房地产企业融资中资产证券化应用研究
叶样明
(广东利通置业投资有限公司，广东 广州 510000)
摘要： 当前，我国房地产企业融资渠道过于单一，应用资产证券化方式融资，能够有效打破这一僵局，是一种极具创新性的融资方式。然而，我国房地产企业在应用资产证券化融资方式仍面临着一定问题，存在着一些体制机制弊端，制度不健全、专业人才匮乏、流通市场不成熟等，本文在分析这些问题基础上，提出了完善我国房地产企业资产证券化融资的相关优化策略，以期裨益于我国房地产企业融资方式的不断创新与稳定发展。
关键词： 房地产企业；资产证券化；融资；应用研究
一、资产证券化融资概述
1.资产证券化融资内涵
资产证券化融资是指通过将资产持有人受众具有资产价值、具备未来收益的权益资产进行剥离，并进行相关结构重组形成资产组合，在信用增级以及信用评级后发行资产支持证券进行融资的过程。资产证券化融资的关键在于资产真实转移、对风险的隔离以及信用增级三个环节的操作，因而该过程对交易结构产生了极为严格的要求，交易结构主体涵盖以下几大部分：资产证券化发起机构、资产重组及管理机构、信用增级及评级机构、资产支持证券发行承销机构等。
杨先生不做声了。他摸出包烟，抽出两根，递给大梁一根。他说：“马占山将军牌的烟。这烟现在金贵，汉口市面上也早都冇得卖的。这还是慢成带给我的，我搁了好几年。么样儿，是不是有点儿霉味？”
房地产资产证券化有着以下典型特征：其一，参与主体众多，法律关系极为复杂。房地产资产证券化过程中，不同的法律主体纷纷参与进来，彼此之间的连结构成了一张巨大的法律关系网。其二，融资模式的独特性，具体体现在两个方面，一是交易结构的严谨设定，二是负债结构上，即房地产资产证券化融资并不会增加发起人的负债。其三，安全性强，基于风险隔离的设计，投资者所面临的风险仅限于支持证券本身，大大提高了投资者的安全系数。此外，各种信用增级方式的运用能够有效提高支持资产信用级别，信用风险得到控制。
2.房地产企业资产证券化融资重要性
房地产资产证券化是极具创新性的融资模式，对相关财会设施、制度以及从业人才都有着极高的专业化要求，当前我国各类市场主体的发展尚不成熟，无法与前述要求相匹配。建立起与房地产证券化融资相配套的会计、审计制度，并不断完善二者之间的契合性，这都将是我国房地产证券化所需要经历的漫长过程。除配套设置建设落后之外，符合房地产资产证券化融资活动所需要的高端人才也较为缺乏，这类人才需要有扎实的法律财会底蕴，还要能对房地产行业有着较为透彻的认知，复合型人才的匮乏也是我国房地产证券化进一步发展的阻碍因素之一。
4.金融中介服务机构发展落后
(4)分散和转移风险。房地产资产证券化能够分散和转移风险，体现在一级市场中，不同投资者可以依据自身风险偏好分配支持证券，与此同时，对于融资者即房地产企业来说，他们得到了稳定的长周期资本，自身经营活动不受相关支持证券交易影响，企业进而能够化解采取其他形式融资所带来的风险。
(3)实现资源合理配置，促进国民经济发展。资产证券化促进了社会资源的高效配置，缓解了资金需求方与资金供给方不相匹配所带来的问题。首先，资产证券化的发起者通过该方式弥补了房地产企业的融资需求，企业由此获得了其运营乃至投资所需的资金，进而能够推行既定战略规划，创造更大企业价值。其次，资产证券化实现了对房地产企业的“两权分离”，经营权与所有权的分离能够有效抑制房地产市场过热带来的投资过剩等问题，进而实现资源的配置效率。
(2)丰富投资品类，推动资本市场发展。资产证券化在解决房地产企业融资困境问题的同时，也丰富了社会公众的投资方式，拓展了其投资渠道。我国资本市场发展历程较短，市面上可供民众、机构选择的投资产品极为有限，民众主要的理财方式也多集中在银行、股市等方面。房地产企业应用资产证券化融资，有效弥补了这一市场短板，社会公众在投资产品选择上有了更多选择，其多元化的投资需求由此得到满足。
二、我国房地产资产证券化融资存在的问题
2.加强证券配套设施和专业人才建设
房地产企业进行资产证券化融资涉及多方主体，资产证券化的推行也是多方进行动态博弈的过程，如何协调多元主体之间的利益纠纷是房地产资产证券化融资成功的重要保障。然而，与大多数金融产品、模式创新类似，我国证券法等相关法律法规并未对资产证券化应用于房地产融资方面做出具体规范，不论是在调节利益分配还是在规范市场秩序方面都存在着诸多困难。此外，法律体系不健全催生了“监管真空”，在房地产资产证券化融资过程中出现的一些不规范行为没有得到有效制止，容易积聚市场风险，不利于资产证券化的长远发展。
建筑企业工程管理模式的创新受到该企业生产力的直接影响，生产力水平的高低造就了企业不同的工程管理模式。首先，提高生产力水平的核心因素是劳动者，劳动者在企业生产中发挥至关重要的实质性作用，对日后的工程质量与企业的效益获得影响颇大。应该加强对劳动者的选用与管理工作，切合实际地将高效率的劳资管理工作落实到实处。其次，建筑企业生存与发展的主要推动力是劳动对象，劳动对象的获得必须通过较为激烈的市场竞争，通过企业自身优势获得。因此，通过劳动者与劳动对象而提高企业生产力水平，进而逐渐加强了企业工程管理模式的创新速度与规模[3]。
2.配套设施及高端人才匮乏
从表6可以看出， 沙荒地苹果树体大小差异明显，行间清耕的株高、树冠大小明显高于间作小麦，与自然生草的株高差异不明显。分枝数量是果树成花的基础，间作小麦单株分枝、长枝、短枝数量明显小于行间清耕、自然生草。
房地产资产证券化融资模式的长远发展有赖于全面而完善的金融信用制度基础，我国金融市场发展根基不牢固，在个人信用制度构建方面与西方发达的个人征信制度相比，存在着较大的差距，首先便体现在个人信用制度的覆盖范围狭窄方面，信用数据库建设也不够先进，最为重要的还是市场普遍缺乏信用理念，直接导致了银行等金融机构无法对借款人进行较为准确的考量评估，增加了银行金融风险。银行等金融机构基于信贷风险衡量，多数情况下会限制信贷规模，这又将进一步影响到房地产证券化融资的发展。
3.金融信用制度不成熟
(1)拓展企业融资渠道。资金融资渠道过于单一是我国房地产企业面临的普遍问题，目前，我国房地产企业融资主要依靠商业银行贷款，其它融资方式在资金来源中所占比重较低，加之近年来房地产企业规模不断扩大，资金链存在断裂风险。应用资产证券化融资方式，可以为企业融资渠道多元化发挥重要作用，强化企业与社会公众之间的联系，对缓解房地产企业资金短缺具有重要意义。
而这时人们才开始真正为她感到难过。镇上的人想起爱米丽小姐的姑奶奶韦亚特老太太终于变成了十足疯子的事，都相信格里尔生一家人自视过高，不了解自己所处的地位。爱米丽小姐和像她一类的女子对什么年轻男子都看不上眼。长久以来，我们把这家人一直看作一幅画中的人物:身段苗条、穿着白衣的爱米丽小姐立在背后，她父亲叉开双脚的侧影在前面，背对爱米丽，手执一根马鞭，一扇向后开的前门恰好嵌住了他们俩的身影。因此当她年近三十，尚未婚配时，我们实在没有喜幸的心理，只是觉得先前的看法得到了证实。即令她家有着疯癫的血液吧，如果真有一切机会摆在她面前，她也不至于断然放过。
房地产资产证券化流程复杂，涉及到各式各样相关金融服务机构，在资产价值当面，需要专业化的资产评估机构提供服务；在要素核算以及审计方面，需要会计事务所提供服务；资产支持证券合规性方面，需要法律事务所提供服务；在提升资产证券流动性方面，需要专业化的信用增级机构提供服务。我国上述金融服务机构在会计行业尚属规范，然而满足房地产资产证券化所需的信用增级以及信用评估机构的发展规范性明显欠缺，符合房地产资产证券化需求的相关机构更是屈指可数，中介服务机构发展的落后严重阻碍了房地产企业资产证券化融资的发展进程。
三、房地产企业应用资产证券化融资优化策略
1.健全资产证券化相关法律法规体系
任何具有创新性的融资方式取得稳定规范发展，都离不开完善而科学的法律法规体系支持，拥有法制规范的市场，方能实现发展的长远。故而对于房地产资产证券化相关法律体系的完善，笔者给出以下建议：第一，要明确资产证券化的法律属性，为投资者维护自身权益提供法律保障；第二，相关法律要提高风险隔离流程的合理性、规范性，明确各方权利义务；第三，为房地产支持证券的流动性强化构建一个较为宽松的政策环境，对部分限制要适当放开，如扩大资产池的法律范文，实现房地产资产证券化相关产品的多元化发展，扩充交易方式以实现房地产支持证券的流通。
农村经济正处于不断发展的重要阶段，也是我国政府重点关注的一个问题。农业经济管理可以为农村经济发展提供充分的理论基础、有效的解决方案、良好的经济利益及切实的技术支持，希望得到越来越广泛的重视与支持。
非遗进入市场的前提是让市场了解非遗，非物质文化遗产作为一种活态文化，具有很强的流动性，非物质文化遗产同多领域的跨界合作将成为现阶段保护的必然选择。在如今高度发达的互联网社会，将互联网技术与非遗相结合成为一种主流手段。互联网具有很强的传播性和创造性，“非遗+互联网”将会加速扩大对非物质文化的宣传力度。现阶段非物质文化遗产保护面临的一大问题就是社会对其的了解程度偏低，导致有很多具有价值的非遗无法进入到社会大众的视野中。
1.法律法规体系不健全
房地产企业进行资产证券化融资是一个系统化的工程，需要来自多方面的助力。首先，房地产资产证券化过程中要处理好会计问题，对会计要素及其计量都要有所革新，故而应当制定针对资产证券化的会计准则。其次，解决好高端人才队伍建设的问题要从几方面入手：一是要与在房地产证券化领域发展处于前沿的国际机构进行广泛合作，让国内相关从业者接受先进经验的洗礼，提升自身对房地产资产正确化的认知；二是要对相关证书获得者进行继续教育，以不断满足房地产证券化不断变化的发展现状。
3.不断完善社会信用体系
信用问题始终是横亘在我国金融市场发展逐步深化过程中的一个重点问题，它不同于一般经济问题，而是呈现经济与社会问题的融合特性，表现在房地产证券化融资发展中亦然。房地产资产证券化能否成功取决于稳定的未来收益以及违约事件的减少，故而应当分层建立起个人、企业、机构的信用档案，并不断更新档案内容，逐步构建出一个覆盖全社会并呈现动态特性的信用体系，以切实保障房地产支持证券认购者的合法权益，抑制相关企业利用信用体系漏洞损害债券人的利益行为。
4.增强金融中介机构对证券化的服务职能
银色的砂床完全被薄薄的水幕遮住。他趟水来到北坝，北坝依山分段隐在在山谷壑口间，上次同来的专家就特别提醒过他。库区冷寂，只有雨与流水响声，巡库员的手电光束在黑夜里游动。迟恒想这库要是没修，这会儿必定灯火通明，成百上千的人在堤上拚死拚活扛沙袋塞洞堵口，大小领导守在坝上，求神保佑人定胜天。
为切实推进房地产资产证券化发展，满足房地产企业多元化的融资需求，从而也更加规范我国相关金融中介机构的服务，完善金融中介机构的发展尤为必要。房地产资产证券化进一步推进所面临的最主要中介机构难题在于资信评级方面，在我国，资信评级机构普遍存在着信誉不佳、独立性不强等问题，具体表现在，投资者对资信评级机构所出具的意见持怀疑态度，这种现象严重削弱了资信评级机构应有作用的发挥。故而，应在完善的资产评估体系基础上，加深对资信评级业务的认识，不断规范我国资信评级机构的发展，逐步建立起资信评级机构的权威性。
四、结语
我国房地产市场持续过热导致一批相关企业规模的剧烈扩张，但随之而生的资金短缺问题也增加了企业的风险，应用房地产资产证券化的融资方式不啻为一种金融创新，对缓解企业资金压力、实现社会资源的合理配置都具有重要意义。但是我国金融市场发展现状影响房地产资产证券化的推行，也催生了一些问题，本文在分析这些问题的基础提出了针对性优化策略，仅供参考。
参考文献：
[1]孟俊锋.资产证券化在PPP存量资产管理中的应用研究[J].科技促进发展,2018,14(06):456～462.
[2]陈晓曼,范德清,林毅.房地产资产证券化应用模式探究[J].财会通讯，2018,(05):23～27.
[3]鄢丽敏.房地产企业资产证券化融资方式探讨[J].财会通讯，2017,(35):26～30.
[4]项道银.新时期房地产融资新渠道探析[J].经济师，2016,(02):294～295.
中图分类号： F299.233.42
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)15-0114-02
作者简介：
叶样明，供职于广东利通置业投资有限公司，中级会计师。
标签：房地产企业论文; 资产证券化论文; 融资论文; 应用研究论文; 广东利通置业投资有限公司论文;