摘要：在商业地产操盘过程中，如何实现商业地产的商业价值，意义重大。本文结合实例，对商业建筑设计中如何创造共同价值的一种主动策略进行了探讨。
关键词：商业建筑; 商业价值; 策略
引言
随着中国建筑逐渐向高度和深度发展,如何创造商业价值的最大化成为了发展商极为关心的课题之一。商业建筑与人们的日常生活息息相关，因此，应从合理性、文化性、形象性、适用性入手，来提高商业建筑的商业价值。
1.问题与矛盾
1.1商业价值最大化
在寸土寸金的某湖滨商圈，每一寸土地的获得都付出高昂代价。与之相对应，发展商也要求设计为其争取每一分效益。从建筑占地最大化到建筑面积的最大化，从室内商业流线的高效组织到城市人流的尽可能导入，从地下空间的极致开发再到建筑体积、容量潜力的挖掘等等，均颇费思量。能否充分体现地块的商业价值，成为本项目是否成立的前提条件。
1.2街区风貌保护
根据《某风景名胜区总体规划（2002—2020）》，项目地块处于某风景名胜区外围保护地带范围内，要求“充分考虑该地的自然景观特色，不能破坏该地山水空间构架和尺度感”。根据《某东岸城市景观提升工程规划》，项目地块属于“秀城控制区”的“建筑前景线影响区”，为一级景观控制区。这使得建筑设计必须充分尊重和协调城市临湖界面的整体关系。
1.3新老建筑共生
地块西侧和南侧为保留区，有已建的“L”型商业建筑（图1）。该保留建筑与某另一建筑隶属于同一发展商。发展商亦有将二者进行整合开发的计划。这就要求建筑设计既要在功能上满足二者相互融合的必然性，更要在形象上取得二者的协调。
图1保留的“L”型建筑立面
2.策略与方法
为了在商业价值最大化的前提下，保护该街区的环境风貌、协调项目与周围老建筑的关系、整合各种城市要素，经调研和分析，设计采取了四个方面的策略，分别是“隐与引”、“和与同”、“质与感”、“整与合”。
2.1隐与引
地块西侧和南侧的“L”型保留建筑为二层（局部三层）坡屋顶建筑，一层有连续贯通的骑楼。其立面根据柱廊等距划分，立面材料以砂岩和青砖为主，与东坡路两侧现有建筑在形式和材料上协调一致。作为直接面向某地的建筑，在建成的十多年中已与周边环境融为一体，形成了独具特征的城市意象。
建筑的存在具有真实性，设计要进入对象本身及其文脉环境的复杂性、并在当代生活的重新定义中完成价值的保存与再现。基于这样的认识，设计充分尊重这一历史过程中逐渐成长起来的街区环境，在维持“L”型保留建筑立面的基础上，进行谨慎的更新。结合规划部门对高度的控制，设计将某建筑体量隐藏在“L”型保留建筑之后，从而保证了原有城市意象的存续（图2）。
图2新建筑与右侧保留的“L”型两层建筑的关系
保留和存续并非是绝对的、静态的，而是动态发展的。根据现实情况对老建筑进行适当的更新改造，是一种积极的保护方法。某地一侧人气旺盛，人流量大。将外部人流引入商业建筑内部也是设计目标之一。本项目用地被保留“L”型建筑包裹，无法在自身用地内部争取到面向某地的形象入口。故而在地块西北角改造“L”型建筑的边跨，提取其坡屋顶的尺度和意象，利用其原有的结构框架，形成全新的“坡顶玻璃盒子”，通过老建筑的材质重构来塑造某地的一个主要出入口，引导某地方向的人流。
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在地块东南角，同样以通透的方式塑造另一个主要出入口，引导某两路方向的人流。至此，某地与某路之间、景区与城市之间打通了一道斜穿地块的人行流线。
2.2和与同
“同”指的是完全一样，“和”指的是协调。“和而不同”是建筑在一个既有环境中创作的目标。新建建筑的空间和形式，不能是无本之木，它需要在周围的环境中找寻线索。为此，项目组对某两路两侧沿街建筑进行了调研。
通过影像、形态分析和材质对比，设计以方盒子为起点，进行建筑匹配。
首先，按照用地边界尽可能追求建筑界面与道路的平行关系，维持城市界面的连续。同时将一层界面内退3.5m，创造出适合商业步行的灰空间。
其次，通过地块西北角和东南角两个主要出入口的设计，保留原坡屋顶的尺度和意象，利用原有结构框架，打通内部空间，使得新建筑与保留的“L”型建筑进行过渡与衔接。
第三，以具有古典韵味的竖向长窗作为基本元素，对主体建筑立面进行形式统筹。东立面形成“坡顶玻璃盒子+实心方体+10组长窗”的韵律组合，北立面形成“坡顶玻璃盒子+10组长窗+半透明方体”的韵律组合，使建筑立面在形式和节奏上与周边环境取得协调的同时，又保持独特性，实现新旧场所的“和而不同”[1]。
2.3质与感
“质”为建筑的材料，包括材料本身的特性、颜色、肌理等等。“感”指的是建筑所能传达的情绪、氛围，它是人与建筑的互动，是唤起某种共同记忆的最终结果。“质”与“感”通过材料和细部设计在建筑中得以实现。
通过采集分析某两路两侧建筑的立面元素发现石材、青砖、玻璃、金属这四种材料在某区域被大量使用。而青瓦、格栅作为装饰化的元素也频繁出现。主体墙面则采用米黄偏白的砂岩，底层界面采用深色铝板与透光玻璃，两个主入口“坡顶玻璃盒子”采用金属檐口与通长无横档的明框玻璃结合，竖向长窗上部设古铜色“花格窗”。在与周边建筑似曾相似之间，建筑的古典意蕴与现代性交织共生[2]。
为进一步延续“某城意象”，尺度的推敲必不可少。这在宏观上受到规划条件、用地范围、商业价值最大化等因素的限制，在微观上受到人们使用习惯以及各类规范的制约。经过与周边建筑的比较，设计最终确定以4.2m为基本模数，洞口单元长宽比为6:2进行设计，以期达到同周围环境协调的尺度感。同时，设计试图提取某建筑的基本元素，转化为符号，再借由符号将这种意象再次传递给人们。“坡顶玻璃盒子”的坡顶与檐口设计、“花格窗”形式的提取和简化、东北转角处格栅的尺度推敲，都不只是对传统形式的继承，更是为探寻新表达方式的积极尝试。
2.4整与合
“整”偏重于对新建筑空间和功能的整理，“合”指的是新建筑与城市脉络的啮合。某项目中，存在三个方面的“整”与“合”。
第一，新建筑要与保留的“L”型建筑既能在近期独立使用，又有在远期整合使用的可能性。所以在内部交通组织、各类管井的排布以及防火分区的划分上，都充分考虑了未来与保留“L”型建筑合用时的容量。
第二，与周边两个地下通道的整合。在充分研究相关工程资料的基础上，将建筑与东北、东南方向的两个地下通道进行对位，全面实现商业空间与城市公共系统的对接。
第三，停车空间整合。由于地处某商圈，传统停车方式无法满足相应的停车指标，故采用AGV搬运机器人式机械车库（改进型巷道堆垛式）。车库采用100%智能机械停车，在一层设置3个升降口及6个等候车位，车辆进入升降口后的停车及取车均自动完成。全部车辆连续进库或连续出库的时间为57.8min，平均每辆车的存（取）时间仅为38.5s。这种方式有效提升了该区域的停车效率，缓解了城市交通压力[3]。
3.结语
综上所述，在商业建筑设计中，对商业利益的充分考虑不应是被动的，而应是创造共同价值的一种主动策略。本文通过对某实例的设计探讨，充分考量建筑与历史、建筑与城市、建筑与运营的关系，化解了商业逻辑与建筑逻辑之间的矛盾。
参考文献:
[1]建筑创作的批判与探索——《建筑界丛书》之微评[J].来二孩,王雅静.重庆建筑.2017(08)
[2]新世纪中国先锋性建筑实践研究[D].莘博文.东南大学 2016
[3]作为甲乙方的一次建筑实践 慢屋·揽清长成记[J].陈俊,苏云锋,宗德新.时代建筑.2016(04)
论文作者:刘志彬
论文发表刊物:《防护工程》2018年第19期
论文发表时间:2018/10/29
标签：建筑论文; 地块论文; 商业论文; 城市论文; 立面论文; 意象论文; 商业价值论文; 《防护工程》2018年第19期论文;