外资大量进入中国房地产业的影响与政策分析，本文主要内容关键词为：进入中国论文,房地产业论文,外资论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］：F293.3 ［文献标识码］：A ［文章编号］：1001—8263（2006）011—0052—04
一、外资进入中国房地产业现状
（一）综述
从2003年首次投资中国房地产的摩根士丹利不断加大对中国房地产投资力度，2006年4月正式成立摩根士丹利资产服务咨询（中国）有限公司上海分公司，旨在协助客户和投资者在中国房地产这一“高增长产业中实现资本增长”。此前，大摩已在中国房地产业投资30亿美元左右，2006年在中国房地产的投资总额将增加30亿美元，总额达到60亿美元。过去三年内，大摩房地产基金在中国投入股本资金呈现每年三倍的增长，摩根士丹利全球主席兼首席执行官John Mack于日前表示，未来数年，这一数据仍将继续增长。几个月前大摩组建了规模达42亿美元的国际房地产机会投资基金，这项基金主要进行各种类别的房地产组合投资，中国将是重点投资区域。
境外资金大量进入中国楼市，还是近几年的事，从收购写字楼、商铺，进一步扩展至高档住宅。重点投资区域为上海、北京、广州，整体收购案明显增多。国家外汇管理局年初指出，一些沿海城市有海外个人投资购房多达数十套、甚至上百套。据《2004年中国房地产金融报告》（中国人民银行房地产金融分析小组，2005）数据显示，2004年境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，比2003年增长13.5％，其中用于房地产开放的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8％；用于购房的外资约70亿元。境外资金占上海全部购房资金的比例从2003年一季度的8.3％上升到2004年四季度的23.2％，同比增长14.9个百分点。2005年前两个月境外资金用于购买上海单价11000 元／平方米以上的新建高档商品房的面积和金额同比增长47.6％和73％，购买11000元／平方米以上的二手房面积和金额同比增长了2.8倍和3.11倍。进入2006年，在上海、北京、广州的楼市，海外投资机构空前活跃，整体收购案增多。如：2月，有美国、印尼、香港特区资金背景的基金协和建设收购位于上海卢湾区的盛捷服务公寓住宅；嘉吉集团在南汇区买了24栋别墅。3月，美国高盛以7000万美元买下上海虹桥花苑酒店式公寓；来自中东的“神秘”资金，通过美资背景的基汇资本，以6亿元总价，整体收购了上海卢湾区的高档住宅“翠湖天地御苑”18号楼共103个单元。统计数据显示，2006年一季度，外资在上海房地产市场投资的成交金额已超过2005年全年总量的50％。2006年4月，麦格力物业投资银行收购了卢湾区的城市公寓，摩根士丹利以7亿元总价分两次收购了浦东陆家嘴中央公寓4幢住宅，单价为1.4万元／平方米。北京楼市同样被看好，香港某银行北京分行称，今年批出的贷款绝大部分是房地产项目，贷款人基本上是信誉较好的外资机构。广州楼市境外资金同样进入加速，摩根士丹利通过“影子”公司在广州荔湾区购买多处物业。
此外，越来越多的香港、台湾资金进入大陆楼市，2006年4月置业国际发布报告称，一季度香港人在内地购楼金额约36.5亿元，同比增长11％。统计数据表明，目前长期在上海的台湾人总数有40万，不管从事什么行业，绝大多数有房产投资，而且多元化程度高，住宅以外，酒店、度假村、医院、学生宿舍等都成为投资对象。新加坡国浩集团在上海开发的淮海晶华苑，售价每平方米超过3000美元，60％的购房者为美籍台湾人，一些海归派及本地人士只占20％，其他境外人士占20％。据有关部门统计，在上海所有购房对象中，境外人士购房占4％，约1万套左右，若按每套均价200万元人民币计算，境外人士个人在沪年购房金额达200亿元人民币，再加上以境内人士面貌出现，实际上是境外资金的购房者，境外人士在沪购房已是一股需要严重关注的力量。
（二）进入渠道
国际游资主要通过5种渠道进入中国热点房地产城市：（1）直接设立外资房地产公司或参股；（2）间接投资，购买房地产企业债券；（3）外资房地产公司以包销方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；（4）外资银行对房地产开发企业或个人发放贷款；（5）居民和非居民外汇流入，结汇购买房产。
二、外资进入中国房地产业原因探析
1.国际游资的大量存在。据估计当前全球国际游资约有数万亿美元，信息化及计算机技术的发展为游资在全球范围内寻求投资机会带来方便，“炒楼”是常见的形式之一。香港、台湾都曾被国际热钱炒过。国际热钱的特征是：有利则大量涌来，无利则集体撤退，这是其关注自身盈利的资本逐利本性客观所驱使。当前大量国际游资进入中国房地产业所依赖的法宝是：中国顶尖物业长期增值的可能性、人民币短期升值的预期、早期入市的资金优势及良好的盈利水平。
2.上海、北京、广州等大城市房地产金融化程度过高。房地产金融化是指金融投资者拥有房地产所占的比例，他们既不是实际使用者也不是长期投资，而是想通过金融手段来脱手获利的投资者（比如海外基金）。在我国，上海、北京、广州等大城市房地产金融化程度过高，往往是外资大量进入形成的，形成后又像磁铁一样吸引更多的海外资金进入。
3.人民币升值预期。这是海外资金投资中国大城市房地产的主要动力之一。过去人民币升值主要来自国外压力，目前国内压力显现，其原因有：一是中国经济持续快速增长，给人民币坚挺奠定了坚实的基础；二是中国国际收支持续双顺差，外汇储备迅速增加，带来了人民币升值压力。据最近国家外汇管理局出台的我国第一份《中国外汇领域反洗钱报告》指出，2003年3月到12月间，共有22.51亿美元个人大额外汇流入流入额是流出的3.44倍，其中一个重要原因是部分国外资金豪赌“人民币升值”。
2004年，我国2067亿美元的新增外汇储备中，贸易顺差320亿美元，外商直接投资606亿美元，新增外债350亿美元，余下的797亿美元扣除掉正常的非贸易及个人往来200亿，再余下约600亿美元“热钱”，其中相当数量流入中国楼市。以上海楼市为例，本地投资者比重从2004年上半年61.5％左右下降至下半年的46.3％左右，2005年下降至35％至40％左右。相反境外投资者比重从2004年上半年9.8％左右上升至下半年的18.9％（顾建发，2006）
4.回避汇率风险，资本保值增值。美元自2000年以来长时间疲软，2002年至2004年两年内美元对欧元已贬值达50％左右，向前追溯，其贬值幅度超过60％。统计显示，在世界七种主要货币中，兑美元平均都涨了30—45％左右，美元指数下降幅度超过45％。而由于人民币汇率紧跟美元的政策，中国房价在国际投资者眼中变化不大。因此，在中国大陆投资不动产，既能避免美元下跌风险，又能使资金保值增值。
5.利用利率差异，降低投资成本。国际上不同货币间存在利率差异，这给精明的投资者带来降低投资成本的选择机会。当前，三到五年期的人民币购房贷款的基准利率为6.12％，美元在3.25—3.5％之间，港元在2.1—2.5％之间。这样，用美元、港元贷款在中国购房，利率非常低，如贷款100万元人民币，约合12万美元，20年期按揭贷款，如人民币贷款月还款为6000多元，用美元贷款，月还款折合4000多元人民币，每月仅息差就在2000元人民币左右，若用港元贷款利息更低。
6.获取房价上涨套利空间。以上海房地产市场为例，海外热钱大部分用来购置市中心的高价房，以至造成从2003年底开始的上海楼市市中心高价房快速拉升。如此外滩中心区江景房白金府邸2003年7月开盘时均价为1.8万元／平方米，且销售速度不理想。但10月以后，销售好转，价格快速上扬，至2005年底，最高价已达2.7万元／平方米，其中一些楼层好，视野开阔的景观房均价已超过3万元／平方米。徐家汇商圈附件的徐家汇花园，单价2.5万元／平方米，总价500万元／套左右，20多套房屋，仅仅一个月，就全部被海外客包揽。很明显，海外热钱拉高了上海房价，尽管他们所购的房大都是高价房，但高价房拉高以后也带动了中高价房、中价房以及中低价房的上涨，根据上海市房地产交易中心网上房地产公示信息.截止2005年3月，上海内环线以内平均房价每平方米已突破16000元，中内环也超过11000元，中外环接近8000元，比2005年初的价格涨幅超过10％，甚至20—30％。在投机者眼里房市是另一个股市，房价拉高后再抛出获利后就会撤出，所以说不是有效资本，房市真正的需求不能及时填补热钱撤走的真空，将会对楼市健康平稳发展产生负面作用。
三、亚洲金融风险引发因素的部分对比
我国当前正处于金融机构健全性改革、金融机构对外开放以及利率、汇率和资本市场等市场化改革三头并进的时代，与上世纪90年代的泰国非常相似，泰国当年没有处理好三大改革的关系，在1997年至1999年的亚洲金融风险中受到非常沉重的打击，分析和关注是为了从中得到启示，从而回避风险。
1.泰国鼓励外资及金融自由化的负面作用之一是大量外资流入房地产业
泰国1989年实行利率浮动，1990年允许外汇自由兑换，之后又推出一系列自由化措施，如允许境内外汇结算、证券投资及居民对外投资1000万美元以下可以自由汇出，居民对非居民贷款不受限制，居民可以自由对外举债，外债本息汇出无须经过事先批准，商业银行可以进入境外货币市场自由发债，以及大力发展货币期货、期权等金融衍生工具。与此同时，泰国积极扩大金融业的对外开放，允许外资银行进入国内货币市场，努力将国内资本市场国际化，1995—1996年又将开办国际银行业务的外资银行升格为全面银行，允许他们增设机构，使外资银行的数目迅速接近本土银行。以上改革措施确实达到了引进外资、发展经济、培育金融市场的目的，但也带来了一些负面影响，成为引发金融危机的众多因素。如（1）境外资金大量流入，民间机构大量举借外债，导致泰国外债总额失控，至1996年底达到857亿美元，六家最大的商业银行短期外债比重超过77％，大幅偏离国际公认的25％的警戒线。（2）大量外资流入房地产业，金融公司投放于房地产的贷款比重高达25％，致使物业空置率偏高，房地产开发商面临开发用外汇、售房款收泰铢的货币错配风险。（3）泰铢仍然钉住美元，泰铢的汇率被高估等等。在外资及金融危机冲击下，泰国损失惨重，仅1997年7月至1998年1月，泰铢贬值达56.7％，楼价跌幅超过35％。
2.我国当前金融市场存在相似的不安定因素
（1）人民币升值预期及与此相关的境外资金大量流入，短期外债的比重快速上升。我国外债余额2005年底达到2810亿美元，其中短期外债余额高达1561亿美元，比重为55.56％。境外资金以外债资本金及购房形式大量流入我国。
（2）经济持续偏热，房地产价格迅速上涨。在宏观经济方面，我国GDP最近几年的升幅有些偏高，2005年的升幅是9.5％，今年一季度升幅为10.3％，其中固定资产增幅达27.7％，比去年同期快了4.9个百分点。与此同时房价的迅速攀升已引起高层关注，房价过高，一方面使中下阶层置业困难，影响社会稳定，另一方面也增加了企业的经营成本，恶化了投资环境。
四、171号文件的解读
2006年7月11日由建设部、商务部、国家发改委等6方共同签发的“建住房（2006）171号”文件出台，正式公布是7月18日，文件名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。全文四部分共十四条，从准入、经营管理、购房管理、规划监管等方面设立了一系列限制性规定。
1.政府的关注，有利于国内金融稳定。尽管我国汇率形成机制已经改变，特别是汇率不再是单向的变动（如升值），而是存在双向波动的风险，因此，那种试图通过人民币升值而获利的外资进入房地产的激励会受到削弱，但由于升值预期仍然存在，因此，仍然有必要通过资本管制手段有效抑制外资进入房地产业进行投机。（张晓晶，孙涛，2006）。171号文件的前三个部分从准入、经营管理、购房管理方面提出了一系列刚性规定，动用了资本管制手段，如果顺利实施，将可以有效抑制外资大量进入我国房地产业进行投机。如文件中规定注册资本不得低于投资总额的50％，一个20亿的项目，前期就要拿出10个亿，而此前可能6个亿就够了。又如一个5亿元的收购项目，可能3亿元是股权转让，2亿元是原有开发商的利润。此前外商常用的办法是先用3亿元购买这个项目的股权，然后再以这个股权为抵押去海外融资，之后再来支付余下的2亿元，而按照171号文件第5条（并以自有资金一次性支付全部转让金），这个办法就行不通了。成本的提高是制约外资进入的最有效障碍。这也是国际通行的做法，由于房地产业分别联系金融安全和社会稳定，各国多有相关政策抑制外资投机炒作，在国际货币基金组织187个成员国中，有137个对外资投资本国房地产业进行管制。也就是说，不论是发达国家还是发展中国家和地区，不论是货币可兑换还是不可兑换国家和地区，大都对境外机构和个人投资或购买房地产实施必要的限制。171号文件体现了我国政府对外资大量进入中国房地产业的严重关注，将有利于国内金融稳定。
2.关键是地方政府落实监管责任。171文件第十三条特别提出“各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的需要清理整理并予以纠正”。这一点点到了问题关键，之所以投资过热难以抑制，往往与地方政府投资冲动有关，而这一动力又来源于政绩考核。如果地方政府为了“引进外资”的政绩考核指标，对171文件采用“变通”处理，就无法达到有效监管外资进入中国房地产业的初衷。如近日报道浙江省改变政绩考核方式，对贯彻落实171文件显然是利好消息。