摘要：本文将从工程概况出发，阐述运营维护阶段存在的商用建筑项目主要障碍因素，对运营维护阶段商用建筑项目的成本管理策略进行分析与探究，希望为相关人员提供一些帮助和建议，更好地排除成本管理障碍，不断完善运营维护时期的成本管理机制，逐渐提升投资商用建筑项目的效益，节约其运营维护的成本。
关键词：成本管理；运营维护；商用建筑
引言：近些年，国内经济得到了跨越式发展，城市建筑中的商用建筑发挥着愈发重要的作用，其地位也逐渐提高。但是，商用建筑项目在运营维护时期往往会产生较高的运营维护成本，不符合投资者的投资初衷，这是大部分商用建筑项目的成本管理难题。因此，研究运营维护阶段存在的商用建筑项目主要障碍因素具有一定现实意义。
一、工程概况
在本工程中，项目的全称是君莲基地G-2地块室内综合健身馆及室外体育中心项目，施工的主要内容包括垃圾房、公厕与综合健身馆等，基础采用桩承台、笺行、条形、预应力混凝土管桩等基础，地面采用细石混凝土、防静水泥砂浆地板、运动地板、地面防滑地砖等。施工项目有强电系统、给排水系统、洁具安装、照明配电箱、动力配电箱、灯具与插座安装、普通开关、硬塑管铺设、外墙保温、铝扣板吊顶、塑钢门窗、墙面抹灰等。另外，还包括室外总体的施工，如排水、绿化与沥青道路等。
本工程的施工时间是2015年的1月到2017年的12月，工程的造价是2213.4439万元，本人在该项目中担任总负责人，具体负责事项如下：第一，工程项目整体的沟通和协调，第二，工程项目整体的安全文明、进度、质量的监督与管理，第三，工程项目整体的成本监督与控制，审核不同类型的经济合同并签字，第四，工程项目整体的预结算管理、现场管理的监督。
二、在运营维护阶段存在的商用建筑项目主要障碍因素
（一）识别成本管理障碍
在运营维护时期，成本管理在很大程度上受企业外部理论支撑、客观管理条件、主观管理意识所影响，因此，成本管理的所有障碍因素大致可以归结于外部、客观与主观这三个层面，与运营维护时期的成本管理实际状况相结合，采用咨询成本管理人员、专家访谈和文献查阅等多种方法，找出了以下障碍因素。第一，主观因素有企业缺乏运营维护时期的成本管理认识、企业投入运营维护时期的成本管理力度不够、没有清晰的成本管理思路、重视盈利却轻视成本管理。第二，客观因素有成本管理水平低下、经验不丰富、方式落后、专业人才缺乏、岗位地位较低、成本管理人员的意识缺失、未明确岗位职能、没有划分好成本管理层次、未健全成本管理制度、没有指定全面的成本管理方案、信息量大难以整合利用、运营维护时期较长、成本管理组成要素多、施工阶段与设计阶段影响、不同成本管理模块得不到统一协调。第三，外部因素有成本管理框架不完整、存在较大区域差异、行业的成本管理制度不先进、行业没有规范性的成本管理指导[1]。
（二）采集问卷样本数据
在采集调查问卷的各项样本数据时，可以把调查问卷发放给从业人员或行业专家，让这些人给障碍因素打分，通过收集打分数据，对障碍因素展开相应定量化分析。在问卷中，包括个人信息、打分表这两个部分，其中，个人信息有工作职位、从业年限、专业职称与工作单位等，打分表借助likert分量表展开测量，障碍因子影响成本管理的程度用1分至5分来表示，即没有影响的程度到影响很大的程度。发放问卷的人员范围有企业管理层、运营维护人员、高校专家等，共发放了155张问卷，有效回收了134张问卷。
（三）检验问卷样本数据
在检验问卷样本数据时，一方面，应检验其可信度，采用克朗巴哈α系数当成检验其可信度的指标。另一方面，应检验其因子分析的适用性，采用Bartlett检验与KMO检验，确保问卷样本数据对因子分析法适用。
（四）提取重要障碍因素
借助spss软件，对所有样本数据在三个方面障碍的解释方差进行分别计算，将不同层面的前百分之六十指标提取出来，概括提取出的指标，然后提取重要的障碍因素，并与不同指标特点相结合，通过最大方差法进行荷载矩阵的正交旋转。在提取后可以发现，提取的不同层面重要障碍因素的解释方差处于百分之六十五至百分之七十范围内，都超过了百分之六十，这表明各层面变量信息都能以提取的重要障碍因素进行反映。
归纳各层面的重要障碍因素，第一，主观因素中提取的重要障碍因素只有一个，即企业缺乏运营维护时期的成本管理认识。第二，客观因素中提取的重要障碍因素共有四个，即成本管理水平低下、专业人才缺乏、未明确岗位职能、信息量大难以整合利用。第三，外部因素中提取的重要障碍因素只有一个，即成本管理框架不完整。针对这些重要障碍因素，必须制定和实施行之有效的成本管理策略。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
三、在运营维护阶段对商用建筑项目的成本管理策略
（一）设置运营维护的成本管理试点
要想改善运营维护时期的成本管理，应积极设置大量规范化的成本管理试点。在商用建筑项目中，应参考和借鉴国外、国内各种先进的成本管理方法与经验，能够把规范化的成本管理试点充分设置在多个地区，并确保商用建筑项目的不同规模与类型，探讨并得出一个与国内运营维护成本管理相符的框架体系，用来对运营维护时期的成本管理进行有益指导，然后大力宣传和推广该体系，使更多行业与企业的人员能够对运营维护时期的成本管理地位、作用有一个高度认识[2]。
（二）构建运营维护的成本管理框架
成本管理框架能够在宏观上对企业运营维护时期的成本管理进行指导，帮助企业有效排除缺乏成本管理方案、没有清晰的成本管理思路、认识成本管理程度不够等多种障碍。我国的有关行业协会与部委应针对当前商用建筑项目现状，完善并细化运营维护时期的成本管理框架，规范化的定义成本管理指标、部门组织结构、岗位职能、管理内容等方面，明确运营维护的具体管理标准，从而将指导型的、明确的规范提供给企业。
（三）建立运营维护的成本管理系统
针对商用建筑项目，应结合bim技术建立一个运营维护的成本管理系统。建设bim成本管理系统主要是为了排除成本管理方法落后、不同模块无法统一协调、整合利用难度大、管理内容多、信息量大等运营维护时期的障碍。bim技术具备可分析化、可模拟化、可视化等多种优点，可以在运营维护时期提供给成本管理所需的强大技术支持。在运营维护时期，bim技术能够应用于灾害应急模拟、防灾计划、空间分析管理、能耗管理、资产管理、建筑系统分析、维护计划、竣工模型交付等。
1.整合系统信息
bim的竣工模型既可以实现竣工交付、建筑设计等模型的整合，又能够做到运营维护资料文档、设备状态与调试记录、材料使用状态、施工记录过程等内容的整合，充分联系商用建筑项目的设备信息、空间信息与其它相关信息，从而让运营计划、维护计划与管理计划制定得更为合理，最大限度地降低运营维护时期由于信息交换不顺畅而增加的成本。
2.运用系统平台
借助bim成本管理平台，能够对商用建筑项目的空间进行科学规划，充分地利用所有空间，第一时间将各个空间退租、出租与使用的状况记录下来，从全过程上管理空间。与此同时，借助bim成本管理平台，能够实时、动态地监控建筑物产生的能耗，如热能、水能与电能的消耗。若存在能源浪费行为，能够在第一时间发现并处理，最大限度地减少由于能耗损失而增加的成本[3]。
3.无线射频识别
bim成本管理系统可以结合无线射频识别来进行资产管理。若商用建筑项目的资产较为重要，应将无线射频识别标签贴在上面，对该资产进行动态定位、查询与监控。若商用建筑项目的设备较为重要，也可以粘贴无线射频识别标签，把设备使用的具体情况全面记录下来，防止由于设备损坏与资产丢失而增加的成本。
4.开展灾害模拟
bim成本管理系统能够通过灾害、防灾应用实现运营维护时期的成本管理。工作人员能够借助灾害的模拟分析软件，对商用建筑容易出现的不同类型灾害过程进行全面模拟，对每种灾害出现的主要原因进行分析，按照分析的结果有效制定预防灾害的举措，设计多个救援支持、人员疏散应急预案，从而尽可能地防止或是避免由于重大灾害而增加的成本。
结语：总而言之，研究运营维护阶段存在的商用建筑项目主要障碍因素具有重要意义。相关人员应对工程的概况有一个全面了解，通过识别成本管理障碍、采集问卷样本数据、检验问卷样本数据、提取重要障碍因素来明确成本管理的障碍因素，能够设置运营维护的成本管理试点、构建运营维护的成本管理框架、建立运营维护的成本管理系统，从而在运营维护时期对商用建筑项目有效开展成本管理。
参考文献：
[1]刘菁沁.房地产企业项目运营的成本管理——以地产公司酒店、住宅商业楼盘开发为例[J].工程与建设，2019，33（02）：292-294.
[2]杨新聪.砌体建筑 效率最高的投资——美国北卡罗莱纳州州立大学建筑物的运营维护费对比分析[J].建筑砌块与砌块建筑，2019，（03）：11+36.
[3]刘黎.美国混凝土砌体协会（NCMA）2007年度设计荣誉奖——商用建筑类 Westminster玫瑰剧院及文化中心[J].建筑砌块与砌块建筑，2019，（04）：15-16.
论文作者:任波
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/8/28
标签：成本管理论文; 建筑论文; 障碍论文; 因素论文; 成本论文; 项目论文; 时期论文; 《基层建设》2019年第16期论文;