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1 风险评价方式介绍
房地产项目风险评价方式非常多，比较普遍使用的有蒙特卡罗模拟方式、问卷调查方式、敏感性风险方式、层次分析方式、模糊综合评价方式等。
(1)采用蒙特卡罗模拟的方式
蒙特卡罗模拟方式也被称作模拟抽样方式，主要对可能出现的问题采取模拟的方式，将一些经验性的、具有统计学特点的数据信息做成一个系统，然后对其中的任何一个随机变量进行抽样，并将其放在数学函数关系式中来得出函数值，经过反复的模拟试验之后，就可以获得批量的函数抽样数据，这样就可以分析出决定函数的分布情况，比方函数的分布曲线、数学期望值、方差、偏度等结果。
(2)采用决策树评价的方式
决策树评价方式主要是将项目投资最终盈利期望值作为项目作出正确决策的参考，通过对影响程序和决策程序进行对比分析，可以建立多级项目风险决策体系。
(3)采用层次分析的方式（AHP）
层次分析方式也被称为AHP，主要是把同决策相关的因素不断进行分解，可以分解为目标层、准则层、方案层三种，并以此为基础对项目进行定性分析、定量分析，最后做出决策。这种方式的主要特征就是可以对进行决策的问题从本质上、关系上进行深层次的分析，再在运用定量分析方式对决策思维的全过程进行量化，就能够简化更加复杂和多目标的决策问题，进而找到一个更加简单的决策方式。
(4)采用评分的方式
通过调查问卷的方式，邀请专家对各项风险因素进行打分，这是最普遍、最易于操作的一种方式。
(5)采用模糊综合评价的方式
利用模糊数学原理，建立房地产项目风险屏幕模糊综合评估法，对项目进行模糊性的系统分析。这种方式模糊的推理结合定性、定量分析方法，做到了精确与非精确的统一。所得出的评价结论比较客观、准确、与实际情况接近，较好的解决了现实问题，其目标是处理大型的、复杂的管理问题，也为经济的稳定运行起到了促进作用。
因为此种模式所体现出来的优点和对各种无法使用精确数学方式进行解决的复杂的系统问题具有无可替代性，这些年来在很多领域和问题处理方面都得到了普遍的运用。
2模糊综合评价法模型的建立
上面关于房地产项目风险评价方式的阐述，同房地产公司的项目风险指标体系紧密结合起来，建立模糊综合评价模型，在探讨房地产项目风险方面，目前是最契合的方法，另外还需要结合专家的打分、项目风险等级评估的结果等，分析和评价房地产公司的项目风险情况，比较接近真实情况。
(1)构成因素分析
根据项目风险评价指标体系，可以将项目评价因素分为如下三个层次：第一，房地产项目整体风险；第二，政策、经济、市场以及管理等影响房地产项目风险的几个指标；第三，土地政策、产业政策、市场需求、利率、通货膨胀、国民经济状况、原材料供应、勘察设计、工期风险、融资政策、融资风险、营销风险、投资决策、财务管理风险等因素，对房地产的评价因素风险属性带来较大的影响。共 15 项风险因素。
(2)各风险元素权重计算方式
运用专家打分的方式对第二、三层次的风险评价指标权重进行确定，随后根据不同指标的权重值来设计该风险投资的标度值，采用层次分析方式对构造判断矩阵与项目风险评价层次结构模型之间的关系进行确定，征求专家们的看法和建议，对各层的判断矩阵进行建立，让它更具备标准化的特征，在此基础上，最终得出个指标的风险标度值。①第二层元素的权重向量
邀请一定数量的专家来对第二层次的指标进行评估打分，采取10分制打分形式，以附录B中表格作为依据，根据项目风险受到的每一个指标的影响程度，每一个专家根据其程度来进行打分，1-10分别对应专家的个数，用Ai表示，i取值1、2、3…10，指标用K表示，根据计算规则可以计算出指标K的平均值，K值为1、2、3、4分别对应的权重向量可以用以下公式来进行表示：
k（k=1，2，3，4），i（i=1，2，…10）（公式1-1）
运用以上公式可以计算出第二层风险因素的指标权重向量，让每一个指标都可以实现量化处理。指标向量值用Wk表示。
②第三层元素的权重向量
首先假设第二层次指标有m个子项，也就是有第二层次指标中包含有m个三级指标，先计算出指标k的平均值，经过中心化处理之后，就可以得到指标k相应的权重向量，具体可以用下面的公式表示：
k（k=1，2，3…m），i（i=1，2，…10）（公式1-2）
(3)项目风险的隶属度评价
按照上面所提到的风险指标体系的建立情况，项目风险因素的指标Xi具有很大的不确定性，所以实现量化是很难的，我们可以把每一个指标的风险程度分成五个等级，即V1 —V5，分别表示高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险，这些使对项目风险评级矩阵赋值的具体描述方式。
如果本次一共邀请了N个专家针对项目风险进行评估，那么在该评估体系中，第二层元素中主要子项主要有m个，此时，假设
有
，其个人风险值为
，j用1-5进行表示，专家们就可以对Xim指标的风险评估打分在选择这一指标的概率可以用以下公式来得出：
（公式1-3）
这一计算方式主要针对的是单项指标的评估，按照专家们在这一指标的五个等级进行选择的概率出发，建立了如下向量公式，专门用于指代单向指标评价。
（公式1-4）
假设项目风险评价指标的子集属于某一个等级的概率是 
，j用1-5进行表示，若果在V1等级的时候没有专家进行选择，那么所得到的概率结果就是0，说明了这个子项的指标不属于这个等级。通过上面的分析就可以列举出项目风险等级评价的矩阵公式：
（公式1-5）
(4)单因素风险评价值的计算
找出评价元素权重向量，隶属度向量以及模糊算法的计算方法以后，就可以利用递推运算的方式来进一步分析项目风险。
论文作者:张金桐
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第7期
论文发表时间:2019/5/6
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