经济发展对房价长期走势的决定作用——基于中国及国际的比较分析，本文主要内容关键词为：中国论文,走势论文,经济发展论文,房价论文,作用论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、经济发展对我国房价上涨的影响路径分析
房价与GDP的互为因果关系实质上是房地产业与经济发展长期内在联系的外在表现。在经济发展与房地产市场发展的内在联系中，经济发展始终占据主导地位，经济发展决定了房地产市场的发展。同时，房地产业的发展反过来会对经济发展产生巨大的推动作用。同样，房地产业的长期萧条往往是由经济衰退或对经济预期的下降引起的，而房价的剧烈下跌又会对实体经济产生巨大冲击。
从国际经验看，当一个国家人民基本解决了温饱问题后，伴随着经济的腾飞和国民收入的提高，住房需求会出现一个较长的快速增长阶段。根据联合国的统计资料，发达国家人均住房面积为46.6平方米，是中等收入国家的2.3倍，是低收入国家的5.8倍。这意味着一个国家的国民收入每上一个台阶，人均住房面积都将增加一倍以上。住房需求的持续膨胀必然带来房地产业的快速持续发展。房地产业的发展速度甚至会超过经济发展速度，逐步成为国民经济的支柱行业。在这一阶段，受旺盛的需求和相对稀缺供给的共同作用，房地产价格也将以较快的速度持续上涨。
我国经济从1970年代末开始持续快速增长，目前人均GDP已经超过2000美元，发展水平与日本上世纪70年代或亚洲新兴市场经济国家1980年代大致相当，并将在未来相当长的时期内继续保持较快增长势头。2005年，我国的人均住房面积为26.1平方米。在20世纪90年代初期，美国人均住房面积就达到了60平方米，德国为38平方米，法国为37平方米，即使是人口高度密集的日本也达到了31平方米。从宏观经济发展的大背景看，我国房地产业已经具备了进入长期快速发展阶段的坚实基础，房价的上涨将是长期性的。
从需求面看，经济增长对房价影响的具体途径主要有以下四条：
一是经济发展会带来人民生活水平的持续提高，推动房价上涨。从1979—1997年，香港GDP增长超过12倍，同期房价增长了近10倍。1960—1990年，日本GDP增长了5倍，同期住宅土地价格上涨了28倍，东京等六大都市圈住宅土地价格上涨了68倍。上海从1990年代开始持续保持两位数的经济增长，平均增长速度超过了经济起飞时期的日本和香港。2004年，香港私人住宅每平方米单价达4700美元左右，东京市住宅每平方米单价约6300美元左右。近年来，上海房价虽然大幅上涨，但住宅平均价格约为1000美元，仅是东京的约1/6，香港的约1/4。2006年上海人均GDP约9620美元，香港人均GDP约2.5万美元，日本人均GDP约6.4万美元。如果上海经济继续保持每年10％以上的增长速度，预计将分别在10年后和20年后达到香港和东京现在的水平。如果上海房价10～20年后与东京或香港现在的房价接近，则要再翻一到两番。
二是经济发展一般都伴随城市化程度的提高，这会产生巨大的住房需求，刺激房价上升。根据世界银行的研究，当人均GDP提高到1500美元后，城市化水平将呈加速态势，城市人口占总人口的比重将达到40～60％。根据国家“十一五”规划，2010年我国城镇化水平将达到47％以上，这意味着平均每年将有1500万左右的农民转变为城市居民，城市人口密度将不断增加。仍以上海为例，目前上海常住人口近1800万，流动人口350万，今后每年将新增40万，到2020年常住人口将近2500万。而香港总人口只有700万，东京总人口为1200多万。香港人口密度为6420人/平方公里，其中香港岛人口密度15880人/平方公里。东京人口密度为5655人/平方公里，其中市中心人口密度13421人/平方公里。目前上海市中心人口密度已达21285人/平方公里，大大超过了香港岛、东京市中心。更多的城市人口和更高的人口密度意味着对城市，尤其是市中心地区土地和房屋更加旺盛的需求。如果按照现在上海人均22平方米住房面积计算，仅因人口增加，上海每年就将增加约900万平方米的住宅需求。从全国范围看，根据国家建设部的预测，随着国民经济的迅速发展和城市化进程的加快，未来我国的真实住房需求将增加5.4亿平方米①。
三是经济发展会带来城市基础设施、房屋质量和环境的改善，提高房屋实际价值，增加房价长期上涨潜力。政府通过土地批租和房地产税收获得收益中相当大的部分又将投入城市建设。仍以上海为例，1991年以来，上海城市建设投资平均每年递增20％以上，并计划在“十一五”期间再投入1611.3亿元，环境保护的开支将占GDP的3％以上。2010年，上海轨道交通将增加到11条线，总长度将达到450公里。而目前全世界轨道交通长度在400公里以上的城市只有纽约、东京、伦敦和巴黎四个城市。另一方面，随着竞争的加剧和科技的发展，房屋建筑的质量、房型结构、小区环境和配套设施等也都在不断改善，这些都将大大提升房屋的“性价比”，使房价长期上涨更具必然性和可持续性。
四是全球化引发的国际需求将推动中国房价的进一步上涨。根据传统经济理论，房地产是典型的非贸易商品，房地产市场具有强烈的区域化特征，各地区之间的房价几乎没有相关性。但经济的全球化已经在很大程度上改变了这一趋势。1984—1993年，第一次出现了全球性的房地产周期。Case等人(2000)通过对全球21个国家1987—1997年房地产市场的研究表明：世界范围内的房地产周期呈现趋同趋势，不同地区房地产市场资产收益率的平均相关系数在0.33和0.44之间。在当前这一轮全球房地产周期中，各国的房地产价格走势表现出了更强的相关性：从1995年到2004年，经合组织监测的18个发达国家中有14个国家的房价出现了不同程度的上涨，其中2004年有12个发达国家的房价同步上涨，是有监测资料以来的最高峰。此外，在印度、巴西等发展中国家以及东欧和俄罗斯等地区，近年来房地产市场也出现了繁荣景象。世界性的资金宽松和低利率增加了房地产投资的吸引力，加上对人民币升值的预期，外资大量涌入北京、上海这样国际化程度较高、发展前景看好、市场成熟的地区购买房地产，成为推动这些城市高档物业价格快速上涨的主要因素之一。
二、需求对我国房价变化决定性影响的原因分析
普通商品的价格是由供给和需求共同决定的，需求增长再快，如果供给能够以同样的，甚至更快的速度增加，价格同样可以保持稳定甚至下降。布兰查德和费舍尔(1998，第243～244页)认为，如果某种资产具备三个性质，则其价格不可能长期过分偏离其成本或者基本价值：一是具有无限供给弹性；二是基本价值确定无疑；三是未来时刻存在终端价格约束。世界上绝大多数商品都满足这三个条件中的至少一个，因此可以通过供给发挥作用，使价格保持相对稳定。而房地产恰恰不能满足这三个条件中的任意一个，因而供给的调节作用难以有效发挥，需求成为了房地产价格变化的决定性因素。其根本原因在于房地产供给具有三个特殊性质：
一是稀缺性，即在一定的时期内，适宜开发和利用的土地总是有限的。对于普通商品，技术进步能够降低其生产成本，提高供给能力，因此长期真实价值往往是下降的。但土地价值却不受技术进步影响，长期供给也无法任意增加。在我国，尤其在像上海、北京这样的大城市，短期内的土地供给曲线几乎是垂直的，导致原来由供给和需求共同决定的价格几乎完全取决于需求变化。随着经济发展，工厂、商业设施越来越多，居民对住宅面积的要求越来越大，因此对土地的需求必然不断增加。而土地随着建筑的增加不断消耗，存量土地越来越少，供给更加有限。供求关系的这种逆向变化决定了土地价格变化的长期趋势必然是上涨的。
二是垄断性。不同地区的房地产不存在完全的可比性，替代弹性很小。因此房地产市场一般不存在完全竞争，开发商往往处于垄断地位，一定程度上可以控制房价走势并以此获得更高的利润，这也是存在房地产炒作行为的根本原因之一。由于官商勾结、监管水平落后和《反垄断法》缺位等原因，我国房地产企业的垄断情况特别严重。即使同一地区的房地产商竞争也很不充分，定价往往采取价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。主要房地产商甚至组织了跨地区的中城联盟等组织协调一致，多次召开会议，达成默契，协调言论和行动，集体维持房价甚至涨价。
三是基本价值难以确定。房价取决于地价，但土地本身没有成本，其价格又主要取决于对在土地上开发房屋价格的预期。从财务理论上说，房价是其未来租金的贴现，但未来租金是不确定的，因而其价值无法直接测算确定。对于普通商品，可以通过市场竞争得到的均衡价格间接“发现”商品价值，但稀缺导致的房地产市场不完全竞争使其价格无法反映真实价值。在我国，一些房地产商还有意利用自己的优势地位，严重扭曲房地产成本信息，欺上瞒下，搅乱市场，偷税漏税，推动房价上升。一些政府部门的统计数字严重失真，并始终对公布真实房屋成本持暧昧态度，也为准确揭示房地产成本带来了很大困难。
三、正确认识房价收入比问题
许多专家坚持中国房地产“泡沫论”的一个最重要证据是，近年来我国房价上涨过快，超过了老百姓的承受能力。房价收入比是普遍公认的衡量房价合理性的权威指标。由于对房价和收入的具体定义以及房价收入比的合理范围存在较大分歧，我们不采用绝对数据，而是比较房价和收入的相对增长速度。确实，从全国范围看，2004年和2005年，房地产价格涨幅超过了平均每户城镇家庭全部年收入的增长幅度，因此房价收入比有所上升，在上海等部分城市，这一问题出现的还要早一些。也正因此，从2005年开始，中央陆续采取了一系列宏观调控措施。2006年，全国商品住宅销售价格指数上涨了6.4％，比上年减少2个百分点。在房价涨幅逐步减缓的同时，居民收入增速明显加快，全国城镇居民人均可支配收入实际增长10.4％，除个别城市外，绝大多数地区的商品房房价收入比再次下降。未来随着我国居民收入的持续快速增长，不需要房价大幅度下降，我国老百姓的购房能力也会明显增强，也就是说，即使有轻微的泡沫，也完全可以在发展中逐步消于无形。
此外，房价收入比不能准确反映我国居民的实际购房能力。购房的直接资金来源并非是收入，而是收入节余，即人均可支配收入扣除消费支出以后的部分。我国人均收入虽然大大低于发达国家，但收入节余率却居于世界前列，因此购房的实际资金实力差距并没有收入差距那么大。同时，我国的个人收入统计普遍存在低估现象。许多收入，如奖金、福利和第二职业获得的灰色收入数据都没有纳入统计范围。根据徐滇庆(2005)的估算，这部分收入不会低于公布的居民收入的20％。如果这一估算确实，则我国的实际房价收入比应为5.77，已经落入国际公认的4～6倍合理区间。
值得注意的是，房价收入比指标不能简单套用在某一个地区或城市，因为采用房价收入比衡量实际购房能力的基本前提假设，是这个地区全部的购房需求都来自于当地居民。对某一个城市或地区来说，这种假设显然是不合理的。国内一些国际大都市的购房需求不仅来自于收入迅速提高的当地居民，而且来自于国内的其他地区，甚至全世界。近年来，上海的居住品质迅速提升，已逐步与国际接轨，发展机会更超过上述任何一个城市。因此2005年以来，虽然中央和上海市政府出台了一系列宏观调控政策，外国投资者对上海房市前景仍十分乐观，流入房地产市场的外资数量不降反升。最近戴德梁行发布的《2006年上海房地产市场报告》显示，海外机构投资者去年在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，总成交面积达到100万平方米，均达到2005年的3倍水平。根据高力国际的《上海投资市场报告》，2007年上半年，外资用于收购上海整幢物业的资金逐月递增，半年已达到13亿美元，相当于去年全年的68％。上海拥有较好的投资环境，正在向国际金融中心和大公司总部基地顺利迈进。目前上海已拥有各类金融机构约700家，其中外资和中外合资金融机构300多家，拥有全国性的同业拆借市场、外汇交易市场、票据贴现市场、债券市场、股票交易市场、黄金市场和商品与金融期货市场，人民银行还在上海设立了总部。上海还是国内公司总部最集中的城市，有300多家上市公司总部、133家跨国公司地区总部、8家中央企业总部、100多家中央企业地区总部、重要生产基地或营运部门，以及31家“民营企业500强”企业总部。这些机构的入驻有力地拉动了上海房地产需求。例如，上海陆家嘴金融贸易区有130幢高档写字楼，智能化办公面积230万平方米，在建商务楼30幢。由于各金融机构和各类公司进驻陆家嘴的热情高涨，这些写字楼的平均入住率达90％以上，明确的需求缺口就超过200万平方米。
四、保持房价稳健可持续地上涨
承认房价的长期上涨趋势决不意味着房价涨幅应该不受控制，相反，正因为房价的上涨是长期的，我们更应该警惕短期内房价的涨幅过大。短期内房价过快上涨不仅会造成房价的大起大落，而且会透支经济发展潜力，抬高商务成本，影响经济竞争力；扩大贫富差距，激化社会矛盾，造成社会不稳定；破坏金融秩序，导致大量银行坏账。房价泡沫的破灭还可能引发经济和金融危机。但另一方面，韩国、我国台湾等国家和地区的房地产调控经验显示，在房价长期趋势向上的情况下，如果过度追求房价的不涨甚至下降，结果只会扭曲房地产市场的正常调节机制，加剧房价波动，损害政府声誉，广大人民群众也将受到更大的损失。因此，房地产市场调控的关键在于将房价控制在一个合理的涨幅之内，即高于一般物价的涨幅，同时明显低于国民经济或人民收入水平的增长幅度。这一涨幅不仅是可持续的，而且也兼顾到国家、房地产开发企业和购房者三者的利益。对购房者来说，如果房价的上涨幅度低于收入增长幅度，则可以随着收入的增长逐步改善住房条件，提升生活品质，同时可避免因担心房价过快上涨而不顾自身经济情况提前抢购住房，造成不必要的经济压力。对房地产开发企业来说，房价的持续上涨意味着整个行业规模不断扩大，利润能够得到保证，促使企业把竞争重点放在有效控制成本、提高建筑质量等方面，为房地产业的良性竞争、优化组合和有序发展创造适宜的外部环境。对于国家来说，房价的持续稳健上涨可以带来土地出让和税收等收入的稳定增长，也有利于纠正一些地方政府寅吃卯粮的短期行为，规范土地批租市场。
五、房地产宏观调控应以需求为重点
房地产不是普通商品，房地产市场不存在完全的自由竞争，房地产周期波动对国民经济影响重大。这决定了政府必须发挥“看得见的手”的作用，适时适度调控房地产市场。房地产市场的调控政策多种多样，但总体上可以分为调控供给和调控需求两类。近年来我国出台的房地产调控政策同时调控供给和需求，但以调控供给为主。现阶段，我国房价快速上涨的根本原因在于需求过于旺盛。与旺盛的实际需求相比，投机需求只占了一小部分，只能起到推波助澜的作用。因此房地产宏观调控必须兼顾供给与需求，而以需求调控为主。一方面，加快落实廉租房政策，鼓励住房租赁，同时加快发展多层次资本市场，拓宽居民投资渠道。另一方面，可推出物业税试点，适度提高住房贷款利率水平，缩短最长贷款期限。降低一人多套和大户型的最大贷款成数，控制住房消费信贷冲动。严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为。加强对流入房地产市场的海外游资的监测管理，防止其过度扩张。
注释：
①参见建设部报告《怎样认识当前房地产形势》，国家建设部网站。
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