缺乏提高商品房质量的后劲和实力。
但是，商品房的质量与其数量相比，前者显得更加重要。因为，商品房的质量涉及居住者的生命安全，是人命关天的头等大事，也事关房地产开发商的生存与发展。诚然，商品房的档次不能追求过高。但是，无论何种档次的商品房，其工程质量都必须保证。商品房的档次与商品房的质量不能划等号，各种商品房的各类档次都要求其开发建设的高质量。目前，有的房地产开发商和承建公司以某些商品房价低利薄为借口，在开发建设中偷工减料，随意降低建筑高度，或单纯追求其低价优势，从而造成商品房的质量不高，其工程竣工和居民入住后的建筑工程质量纠纷时有发生。
对此，政府有关部门应加强和完善对商品房质量在事先、事中和事后的监控，把工作的重心转移到狠抓商品房工程建筑与装修的质量上来。要遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，抓好规划、设计、搞好配套建设，确保商品房的工程质量和工程进度。政府有关部门要严格商品房建设中的立项把关，重点审核其设计上的科学性；要对商品房实行严格的工程监理制度，在开发建设的过程中动态控制其质量；要强化对商品房的竣工验收，以确保消费者购得质量合格的住房。对有质量问题的商品房，要责成开发商和承建商采取坚决果断的措施，亡羊补牢；对其工程质量事故负有直接责任的当事人，应给予严厉处罚；触犯刑法的，还要依法追究其刑事责任。
六、正确处理房地产一级市场与二级市场的关系
当前，我国房地产业发展中的问题之一是市场不发育、市场体系不健全，从而使房地产业的资金循环与周转不能形成良性的通道，进而使房地产实物形态与价值形态不能实现有效的变换。事实上，目前有少部分潜在消费者想买大套型、档资高一点的住宅，但囿于没有健全的二级房地产市场把已居住使用的住宅脱手，而没有成为一级房地产市场上的现实购买力。这如同在股票市场上只有一级发行市场而没有二级交易市场一样，其最终结果必然是一级发行市场行情的低迷。
市场演进规律告诉我们，一级市场为二级市场注入交易客体与对象，二级市场则为一级市场注入机制，二级市场的活跃才能激发一级市场的生机。目前的房地产正是需要通过放活二级交易市场来刺激一级供给市场的时候了。尤其是第一批“房改房”已经到了可以入市交易的时间，我们应该及时抓住这一机遇，因势利导地培育房地产二级市场。在房地产二级市场上，应加大市场竞争的力度，准许适度“炒作”已经使用或购置一定年限的商品房。笔者以为，在宏观调控下适度“炒”房的举措，或许对搞活房地产市场和促进住宅产业成为新的经济增长点有利。例如香港规定，享受政府购房优惠的消费者购房5年之内， 可将所购房屋原价转卖给房屋管委会，5～10年可按时价卖给房屋管委会；10 年以上可按市场价自由出售，但应向政府房管部门交还购房时享受的优惠比例款。这种房地产转让制度，给购房者搬迁和换房以方便，也使他们抱有的买房比租房优越的心理得到平衡并在经济上得以实现。只要房地产转让渠道畅通，就地把一部分希望通过购房来保值增值的消费者牵引到房地产一级市场中。
为此，一是，必须要降低房地产交易环节的税赋。实践证明，降低房地产环节的税赋，可以培育和壮大二级房地产交易市场。上海、湖南、深圳等地采取政府补贴的办法减半征收交易契税，有效地活跃了房地产市场，消化了空置商品房。二是，要尽量简化房地产交易环节中的手续，方便买卖双方转移产权。三是，要把房地产“炒作”机制调控在允许的范围内，比如房屋购置不足一年的，不准再度入市，以防房地产市场中泡沫性过热现象的发生。
七、正确处理房地产出租与出售的关系
房地产交易有两种基本的形式——出租和出售。在市场机制正态作用的情况下，房地产的出租和出售保持着合理的数量比例关系，权利与义务呈现对称性。房地产出租与出售的数量比较关系，反映了房地产市场的有效需求层面。房地产出租是按月或按年收取租金，本质上是分期转让住房的使用权，是一种回收资金慢、额度小的房地产交换方式，但房屋所有者却永远享有房屋的所有者产权；房地产出售，既便是分期付款，其资金的回收也快、额度也大，但原房屋所有者却因此而放弃了房屋的所有者产权。由此看来，房地产出售与出租各有长处，需要优势互补。所以，房地产出租和出售的比例关系至关重要。
房地产出售与出租的关系是根据其出售价格与出租价格的比例，以及住房供需市场的状况来决定的。依据世界银行资料，发达国家和地区都相应建立了住房供求市场状况的数据库，来反映市场交易活动的各种参数，包括房地产租售比例等。例如，香港房屋署就设置了一整套科学合理并已经实践验证过的住房供求市场状况数据资料。其预测的重点是居民的租房和购房的资金支付能力，并据此测定居民租、购房屋的数量比例，进而为确定出租和出售住房的开发建设量和商品房流通交换方式提供参考依据。
正确处理房地产出租与出售的关系，首先，要根据利率的变动，加大提租力度，形成合理的租售比价。其次，要大力发展房地产租赁市场，规范租赁收费。例如，上海对房屋租赁中发生的营业税、城市建设维护税、教育费附加、房产税、所得税等各种税收合并后，统一按每次租金收入15%的综合税率征收税款，并对转租或再转租的租金收入按9 %计征房产税。从而，大大减轻了房地产租赁交易环节上的税赋，减化了程序，进而有效地促进了空置商品房进入租赁市场。
特别需要指出的是，随着城镇住房制度改革的不断深化和住房商品化的推进，有一部分“房改房”由于业主另购商品房，或业主为了寻求收益，势必要以或明或暗的形式进入房地产二级市场或卖或租。对于“房改房”的租赁行为，我们不能堵，只能因势利导，切实解决好“房改房”中的个人产权与公有产权的租金分配中的合理比例。为了鼓励“房改房”公开合法地进入房地产租赁市场，租金收入中的个人比例可以适当大于其产权比较。有关部门可以建立房产经营托管公司，个人可以契约方式将有意出售或租赁“房改房”委托给房产经营托管公司处置。房产经营托管公司按照约定，将出售或租赁“房改房”收益中的归个人的部分，按期分解交付给相应的房屋产权人。这样，不仅可以使“房改房”公平、合法地入市，避免国有资产收益沉淀性流失和隐性入市流失，而且有助于使个人的“房改房”进入租赁市场的收益得以保障，从而有助于充分利用和搞活存量房屋资源。
八、正确处理房地产业发展与房地产金融业发展的关系
房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集、运用和分配房地产资金的载体。作为用资巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产业稳健发展的“第一推动力”。为了刺激当前已入谷底的房地产业进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新的动能。另外，金融业在为房地产业良性注入资金的同时，金融业也将获得发展的新领域和找到新的增长点。
首先，要积极扩展房地产按揭业务。房屋按揭是购买者超前动用其未来收入，提前运用有效需求来满足住房需要的重要途径。即购房者第一次只要支付房价的一定比例就可住进新房，余额通过向银行贷款而获得，然后按月分期还本付息，贷款未还清前将住宅产权抵押给银行。若买主到期不能归还本息，银行有权将其住宅没收或拍卖清偿。按揭购房使买主提前实现了住房购买力，有助于加速住房资金周转，从而可以缓解房地产开发商大量集中推出房地产而导致的商品房空置过多的压力。我国在1992年、1993年期间曾试行过房地产银行按揭业务，但后来由于1993年下半年开始的宏观调控而一度中止。现在看来，在新一轮经济增长期间，房地产按揭业务完全有可能成为房地产金融业务的核心。
当前的关键是，应该放宽搞活房地产银行按揭业务，规范房地产银行按揭行为，使商业银行与房地产开发商根据利益共享、风险共担的双向选择、自愿互利的原则，结成利益共同体，共同分离房地产开发中的回报和分担房地产开始中的风险，在按揭购房的首期付款比例、购房人资质审查及其担保、按揭期限、按揭利率等方面应作相应的调整与完善。比如，通过住房公积金制度的参与和对接，适当降低个人购房的首期付款比例，将按揭期限延长，适当调低按揭利率，以鼓励个人购房并分流消费资金等等。
目前，推行按揭购房的条件日趋成熟。城乡居民个人储存款几万个亿，城乡居民家庭的收入水平也有较大幅度的提高。据国家信息中心公布的资料，目前，家庭年收入5000元以下的贫困型家庭占4%，5000 元至1万元的温饱型家庭占34%，1万元至3万元的小康型家庭占55%，3万元至10万元的富裕型家庭占6%，10万元以上的富豪型家庭占1%。家庭年收入1万元至3万元的小康家庭占55%，说明我国部分家庭在客观上具备了融资购建住房的条件。特别是在经济比较发达的沿海城市和中小城市，家庭收入较高且房价较低，人们的成家置业观念比较浓厚，可以购建住房的家庭已经达到一定的规模。这是近几年商品住宅从主要供应单位开始主要向居民直接供给转化的根据。1990年，我国个人购买新建商品住宅的比例为28.7%，1991年为33.8%，1992年为38.2%，1993年为47%，1994年为54.6%，1995年为53%，呈逐年提高之势。要把家庭中的沉淀资金调度出来，放大房地产市场上的有效需求，必须通过金融按揭来牵引。
其次，根据社会主义市场经济体制和金融体制改革的基本取向，要扩大房地产的直接融资比例，减轻和分散商业银行的压力和风险，增大房地产业的资金流量。通过房地产开发企业或房地产金融机构发行债券、股票，直接向社会筹措资金，或者以住房基金的形式将公众闲散资金集中，可以建立一个稳定的房地产资金融通渠道。债券，股票和住房基金是房地产业直接融通资金的主要手段，是房地产业不可缺少的信用方式和最广泛、最迅速的集资方式。这不仅是房地产业筹资市场化的重要举措，也是金融体制改革深化的配套措施。这就要求国家给房地产资金市场一些较为宽松的政策，如在利率与规模控制上适当放松等。
再次，房地产业是吞吐资金量大的产业，因此筹措房地产开发资金的渠道必须多元化，以汇聚各方面闲散资金，集成可利用的开发资金。同时，多渠道筹集房地产开发资金有助于分散房地产开发中的融资风险，调动各方面在开发房地产上的积极性，以扩大房地产市场的层面。在房地产开发中，可以通过引进外资，与外商合资开发经营房地产业务；并大力发展个人住房储蓄，以低息抵押贷款制度来调动个人住房储蓄的积极性，以集资建房等方式来筹集房地产开发的资金。
最后，大力发展房地产金融业，还要加大金融体制改革的力度，促进国有专业银行向商业银行的转轨，以构建“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束”的房地产金融业的市场主体，藉以同房地产业中的其它市场主体平等对话，利益共享，风险共担。
九、正确处理房地产开发与城市基础设施协调发展的关系
房地产开发建设和基础设施建设必须同步、协调发展。但是，要让老百姓买得起房，必须减轻住宅建设中分摊的基础设施负担。目前，凡是城市配套建设费、商业网点费、人防费以及水电增容费等对商品房价格影响较大的费种，北京、广州等地已经采取了切实可行的措施。如北京市政府发文明确规定，商业网点实行有偿使用的原则，严禁将商业网点费摊入商品房成本；广州将11种城市配套设施建设费合并征收，标准降低近50%，并改进了供水、供电增容及建设的收费办法。此外，广州市政府还规定，凡涉及房地产企业的各种保证金，由企业在其开户银行设立保证金专户，基金金额以不低于最高处罚额为限。对于房地产开发中涉及的基础设施建设费用如何解决，总的原则是纳入法制轨道，调动三个积极性，即居民购房积极性、开发商配套的积极性、政府投入和减免税费的积极性，以“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，来调动和激发各方面抓好基础设施配套的热情。
城市基础设施差，是目前商品房滞销的重要原因之一。而抓好城市基础设施的建设与配套，政府是主导，房地产开发商是关键，群众是基础。特别是政府有关部门要通过税费、地价杠杆，大力促进住宅小区公共基础设施及其配套条件的完善，尤其是抓好水、电、气、路、上下水、通讯、公交、商店、医院、学校、集贸市场、绿化园地等方面的综合配套，以从居住小区综合条件的优化与环境的改善等多方面来促进房地产开发与经营跃上新台阶。
十、正确处理房地产开发建设与物业管理的关系
由房屋的性质所决定，房地产开发建设活动往往要向流通和消费环节延伸，这就是物业管理。随着人们生活水平的提高，居住观念、消费习惯的变化，物业管理的好坏已成为人们买房抉择的一个重要条件。要建设好住宅，还要管理好住宅。要使住宅成为消费热点，就必须像抓住宅小区建设规划、施工质量一样抓好住宅小区的物业管理。
房屋是使用期限特别长的特殊物品，因而其售后管理十分必要。就住宅而言，为了解决低收入家庭住宅消费中的后顾之忧，更要抓好住宅小区的物业管理。因此，各有关方面要密切配合，齐抓共管，切实加强物业管理工作的力度，按照两个文明建设相结合的原则，积极创建文明住宅小区。在住宅小区物业管理上，要把其物业管理纳入住宅小区的规划、设计和开发经营的各个环节之中。政府有关部门应进一步明确规定，谁开发经营住宅，谁就应负责抓好住宅小区的物业管理，不能只管住宅的开发经营而不顾住宅小区的物业管理。
当前，要着力理顺住宅小区和组团的物业管理体制。明确政府物业管理主要部门和相关部门的职责，明晰和界定业主、管委会、物业管理行政职能部门等各方的权利与义务关系，明确从其前期管理到日常管理，从普及服务型管理项目到特殊经营型管理项目及其收费标准在内的各种物业管理规范，以促进从事住宅小区和组团的物业管理市场主体按照“管理专业化、服务规范化、工作制度化、措施法制化、经营多样化、机制现代化”的原则运作。特别是住宅小区和组团的物业管理项目，要明确区分为普及服务型物业管理项目和特殊经营型物业管理项目。对于普及服务型物业管理项目，只能按保本的原则收费；对于特殊经营型物业管理项目，可以按适当盈利的原则收费。对住宅小区和组团的物业管理，要严禁乱收费、乱要价，以切实保障低收入家庭的合法权益，从而使其物业管理收费与低收入家庭经济上的承受能力相适应。
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