摘要：居住区中“商”和“住”的矛盾日益突出，加上新型消费的冲击，原本开发商和居住者互惠共赢的商业配套现在却呈消极走势，成都已出台新建住宅建筑不得设置底商的政策，多个地方明确规定新建住宅区必须商住分离。本文尝试通过分析居住区商业模式的现状，提出可能利好的因素，探讨其往后的发展。
关键词：居住区；商业模式；发展
1 居住区商业概述
1.1概念
居住区商业是以居住区为载体的“商业服务网点”的通俗说法，为公共配套设施性质，以内部居住者及周边人群为主要服务群体，为其提供生活所需品、信息服务平台和交往空间。与其他商业相比较，居住区商业为属地型商业，地理位置更便捷，商业业态更贴近居住者的日常活动，公共空间与居住者联系更为密切，在设计上也比其他商业更注重提升居住者的综合生活质量，营造社区归属感，提高住宅品质。
1.2历史渊源
居住区商业以零售业为主，而我国最早的零售商业可以追溯到商周时期。《周礼•考工记》中“面朝后市，市朝一夫”的“市”，即商品交换的场所。从古至今，有人群聚居的地方就会有商业的来往，有商业往来就需有与之相匹配套的商业服务设施和场地，这些交易场所从开始的无规律个体经营到后来规划下井井有条，服务半径从主中心辐射到多中心共存的形式，从地域位置的邻近到精神层面的集聚，商业场所的发展大多遵循此规律。发展到后来，社区商业应运而生。
从90年代开始，我国市场经济跃飞，经济思维的觉醒、生活水平的提高使越来越多的人不再只为温饱而消费，加之文化休闲项目的崛起，人们消费行为发生改变。房地产开发商顺应市场经济发展，开始推出有配套商业的住宅，大大方便了居住人群，同时也为自身带来了可观的利润，于是居住区商业的设计引起大大重视。发展至今，居住区商业已成为新建住宅区的必需配套设施，优秀的居住区商业设计更是评判一个居住项目品质的内容之一。
2 居住区商业与住宅的关系
2.1 居住区商业与居住人群的行为分析
以往居住区商业业态是基于服务居住人群的需求，由居住人群的行为活动所牵引，以迫切的物质需求居多，基本以餐饮和实体商品的销售为主。但近年来互联网的高速发展使消费模式开始发生变化，网购、外卖等服务的便利和快捷让消费行为不再受限于时间和空间，足不出门就能轻松完成消费。这种消费模式的冲击下居住区商业逐渐形成传统商业比重下降，体验型商业比重上升的局面。与此同时这种局面在某种程度上让居住人群的行为发生改变，精神和情感消费开始转向热门，生活轨迹发生变化。所以，居住区商业与居住人群的行为之间的关系是线向的，也是反向的，一直在相互影响。
2.2 居住区商业对住宅的消极影响
居住区商业虽然能为居住者提供多业态的商业服务，为其提供便捷的生活圈，但商业的命脉始终是人流量，需要公众的高度参与，而居住建筑追求的是私密、安静的环境，两者本质上的矛盾为现代居住区带来一连串的问题，诸如油烟、环境、噪音、炫光污染等，这些问题容易降低居住者的生活品质，甚至会影响居住者的正常生活。
在设计上居住区商业的现状也不太乐观。住宅要满足小尺度的居住房间，而商业追求大开间、大进深的空间，而现在的平面设计几乎是前篇一律的底商迁就住宅结构，做成一间间个体店的形式，空间单调局促。立面设计是无趣的装饰柱、玻璃橱窗、骑楼等，并没有体现出社区文化的差异。其他问题诸如与城市的联系、外部环境设计、交往空间设计等几乎没有考虑。随着时间的推移，若居住区商业没有明显的优化，“商”和“住”的矛盾将日益加大。
居住区商业现状（图片来源于网络）
3 居住区的发展
3.1 布局优化
尽管“商”“住”两者间的矛盾为居住区商业带来负面的影响，但也因为两者无论空间还是私密性的追求的差异，让居住区设计在规划初期已经有个明确的方向。居住区项目对设计基地现状和往后的规划应该要有严谨长远的分析，对交通流线、功能分区、空间联系、生态环境等一系列关于项目内涵的部分需要有清晰的概念，这样才能更好地把控以后的商业和住宅的发展。
居住区商业可做沿街商业，也可做集中商业，但不管是哪一种商业模式，最主要的规划要点在于如何降低可能产生的污染源对住宅的影响。商业选址的合理性、商业业态的分布、商业建筑与居住建筑的相对朝向、商业建筑的形态、商业与居住功能的联系与分隔处理、项目与城市的延展关系、对于弱势群体的关注等等设计手法的完善，可为建筑布局更加合理。良好的布局不仅能合理用地，缓解“商”“住”矛盾，更能提升商业价值，提高住宅品质。
3.2 可持续空间设计
居住区商业的空间在优化设计上可以分为内部和外部两个部分，其中内部是指建筑自身的空间设计，包括室内空间、灰空间和庭院等，外部空间主要指与居住区和城市公共空间联系的部分。
商业建筑内部空间的设计可运用组合、拆分、灵活隔断、高差分隔等各种空间处理手法实现空间的灵活多变、易于改造的目的，适用在不同的商业功能，通过对建筑物本身的宽高比、围合程度和视线方向设计营造商业氛围。外部空间设计不仅仅要满足商业本身吸引消费的要求，更重要的是对整体的考虑，如何延续城市空间和为居住者提供交往空间。通过“收”“放”设计处理空间的连续与间歇的关系，空间的层次变化可形成移步异景的效果，广场空间、绿化空间，交流空间等设计可成为有标识性、有吸引力的空间节点，让居住人群能参与、融入这些空间，增强对社区的认同感和幸福感，同时也为城市提供更多样的开放空间。
1.利用高差创造层次不同的庭院空间 2.设计广场延续城市开放空间
3.3 邻里中心
邻里中心是一个新型的社区服务概念，指集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能为百姓提供“一站式”的服务。邻里中心是与居住建筑完全分开的独立建筑，社区内其他地方不设路面店铺和宅下底商，这样完全实现了商住分离，不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。这里是相邻居住区的联系枢纽，在此发生的活动将此中心区创造为一个繁华、多样性、极具活力的环境，带动整个社区的活力。
国内邻里中心（图片来源于网络）
邻里中心作为随着居住区商业模式的发展而产生的新的建筑类型，在国内已有多个地方实践应用，虽然现在还是起步阶段，在原有建筑与新建建筑的关系、建筑与环境的关系、交通流线间的处理、管理手法等等方面还存在一定的问题，但不影响其作为往后居住区商业的发展思路。
4 结语
作为城市建设的重要元素，住宅品质的关键影响因素，居住区商业看似已经作为比较成熟的产品，但其实还有很大的提升空间，特别在人们对于居住意识日渐增强、消费行为日新月异的当下，各种消极因素为居住区商业的生存带来极大威胁。从发现问题到思考问题到解决问题的进程里，无论是开发商、设计者还是居住者，对居住区商业往后的发展的探讨从未停歇，但最重要的一步，是开始改变的那一步。
参考文献：
[1]唐克宁.现代城市沿街商业空间活力探究——以深港两地为例.深圳大学硕士学位论文.2017.
[2]李和平、林力勇、刘英婴、曾靖.新型“邻里中心”设计模式——基于重庆两江新江花朝街道“邻里中心”研究思考.建筑学报.2017.
[3]卫红.居住区商业模式——邻里中心的探讨.建筑知识（学术刊）.2013
论文作者:越晓碧
论文发表刊物:《基层建设》2018年第21期
论文发表时间:2018/9/10
标签：居住区论文; 商业论文; 空间论文; 居住者论文; 建筑论文; 邻里论文; 住宅论文; 《基层建设》2018年第21期论文;