摘要：房地产项目的效益和发展很容易受到国家政策的影响，要想实现房地产项目良好的经营指标和可持续性发展，就要将完善的内部控制体系建立起来，就要对所有业务流程进行梳理，研究并管控内部控制的重点，并本着效益性的原则，对各个管控点采取有效的措施，这样才能有效地降低房地产项目中潜在的各种风险点。
关键词：房地产项目管理；内部控制；运用
引言
房地产开发企业经营活动受国家宏观政策的影响较深，资金需求量大。企业生产经营存在较多的风险。做好内部控制工作，是促进企业稳定发展的内在要求。但企业经营管理层对此普遍认识不足，不重视企业内部控制工作的开展。
1房地产开发企业建立内部控制规范体系的重要性
1.1有助于促进企业长期战略发展目标的实现
企业内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的旨在实现控制目标的一个过程。实施内部控制的最终目标就是要促进企业实现发展战略。企业内部控制规范体系的实施，要求决策层在明确企业发展目标的前提下，通过分析行业、市场、宏观政策变化的可能性及其对企业的影响程度，由专职的部门或人员进行风险识别、分析和应对。各管理层依据风险管理要求，开展管理工作和风险控制工作。
1.2有助于增强企业应对经营风险的能力
近年来，我国多地出台房地产调控新政，企业面临的经营风险进一步加大。许多房地产开发企业对外突破单一的房地产销售模式，谋求转型和相关多元化发展；对内加快企业内部控制规范体系的构建并付诸实施，期望以此增强企业抗风险的能力。房地产属高风险行业，实施内控旨在帮助企业识别和应对各种风险。内部控制规范体系作为企业内部的一项重要的管理制度体系，强调全员参与，能够规范企业各级领导和基层员工的行为，合理保证企业经营发展的合法合规性；确保资金和各项资产的安全完整。
1.3有助于提升管理职能，促进业务、财务有效融合
房地产开发企业在实际开发过程中，从涉及领域广，业务环节和内容极其繁杂，专业化要求高。项目开发过程涉及到的众多环节之间相互联动，业务同步开展，无明显的业务起始界限，加上外部环境变化频繁，以加强财务成本管理的财务风险控制难度加大。客观上促进业务、财务加速融合。企业内控体系统筹企业资源，各组织间有机地相互配合，有助于把控各个经营环节，加强内部各部门之间的交流沟通，促进企业内部和谐氛围的构建，加强财务信息服务于经营管理，促进业务和财务的有效融合。
1.4有助于推动企业持续、健康发展，提高企业核心竞争力
随着房地产市场变化的不断深入，市场细分趋势越发明显。兼并重组、转型升级成为常态，房地产行业从国民经济的支柱，转型为人们美好居住生活整体解决方案的系统集成商。房地产开发企业只有快速适应这种市场的变化，不断提升企业核心竞争力才能生存和发展。
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2房地产项目内部控制关键点
2.1预算编制管理制度的建立
房地产项目控制的主要工具是预算编制制度，开展全面预算管理是对房地产项目进行成熟、有效管理的主要手段，具有很好的激励作用、控制作用以及计划作用，可以很好地发挥内部控制的作用。预算编制管理制度的建立，首要满足的条件是可行性及合理性，需要整体控制项目资源，层层分解项目目标，将所有部门的责权落实到位，对所有部门的考核做到公平，然后通过分析各部门间的偏差来提升经营管理水平，在事前做好控制，在事中做好调解，在事后做好评价工作。
2.2降低资金风险的策略
在目前房地产发展环境中，很多人都认为制胜的法宝是“现金”，因此，房地产项目开发的主要影响因素是资金，房地产项目最需要管控的风险就是资金风险。要想有效地控制房地产项目资金的效益、安全和流动，就应该将资金预警、资金预算、资金使用、资金投融资等制度建立起来。资金合理性控制的要点是在审批未完成之前不能付款；手续、入账控制的要点是首付款要查看原始凭证并盖戳标记；资金安全控制的要点是只有通过授权才能开设银行账户，避免出现账外账的情况；职务分离控制的要点是统一购买票据，法人章和财务章分开管理，重空和印章分开管理；财务安全性控制的要点是不定期、定期开展盘点，做到账实、账表和账证核对。
2.3降低采购风险的策略
采购就是对房地产项目用到的各种物资进行购买，因此涉及成本、质量、付款等多个环节，具有很大的风险。房地产项目的采购风险管理就是要设计好所有的采购环节，把控好所有的采购流程，对遴选供应商、订立采购合同、付款验收等环节进行严格的把关，尽量将采购风险最小化。在采购风险管理过程中，要注意采购计划需要提前制定，得到领导审批，供应商的选择要公平公正，采购定价要遵循最优性价比原则，采购合同的拟定要符合相关法律法规，采购合同的跟踪要保障安全性，采购材料的验收要具有严谨性，采购付款要具有合法性。
2.4降低工程建设风险的策略
安装建造工程项目是工程管理的重点。房地产项目具有周期长的特点，在可行性研究、装修装饰规划设计、竣工验收、建筑安装、招投标施工等阶段会消耗大量的物力、财力和人力，从而也存在很多的利益诱惑，故经常会出现经济犯罪以及腐败的问题。房地产项目工程建设管理的重点就是把握工程中所有的关键控制点，将工程建设风险降到最低。
2.5降低资金安全风险的策略
房地产项目的资产包括应收账款、应收票据、固定资产和存货等，几乎包含了整个经营活动的物质资源，是产生经济效益的直接来源，也是保障房地产项目战略目标及经营目标实现的基础。资产管理制度的建立是资产安全风险管控的重点，需要将固定资产管理、存货管理等制度建立起来，管控资产报废、资产使用和资产采购三个关键环节，这样能够保障资产安全，也能够提高资产盘点的真实性。定期盘点能够保障固定资产的真实性，做到账实相符。
2.6完善内部控制监督体系，加强调节方案执行力度
内部控制管理的对象是整个企业，并非企业领导者，针对项目建设过程中出现的问题提出改良方案之后，需要企业所用员工的认真执行。因此，房地产开发企业需要加强内部控制的监督体系建设，在内部控制调整方案执行方面制定方案负责制，具体计划交给具体某个人或者某个团队负责，并与之配套地设置合理的奖惩制度，对于业绩突出者和认真执行者给予一定奖励，同时在规定时间没有完成任务或者成功执行调剂方案的员工可以适当惩罚。除此之外，在内部控制和调节方案方面需要借鉴其他企业并听取相关管理专家建议，总结出执行的具体途径和方法，帮助员工提高工作与执行效率，加快房地产开发企业的内部控制管理改善进程，还可以借助互联网分享发现问题、做出决策和执行方案的小技巧和经验，完善内部控制监督体系。
结束语
随着房地产项目的竞争越来越激烈，繁荣发展的房地产项目应该逐渐从粗放式发展走向精细化管理，因此要在房地产项目管理中做好内部控制的工作，这样才能把存在的各种风险降至最低，实现房地产项目的最优化发展。
参考文献
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论文作者:林正朋
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年17期
论文发表时间:2019/11/22
标签：内部控制论文; 房地产项目论文; 企业论文; 风险论文; 资金论文; 采购论文; 体系论文; 《建筑学研究前沿》2019年17期论文;