摘要：不动产统一登记是一项重大的改革，国家对此高度重视，国务院曾多次召开常委会专门对此进行研究，以便于实现不动产登记机构、登记依据、登记簿册、信息平台的统一。文章主要对不动产统一登记的整体性与差异性进行了简要分析，以供参考。
关键词：不动产；统一登记；整体性；差异性
引言
长期以来，我国实施的是不动产分散登记制度，相关部门各自为政、各司其职。随着经济社会的发展，不动产交易活动日趋活跃，这种分散登记制度的弊端日益凸显，此外，还容易形成“信息孤岛”，不利于公众查询和信息共享。为解决上述问题，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。
1 不动产统一登记制度概述
我国在不动产管理方面长期处于多头管理与分级登记的状态，不动产登记在保障产权的交易安全方面并没有得到足够的重视，而不动产在确保市场经济发展方面的作用也没有得到充分的发挥。在不动产频繁交易的情况下，登记模式的分散所导致的诸多弊端越来越突出。2014年5月7日国土资源部正式成立了不动产登记局作为统一的不动产登记机构，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式生效，标志着我国酝酿已久的不动产统一登记支部正式确立。统一登记机关以法律规定程序为依据所实施的不动产统一登记制度，也就是在统一的簿册上登记数据、颁发统一的权属证书、建立统一的信息管理平台制度，逐步体现出其保障权利、方便群众、降低成本的核心价值。同时也为推进政府机构改革、转变政府职能方面发挥出积极的促进作用。
实行不动产统一登记，主要有三个方面的积极意义。首先是可以有效保护权利人的合法不动产权：通过对权利人不动产的登记，更好地保障了不动产权利人财产权，有效确保了不动产的各类登记内容及归属情况更加统一、全面、有效，避免了因归属问题及内容重复产生的产权交叉或者冲突情况的发送；其次是可以有效保障权利人交易安全：通过对权利人不动产的登记，可以有效促进不动产交易信息准确、完备、可信，提高交易过程安全性；最后是可以加强政府资源整合力度、提高政府办事效率，更加体现便民、利民：通过提高政府办事效率，减少办公行政成本的浪费，更好地服务于人民群众和企业。
2 不动产统一登记的整体性与差异性
2.1不动产统一登记的整体性分析
2.1.1设立统一的登记机构
在我国，目前设立统一的登记机构是不动产统一等级制度实施的难点之一，同时也是此项工作的基础所在。登记机构的统一在登记的工作过程中可以提供很多便利条件。在《物权法》的通过后，很多人认为应该根据不动产的基本原则和自然属性建立起以土地作为基础核心的登记制度，这样的不动产登记制度对公共服务职能的强化，行政管理理念的淡化起着良好的作用。《条例》对国家层面的不动产登记机构做出了明确规定，即由国务院国土资源部门负责指导、监督全国不动产统一登记工作，县级以上不动产登记机构由各地政府自行确定。不动产统一登记要实现登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台的“四统一”，统一登记机构是前提和基础。然而当前，大多数省份大多实现的是房屋及土地登记形式上的统一。就是将房产交易业务和登记业务拆分，房产登记业务移交国土部门由新组建的不动产登记机构负责，房产交易业务仍保留在住建部门，并未实现实质上的统一。因此提出以下建议：国土资源部门应当适时以督导《条例》贯彻落实为突破口，对地方各级政府落实不动产登记制度的情况开展专项检查，了解、协调解决各地在推动机构整合过程中暴露出的情况和问题，督促各地在规定时限内拿出有关人员、编制、经费等问题的解决方案，确保机构整合到位、资料移交到位、资金保障到位。
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2.1.2设立统一的不动产登记信息平台
我国不动产登记信息平台的建设，需要有完整、精确的不动产信息数据作为支撑。建议：原登记机构应积极配合，对现有的档案资料进行整理，尽快完成数据资料移交。鉴于纸质资料移交确实存在困难，可以采用先易后难的原则，先完成电子档案的移交，纸质资料在不影响登记工作开展的情况下，先明确保管机构和查询职责，待条件成熟后再进行移交。另一方面，应积极开展不动产权籍调查工作，不动产权籍调查是不动产登记的基础，应在全面摸清不动产单元权属状况，做好指界工作的基础上开展不动产测量等调查工作。对于存在权属争议的，应依法解决后，再行完成权籍调查和确权工作。第三，不动产登记部门应加快互联互通的信息化平台建设，尽快与各类登记信息管理系统进行对接、融合，形成新的不动产统一登记业务系统。不动产统一登记的人员配备是十分重要的，登记人员综合素质的提高也是不动产登记顺利推进的重要因素。因此，要对参与不动产登记业务的管理人员及具体开展不动产登记业务的办事人员进行业务培训，定期举办培训班，针对登记过程中所遇到的难点问题给予专门的技术指导，拓宽员工的知识面，提升业务人员的综合业务办理能力，防止登记纰漏及失误的产生，从而提升不动产登记机构的办事效率。同时应建立起一套完整的培训、考试、考核评价体系，定期对员工的工作效果进行评价考核。并运用适当的奖惩机制对考核进行奖励和惩罚，这样能够促使员工在工作中始终保持谨慎、负责的态度，为广大人民群众提供更加高效、便捷的服务，为不动产统一登记工作的发展奠定基础。
2.2不动产统一登记的差异性分析
2.2.1划分各部门职能
不动产登记的差异性还体现在不动产登记机构的繁杂中。我国现行法对不动产物权登记拥有职权的机关就有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、农业管理机关、水行政机关、渔政管理机关和林业管理机关等，形成了我国不动产登记的多头管理。因此，要合理划分各部门职能。可以根据不动产物权登记生效这一原则来对各部门单位的职能边界进行划分和明确，包括物权和债权的法律边际，不动产登记和交易监管的职责内容与范围，并对不动产登记的基本理论和实务内容进行规范和明确。
2.2.2科学设置业务流程
不动产统一登记之后较为突出的一个难题是房地产项目开发小区或者大厦公共场所、公建配套的界定，还有应该怎么样才能确保交易监管以及登记过程中相关业务数据口径标准是一致的。为此，在业务流程的设置上要注重科学合理化，加强各部门机构之间的协调与配合，这样一来才有可能真正解决交易监管和登记衔接的问题。
2.2.3做好农村土地登记工作
另外，不动产登记的差异性还表现在城乡差异中。 城乡不动产登记工作发展不平衡是当前不动产登记中的一个普遍存在的突出问题。虽然在当前城市的土地登记工作相对还比较完备，但是在偏远农村地区的土地登记工作还相对是比较薄弱的。农村集体土地所有权确权登记发证是一项长期的、动态的工作。为有效促进这项工作的开展，还需要进一步的加大管理力度、实时对这项工作开展进行动态跟踪，促使集体土地使用权确权发证成果运用于土地管理、不动产统一登记等各个方面，真正发挥出集体土地确权成果的作用，建立农村集体土地确权登记发证工作长效管理机制。
3 结束语
实施不动产统一登记管理，不仅能够维护不动产权利人的合法财产权益，提升不动产登记机关的办事效率，也有利于国家的宏观调控，规范不动产交易市场，更有利于政府反腐倡廉工作的进行。登记机关多个层级、多个部门，登记范围、登记程序的复杂性导致整体中也存在着一定的差异，做到不动产登记整体性与差异性的统一，构建适合中国国情的不动产统一登记制度，势在必行。
参考文献
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[3]丁建国.探究不动产统一登记后的测绘对策[J].居业.2017(06).
论文作者:李红
论文发表刊物:《基层建设》2017年第30期
论文发表时间:2018/1/7
标签：不动产论文; 机构论文; 工作论文; 差异性论文; 制度论文; 确权论文; 机关论文; 《基层建设》2017年第30期论文;