摘要：在经济体制不断变革的影响下，房地产行业实现了快速发展，已经成为市场经济发展建设中的重要产业之一。该行业的发展情况与经济发展密切相关，但是由于房地产开发项目投入的资金比较多，项目管理内容较为复杂，在融资和运营期间存在着较大的风险，不利于房地产项目的顺利开展。企业在发展期间需要对融资风险因素进行深入分析，掌握导致风险发生的主要原因，在此基础上制定科学的融资成本及风险控制策略，降低风险概率，提高房地产项目的整体效益。
关键词：房地产开发项目；融资成本；风险分析
房地产开发过程中资金短缺的问题时有发生，这是阻碍项目开发的主要因素之一。通常情况下，企业会通过融资的方式来解决以上问题。目前融资渠道愈加多样化，可能发生的风险也比较多，这就需要对融资渠道进行科学拓展，建立完善的融资风险管理制度，强化企业内部管理水平，对融资可行性进行深入分析，同时提高风险意识，降低融资风险。要明确房地产融资成本和风险之间的关系，实现对风险的有效规避，这样才能促进房地产的可持续发展。
一、房地产开发期间存在的融资风险
1、资金需求量比较大
无论开发商在何种阶段，都要源源不断地进行资金的投入，这是因为开发项目自身具有资本密集型特点。目前开发项目中，因为已经有资金投入，但是面临的融资风险是非常关键的。第一，房地产开发阶段，当筹集资金时会通过外部渠道进行，对此面临的问题是项目呈现出较高，融资风险中出现了偿还债务的风险。第二，项目投资持续很长时间，投资大量资金，而且我国在调控资金制度比较不完善，对此流动性怠慢，难以变现，而且银行不断增加贷款条件，导致出现财务风险，不断增大。
2、项目管理涉及的内容比较多
房地产开发项目具有复杂而系统的特点，对此管理起来就会有以下两大风险。第一，决策风险。房地产开发项目因为不可重复，而且有很多问题出现在前期，如因为主观决断以及信息不对称导致了失误，立项以及项目选择时投资分析形势时不到位，对此做出决定往往损失巨大，风险难以进行管理，对此，主观决策失误导致难以弥补的损失出现，难以估计其风险发展。第二，成本管理风险。项目在开发阶段时，就会因为各种因素导致在预算成本结算时出现问题，主要是不断进行工程变更，而且长周期特点，市场不可控因素等，最后导致实际的报酬率受到影响。
3、缺乏完善的融资风险管理制度
现阶段在我国房地产开发企业内部，存在着融资过程风险管理制度不完善的情况，并且企业内部缺乏完善的融资体系管理。在房地产企业的项目开发过程中，专业人员对融资的风险意识不强，知识不够专业，最终导致融资风险加大，且融资管理不完善。不论是何种融资风险的产生归根结底均为企业对融资的风险管理机制没有完善，阻碍企业项目的开发。甚至有些小型的房地产开发企业认为，融资过程仅仅是资金的筹集过程，对企业的未来发展以及资金的运用没有太大的关系，致使企业融资过程中减少了融资风险的识别、风险的评估、以及融资风险分析等过程，增加融资风险的产生几率，在增加融资成本的同时，也造成了企业融资风险大的情况。
二、房地产开发项目的融资成本及风险控制措施
1、拓展企业的融资渠道
房地产企业在市场经济发展中占据着重要地位，要明确房地产企业项目开发的优势，对整体工作的重要性进行了解，实现对企业自身的有效评估，这样才能将房地产开发项目的作用和优势充分展示出来。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在进行项目融资的过程中，要改变以往单一的融资渠道，对渠道进行也拓展，结合企业项目开发的实际需求，针对性的选择融资渠道，保证项目的顺利进行。融资期间也存在着许多风险，想要降低风险因素造成的影响，要不断增加融资途径，扩展融资方式，为企业开发项目的稳定运行奠定基础。
2、实现融资管理机制的有效落实
房地产开发项目属于高风险项目，在融资过程会遇到较多的风险，这就需要做好风险管理工作，对企业融资进行规范化管理，可以在一定程度上降低融资风险。可以建立完善的融资管理机制，对融资渠道和融资方法进行全面分析，对可能遇到的风险进行有效评估，提前做好准备工作，制定完善的风险应对措施，实现对风险因素的合理控制。首先要实现对风险因素的有效辨别，在此基础上对风险进行有效管控。企业项目开发人员也一定要具有风险意识，对企业内部的各项工作进行合理控制，强化内部风险管理。要采取科学的管理手段，对管理机制进行优化和完善。另外，对于融资人员，也要不断提升融资风险管理水平，做好相关知识内容的培训工作，让融资人员按照理论知识进行实践，增强工作人员的专业性。融资人员在开展工作的过程中，会结合当前市场的发展环境，对融资风险类型进行全面分析，进行准确判断后进行科学管理，形成长期有效的项目融资管理机制。
3、强化企业内部管理水平，对风险因素进行有效控制
房地产行业的发展与市场经济建设密切相关，房地产开发项目需要投入较多的资金和较长的时间，所以在这一过程中会出现许多风险，要想对风险因素进行有效规避，则要强化企业内部管理工作，提高企业的核心竞争力。房地产企业需要结合开发的项目，树立符合自身的而品牌形象，吸引投资者。还要建立投资保障机制，降低投资者的损失，对风险发生进行有效控制，做好全面规划工作，降低融资风险。
4、对开发项目的可行性进行有效分析
房地产企业在进行融资的过程中，需要考虑的内容比较多，不但要保证资金的快速回收，还需要从企业长远的发展进行考虑，对项目开发的可行性进行分析。在融资期间，要加大这方面的研究力度，从多个方面考虑项目是否切实可行，在项目开展前期进行市场调研发分析，收集各方面信息内容，确保可行性分析的有效性。另外，还需要加强融资风险基础设施建设，为工作的开展做好准备。
5、做好前期的准备工作
要想降低成本方面的投入和风险的产生，要结合市场发展环境，实现相关政策的有效落实，对房地产项目用地进行合理规划，在此基础上对建设成本进行全面分析，针对性的进行营销设计工作，保证融资方案的合理性，使决策者可以从降低融资成本和风险的角度来做出决策。此外，还要在取得土地所有权之前做好项目策划、合理安排工期，这样将大大缩短项目周期，使资金可以很快回流，降低融资成本和风险。
结语：房地产开发属于风险比较大的投资，想要提高整体收益，则需要对融资成本进行有效控制，降低项目开发过程中存在的风险。房地产企业的风险控制工作中还存在一定的不足，需要结合自身特点，制定完善的融资策略，采用多样化的融资手段，做好成本管理与控制工作，还需要对开发项目进行可行性分析，制定发展战略、明确发展方向，实现对风险的有效规避，提高项目整体的经济效益。
参考文献：
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[2]王晓慧.房地产开发项目的融资成本及风险防范[J].行政事业资产与财务，2014（8）：43-44.
[3]张列.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].行政事业资产与财务，2014（23）：34-35.
论文作者:史书
论文发表刊物:《基层建设》2019年第22期
论文发表时间:2019/11/8
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