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日本购物中心的概念与中国的有所不同，定义为一个单位里的集计划、开发、营运、管理的综合体。同时，日本购物中心尽可能包含多样性、便利性、舒适性、娱乐性等元素，为满足消费者的需求而提供沟通的设施和场所。
我近日参加广东省连锁经营协会组织的“日本购物中心专业考察团”，于7月4日至10日的7天时间里参观了多个日本最新、最现代、最有特色的购物中心，与日本购物中心同业人员展开了广泛的交流，从多个角度上了解了日本购物中心产业的发展现状与趋势。
日本购物中心是啥模样
为对日本购物中心产业有一个宏观的了解，考察团第一站就是前往拜访日本购物中心协会，其专务理事大瓦先生热情地介绍了日本购物中心产业的现状。
日本购物中心的概念与中国的有所不同，定义为一个单位里的集计划、开发、营运、管理的综合体。同时，日本购物中心尽可能包含多样性、便利性、舒适性、娱乐性等元素，为满足消费者的需求而提供沟通的设施和场所。日本现时拥有2611个购物中心，总面积3900多万平方米。
日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表。不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从20世纪70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流，其中尤以位于大阪商业区的几个摩尔购物中心最具代表。例如千里新城的谢尔西购物中心、巴恩环购物中心等，它们特殊的建筑景观，例如挑空广场、庭园、喷泉等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。
而从1992年开始，在郊外的农地上兴建的超大型的购物中心蓬勃兴起。从2002年开始，都市型购物中心的开发有所回归。尤其是在东京，由于日本泡沫经济的破灭，经济持续不景气，东京的地价开始下跌，因而吸引了不少的房地产开发商在市区兴建购物中心。
日本购物中心还有第二种发展类型，这就是公共交通设施和各大火车站附近的地下商店街。在日本，火车是最普遍的交通运输方式，因此，火车站一直就发挥着聚会场所的重要功能。
在政策法规方面，日本政府对店铺设立规模限制有所放宽。以前日本一直出于保护中小店铺考虑，限制设立销售面积在500平方米以上的店铺。但是，由于大型零售商符合现代生活的潮流及需求，其数量仍逐年递增。同时，日本作为世界经济大国，对中小型零售商的过度保护也遭到国内外舆论的强烈反对。迫于国内国际上的压力，日本政府终于在1997年决定废除“大店法”，由在1998年6月公布、2000年6月开始施行的新法——“大店立地法”取而代之。新的规定中解除了对大型零售商的经营活动的管制，使大型零售商的申请流程更加简洁、单一化及省时。因此，大店立地法已不再是只停留在保护中小型零售商的利益，同时也考虑到了消费者及周边居民的利益。
日本购物中心竞争优势何在
在俯瞰了日本购物中心发展的全貌之后，考察团紧接着参观了日本购物中心产业的一个重要开发商——AEON集团开发的购物中心。AEON旗下包括AEON Co.Ltd.及111间附属公司及29间联营公司，业务非常多元化，活跃于四大范畴：经营综合购物百货公司（GMS）及其他零售店铺，包括超级市场、折扣店、家居广场、便利店、百货店；经营专门店；购物中心发展业务；经营服务及其他业务，包括财务服务、餐饮服务、店铺维修及批发。AEON Co.Ltd.拥有逾30年经营零售业务之经验，尤以经营综合购物百货公司为其核心业务。截至2004年2月29日，集团综合总收入为3546亿日元。
AEON旗下的JUSCO在日本有360多家，我们参观的JUSCO位于千叶县，去年10月开业，亦是销售额最高的店。由于针对该地区流动人口多，年轻人占大多数的消费环境，该店定位为针对年轻消费层的都市型购物中心，卖场面积4万多平方米，其中儿童城、运动城、超市、药店都是自营项目，占据了60％的卖场面积。售卖食品、医药、家庭用品的区域都是24小时营业。
相比于广东的吉之岛，日本的JUSCO的营运模式是集开发、管理、经营于一体，更能按照零售以人为本的理念去考虑许多细节的因素，因而店铺设计、陈列方式、货品种类等方面都做得更为精细。
紧接下来参观的是位于东京都港区的六本木新兴商业区。这个新兴商业区拥有电影院、朝日电视台和宾馆等，约220家店铺进驻广场，不仅可以满足衣食住行的需要，还是一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的“精英城”。
六本木新兴商业区是由森大厦公司与400多名房地产权者共同开发的。占地面积约为11.6公顷，它以写字楼“森大厦”为中心，包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施。主楼森之塔楼高54层，2楼至5楼为饭店等商业店铺，7楼至48楼是写字楼，49楼层以上为森艺术中心，即由美术馆及会员制俱乐部构成，包括有约80家店铺所组成的购物中心“WEST WALK”。在50至52层，都设有与“森艺术中心”及“眺望东京市容”有关的商品专卖店。
51层设有供休闲小憩的极其时尚装潢的酒吧，提供各种葡萄酒、鸡尾酒和低酒精类软饮料，从上午10∶00一直营业到翌晨4∶00，这里是受女性欢迎的场所。另外，总计2100席的宽幕电影院及音乐厅也是通宵营业。
位于52层的“东京SITEIBIE”，是供室内展望的特别展望室，高度跟东京塔一样。从底层乘高速电梯抵达52层，只需42秒。走出电梯，高达11米的环形巨大玻璃窗映入眼帘，橘色的灯光向白色转换，东京湾的景色尽在眼底。白天和夜间观望因多种不同的光线映衬，景物会有不同变化。最佳观赏时间段是在夕阳时分，落日的光线将构成绝妙景观。
六本木新兴商业区的最高层屋顶平台叫做“眺望东京市容的360度展望台”，这个展望台成为吸引游客的亮点，晚上营业到十点，人们可以360度眺望东京繁华的夜景。
徜徉在六本木商业区中，现代艺术气息扑面而来，但在心头却隐隐泛起一丝怀旧的情怀，或许是因为其曲径通幽的建筑设计，或许只是因橱窗摆件映衬在昏黄的灯光下。其实在这里，购物、娱乐都已经不再是最重要的元素，其文化韵味、建筑设计、高新科技所呈现出的现代文明，才是六本木的精华所在。
参观日本的OUTLET CENTER（名牌特价商品购物中心）也是此次考察的重要内容。虽然日本深陷于经济不景气当中，但其极端迷信名牌商品与流行趋势的市场格局却并未因此而改变，当然，消费者的消费能力已是今时不同往日。以往日本人会以具备支付高档产品天价的能力而骄傲，而今时，人们虽仍然为高品质的商品吸引，但是已经不再愿意付出高昂的代价。日本已走向追求精美物品但价格趋向保守的零售模式，并且在购物中心中注入了休闲娱乐及故事主题的元素，使其有别于欧美所展现的特色。
考察团一行参观了日本西部规模最大的名牌特价商品购物中心——御殿场（Premium Outlets）。御殿场2003年7月8日扩大营业，坐落于风景优美的自然环境中，可眺望富士山，拥有欧风式的建筑外观。
世界各地的知名一线品牌商品聚集于御殿场，这里拥有120多家的一线品牌店铺，店铺设置完全与富士山的自然风光相融合，宛若置身画中。经营服饰、皮件、化妆品的知名品牌商店在街道两旁比邻而立，还有杂货、各种玩具专卖店、大型家具专卖店、精致的餐厅等，令人眼花缭乱，真是让人流连忘返的名牌商品购物中心。
漫步在欧式风格的店铺中，浏览身边的秀丽景色，呼吸清新湿润的空气，游客可以充分享受购物的乐趣。
七天的行程中，考察团一行还参观了京都地下街、西武百货、松坂屋、三越百货、高岛屋、伊势丹、大丸百货等日本商业设施。通过此次考察活动，考察者对日本购物中心的发展概况、经营模式有了深入的认识，提升了对购物中心产业的理解，对现代购物中心的营运模式有了直观感受。这次考察，对促进广东省购物中心产业有序、健康发展的确有重要的意义。
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