摘要：住宅建设关系国计民生，应坚持高质量发展，通过新技术、新材料、新工艺、新理念，强化住宅建设管理体系，推动住宅建设质量稳步提高。从基本满足居住功能向绿色、健康、智慧和宜居的方向发展，从而实现人居环境不断改善。因此，狠抓住宅开发建设质量是确保住宅安全高质量建设的关键，保证业主居住的满意度。基于此，本文针对住宅开发存在的质量问题,探究进一步提高住宅整体质量的措施，以减少用户投诉，提升用户和社会的满意度。
关键词：住宅开发；建设质量；问题；对策
前言随着我国经济的迅速发展和居民生活质量的不断提高，百姓对住宅的质量和功能越来越关注，需求档次越来越高。因此，为了满足百姓对住宅质量的需求和期盼，开发单位必须要高度重视开发住宅质量，同时勘察、设计、施工、监理等有关单位要认真履行主体责任，密切配合。共同提升开发住宅建筑工程质量。
1.开发住宅整体质量的现状
1.1工程质量
工程质量又可称为建筑质量。工程质量水平表示住宅作为产品使用的可靠性。从住宅使用者的反映来看，投诉最多，带有普遍性、多发性的是一般性质量问题,如：施工粗糙、屋面渗水、门窗漏风变形、管道滴漏、墙面地面开裂等。这类问题影响住宅的使用功能但不足以造成重大伤亡事故，且不容易在事前察觉，往往要通过使用才能发现。
1.2功能质量
住宅功能指住宅满足居民日常生活使用要求的机能，其工程质量的好与差是直接影响居住生活质量的主要因素之一。随着社会的进步，除要满足住宅的基本功能外，一些住宅又增加了书房、洗衣间、衣帽间、健身、储藏等多种使用和爱好功能。住宅由基本功能向多功能发展。近期住宅功能质量发展主要体现以下几方面：一、住宅新的使用功能不断引入,学习、健身、音响等多样化、个性化使用功能逐步增加；二、室内装修水平不断提高，特色装饰装修不断出现；三、厨房、卫生间设备发展迅速，种类齐全功能完善。厨房和卫生间是家庭活动的重要场所,是设备密集之地，与人的日常生活需要密切相关。因此，厨卫功能状况最能体现住宅功能的质量水平，故被称为“住宅的心脏”目前，厨卫的主要问题表现在以下两个方面：第一，功能单一，不够完整。有的是位置不当，厨房被挤上了阳台，或卫生间门对着餐厅门，导致使用功能的混乱与干扰。其二，通风或采光差，异味在室内难以排出。面积过小，功能质量水平低，不仅使用上没有舒适感，而且影响了使用功能的扩展。现阶段形成了所谓的“厨卫文化”。厨卫功能质量水平的落后，已成为住宅功能质量水平低的突出问题，设计部门需反复研究设计住宅新功能布局的合理性，设计出合理适用方案。
1.3环境质量
住宅的环境质量,指住宅与自然、社会环境的和谐状况，实际上是指以住宅为媒介的人和自然、社会的关系问题。商品房环境质量较差主要表现在以下几个方面：一是空间环境质量不高。从室内空间来看，许多住宅都未能真正做到动静、内外、洁污“三分区”，从室外空间来看，改善居住生态环境绿化率达不到设计标准，使用后期的维护养护跟不上，枯树和绿地没有及时补充修缮；二是生活环境质量较低。部分住宅区基础配套设施标准低不完善，缺乏必要的公建配套设施，生活服务设施的布点位置不够合理；三是文化环境质量较低。住宅区的文化活动、娱乐、健身设施不足，普遍缺乏文化气息和品位；四是建筑外观缺少个性与风格；五是设置智能化网络设计的极少,根本无法适应跨世纪新技术进入家庭的需要，也不适应时代发展社会进步百姓对生活环境的需求。
2.狠抓住宅建设质量的对策探究
2.1房地产开发企业要树立以质量为生命线，建立有效的质量管理机制
在房地产市场竞争越来越激烈形势下，谁能赢得百姓和社会认可，谁就能在房地产市场占领一席之地。一个项目即使在计划工期内完工，如果质量无法保证，交工后经常发生用户投诉和上访，这个项目也是失败的。为了企业长远发展，能赢得用户认可的最重要因素是工程质量信誉。首先从开发商法人代表做起，提倡树立质量是房地产企业生命线的思想意识。此思想意识要贯彻渗透到每个员工。其次要组建强有力项目部，配齐业务精通的专业技术人员，明确各专业技术人员职责。其三建立健全质量管理机制和制度，由公司专门组成的监查人员对每个项目实施考核。将质量管理机制和制度落实到每个项目、工程项目施工的所有施工企业及施工全过程，从而推进房地产开发住宅质量稳步提高。
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2.2抓住规划龙头，高度重视设计
住宅质量是一个涉及方方面面的综合性大课题，关键在规划设计。设计要体现绿色、节能和环保，智能安全和消防系统要留前瞻性。充分做好人居环境质量规划设计。规划设计时还应考虑以下几个方面：一、小区基础配套设施标准不要过低，做到设施齐全完善，环境优美；二、住户房间有足够的朝阳面和采光面，应选择大开间、小进深平面的布置；三、卫生间尽可能开窗（明卫采光和通风远强于暗卫），尤其是通风，对卫生间而言十分重要；四、功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的面积应尽可能少,减少浪费的空间；五、塑造建筑风格个性和特色。从建筑结构质量出发，不能过渡的错层，一错再错对结构的安全性稳定性影响较大，地震多发地段，增加了建筑危险性。
2.3选好施工队伍，严格实施监理
施工队伍素质高低是决定住宅工程质量好坏的一个决定性因素。近期通过综合整治，建筑市场的混乱状况已有所好转,但无证施工、越级承包、倒手转包的现象仍然存在，只是形式上都变成了“挂靠”。为提高住宅质量和企业的长远发展，房地产开发公司必须要抵制各种诱惑与压力,严把施工队伍的选择,把无资质低素质的队伍拒之门外。严格落实工程总承包单位及项目经理承担质量终身责任。住宅开发建设全面实行工程监理制度。
2.4抓好“四新”技术应用，加大住宅科技含量
住宅质量的提升也是科技进步的体现。因此,增加住宅的科技含量，是提高住宅整体质量的关键所在。新技术与新工艺应用率低，原材料和配件质量差，是住宅整体质量不高的主要原因。住宅施工中出现的质量通病，依靠新技术在成本不提高的情况下可以得到解决。如：落水管渗漏和噪音大的问题,换上价格相当的夹层PVC管便可一举三得,获得轻便、美观和降低噪音的效果。通过推动科技在住宅建筑中的高效运用，逐步推广建设绿色、健康、环保住宅，新型防水防火材料等“四新”技术，最终为建筑质量的提升起到了推动作用。
2.5加强行业监管提高住宅质量
为确保住宅开发质量，各级行业主管部门要充分发挥政府监管作用，采取有效措施强化质量监管。应重点做好以下几方面工作:一、开展房地产市场综合整治，严把市场准入。对不具备资质的、失信的企业、有不良信誉记录的企业严禁进入房地产市场从事开发活动；二、强化过程监管、严管严罚。施工过程各级主管部门要定期开展工程质量专项检查，对执行《建设工程质量管理条例》和相关标准、规范不到位，质量低劣、偷工减料、质量通病较多的项目，对涉及的开发、施工、监理等单位要按《条例》进行严厉处罚并进行通报，情节严重的予以媒体曝光；三、严把开发项目综合验收。开发、施工、监理企业要严格按照规划设计图纸组织施工，全部达到验收标准。对未按图纸施工、质量不达标的项目一律不予验收；小区配套基础设施、市政公用设施、公共服务设施及绿化建设符合规划设计图纸并满足使用要求，否则不予验收。未经验收或验收不合格的不得交付使用。
2.6物业管理
住宅小区交付使用后，有些住宅区由于投资、设计、施工标准低，经常发生基础配套设施破损严重、门窗漏风变形、管线跑冒滴漏、楼房外墙裂缝，涂料、保温板脱落等质量问题，用户投诉现象经常发生。因此提高物业管理水平，是住宅产品质量的重要组成部分。要树立精品住宅，精品物业的意识,按规定提供配套的物业管理用房,在商品房预销售时，将前期物业内容作为商品房买卖合同的组成内容，加强住宅小区室内装修管理，大力推行物业管理招投标,鼓励业主、物业管理企业通过市场竞争机制进行双向选择，提高物业管理水平。规范物业管理经营行为。杜绝只收费降低服务标准的现象，物业公司要及时维护修缮小区基础配套设施及职责范围内的维修项目，不属于物业承担的修缮项目要及时与有关责任部门联系、尽快得到解决,确保小区基础配套设施齐全功能完好。
结语
总之，从我国房地产发展的现状来看,住宅产品整体质量还存在较多问题，已成为产业发展中的一个严重障碍。我国住宅质量的提高，不仅需要开发商转变观念，主管部门要制定有效的政策、法规和措施,采取科学的监管手段。开发商要建立完善的住宅产品质量管理机制和制度，形成政府、企业、用户共同参与和监督的局面。从目前房地产市场的增量供给情况看，已出现了住宅整体质量提高的趋势,开发商已经开始走上提高住宅综合质量、以质量求发展的道路，逐步规范了房地产业健康发展,进而改善了居民居住质量和环境，真正地减少了用户投诉现象的发生。
参考文献
[1]张庆军．探讨我国房地产建筑开发设计存在的问题及对策[J].中国建筑，2019(05)、
论文作者:王宪昭
论文发表刊物:《基层建设》2019年第31期
论文发表时间:2020/4/20
标签：住宅论文; 质量论文; 功能论文; 设施论文; 环境质量论文; 工程质量论文; 项目论文; 《基层建设》2019年第31期论文;