摘要：最近这些年，人们对住房的需求量越来越大，促进了房地产行业的快速发展。在社会主义市场经济的深入发展中，房地产企业所面临的竞争也日益激烈，而这也对房地产行业积极寻求创新提供了动力。在房地产企业积极寻求可持续发展的道路上，实行有效的成本控制，帮助企业形成成本优势，有助于房地产行业不断提升其核心竞争力，从而促使其实现可持续发展的目标。
关键词：房地产开发；设计管理阶段；成本控制
引言
房地产开发项目的全周期中，设计管理工作承担着及其重要的职能。设计管理者需具备综合考虑技术、经济、管理等各方面因素，使项目设计管理和操作程序规范化和制度化，保证设计管理和操作全过程的计划性和有效性。设计管理工作中最为重要的是具备项目整体目标的总体意识，综合考虑营销、施工、配套等开发建设各环节综合因素，具备全过程成本控制的意识。
1房地产开发项目特点分析
1.1投资高，时间久
一般情况下，房地产开发项目的对象都是一些比较大型的建筑，而这就需要大量的资金支持，属于高投入的项目。就拿现在的小区来说，资金最少也要几千万，多的就需要几亿，时间上更不用说，因为房地产开发包含多个方面，规模小的建筑，少的也需要2年到3年时间，规模大的建筑，就需要十几年的时间。
1.2承担风险大
房地产开发项目属于高投入、高回报的项目，很多人都被其高回报所诱惑，都想纷纷加入其中。但是，房地产行业项目周期较长，建设施工中，总会发生一些意想不到的事情，同时还会受到来自不同方面的市场竞争，需要承担的风险很大，包括：财务风险、意外风险和供求风险等。
2房地产项目开发设计阶段成本控制管理影响因素
2.1设计阶段造价影响因素
针对房地产项目开发设计而言，其中主要涵盖了以下几和环节：概念设计、方案设计、施工图纸设计、装修设计等。上述环节成本控制管理工作重点在于初期招投标管理的步骤与质量、造价科学性、签订合同内容的合理性、方案设计优化性等。以某房地产企业为例，该企业中的项目概念设计所给出的单方造价，相较于其他建筑平均单方造价要高25元/m2，如果建筑规模为50万m2，那么在设计阶段的成本就要高出同行业建筑成本1250万元。所以，为了避免设计阶段造价因素的影响，房地产企业需要进行成本控制，只有如此才能够为企业赢得更多利润。
2.2设计阶段对项目的影响因素
在房地产项目的开发设计阶段，能够影响项目成本的因素分别有整体规划、建筑物布局与装修风格、建筑材料等。若是管理人员缺乏对项目因素的重视，那么便会增加整体成本，出现资源的浪费。例如，一个建筑物基本的建筑结构主要包括基础、柱、墙体等，由其构成骨架，支撑建筑物，那么如果结构设计不合理，便会建筑材料的选择使用、数量等造成影响，这些因素在项目成本控制中恰好是需要重点关注的内容。此外，建筑材料费用占据施工总成本的70%，所以注意设计最终成果的细节也同样十分重要，与房地产项目成本、质量、销售控制等都有直接联系。
3房地产开发设计管理阶段成本控制措施
某房地产开发公司于2016年8月份获得了所在市S建筑工程项目的土地使用权，总占地面积为455万m2左右，其中包括园林绿化和景观湖面积，共占面积为50万m2左右。
3.1对规划设计阶段的成本进行管理
规划设计阶段对于房地产项目来说，直接会影响到投资的效益。房地产开发项目从最初的场地选择，到规划布局，结构部件的设计，最后再到多种方案的比较与决定，要使用恰当的方法，选用最合理的方案，对项目进行优化设计。
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3.2对初步设计阶段的成本进行管理
对初步设计阶段的方案要进行严格的审查，进行对比分析。这一阶段对于房地产开发项目十分关键，直接会影响到楼盘的经济效益。
一是看布局是否合理，现在的人对住宅的要求十分严格，住宅的布局要充分满足人们的日常生活所需，要做到以人为本，同时，环境设施一定要齐全，因为往往大部分客户对户型及环境的要求都超过了对价格的关注。
二是看住宅的经济性是否合理，设计施工时要将功能分区相对集中，减少过多的装饰，采用经济尺寸，环境上也要设计的美观舒适，经济适用。经过全面审查后，对设计方案要及时的提出合理化的建议和修改的地方，使设计方案更加的完善，减少返工现象的出现，对修改后的设计方案要重新进行成本预算，避免超出预算范围。
3.3实施限额设计
限额设计是建筑工程项目过程中一种有效的控制方式，有助于控制建筑项目的投资规模。在进行建筑项目设计的过程中，对于能够定量分析的设计内容，应该通过计算，充分地考虑施工过程中的可能性和经济性。房地产开发商需要对设计方案提出一些设计限额，从而选择科学的设计方案。
3.4加大图审及成本核算水平提升
当前阶段在进行房地产项目设计费用支付时，都是以建筑工程项目勘察设计费用相关标准为前提，规划设计费、投资资金比例向设计单位支付的。使用这种成本支付方式，所面临的问题在于，如果设计成果造价提高，那么设计费用也就会逐渐提升，在这种循环模式下，十分容易出现保守设计、浪费等现象，进而导致建筑工程项目成本控制，严重的话也会使产品定位在不知不觉中被改变。所以，负责成本控制的工作人员，要全面分析设计方案结构、平面布局的成本，积极向建筑技术人员提出意见，逐渐优化设计方案。此外，计算设计方案时，也要组织评审工作，全面避免人为因素保守范围的扩增，特别是设计系数取值方面。不断提高设计图纸、设计成本核算能力、水平，避免一些不必要设计费用的支出。在现在的市场中，房地产开发项目已经开始使用限额设计方式，也就是根据批准投资对控制初步设计进行估算，按照初步设计阶段总结的总概算，对施工图纸设计进行估算。加大限额设计管理力度，能够实现设计成本的有效控制，将设计造价视为设计核心，能够对后期设计效果形成积极影响，由此可见，保证总概算价格控制的合理性，对于后期施工非常重要。
3.5对设计招标机制进行完善
房地产企业想要在市场竞争中拥有立足之地，就一定会通过技术的先进、合理的设计方案参与市场的竞争，竞争中要做到公平、公正、公开，对设计单位来说具有十分重要的促进作用。另外，招标文件编制中要明确说明项目的投资和功能，并且要具有合理的评价标准和评价的方法，投标时要将设计方案与投资相结合构成招标文件，并且将作为以后方案优化的依据，为企业提供合理的参考。
结语
房地产设计开发管理阶段对于成本的控制进行落实，可以节省一些不必要的支出，降低成本费用，同时，使项目施工过程中的开发、设计和管理都能按照先定的计划进行实施，可以有效减少项目施工中风险的出现，确保控制目标的实现，促进我国房地产行业能够长远的发展。
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论文作者:洪要先
论文发表刊物:《基层建设》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/2
标签：成本控制论文; 阶段论文; 项目论文; 建筑论文; 成本论文; 设计方案论文; 房地产论文; 《基层建设》2019年第1期论文;