广东省国土资源测绘院 广东广州 510500
摘要：随着我国近年来不动产登记机构的陆续建立，我国的不动产登记系统正在不断的建立，不动产的数据也正在不断的完善、整合，因此为了确保我国不动产登记系统的完整性和统一性，要注重不断的提升不动产权籍的调查测绘水平。不断的加大对于不动产的权籍调查测绘工作，从而更好的获得相关的精准数据，更好的实现参考的作用，本文就对不动产权籍调查测绘实践进行有效的分析和探讨。
关键词：不动产；权籍调查；测绘实践
随着目前我国不动产登记暂行条例的实施，为了确保已经完成不动产登记职责和机构整合的地区，能够顺利的开展不动产登记工作，保证已有的各种不动产权籍调查工作能够有效的运行，我国的国土资源部下下发了相关的通知和方案，从而保障相关工作的顺利开展。不动产权籍调查测绘工作是保证不动产登记系统增量数据的唯一来源，因此要不断的加大对于不动产权籍调查测绘工作的重视力度，从而获得更加精准的数据，为我国不动产登记工作的高效开展打下良好的基础。
一、不动产权籍调查测绘简述
不动产权籍调查测绘是以提升不动产登记工作效率和质量为实际出发点，经过测绘之后所得的相关的图件、数据和档案等信息一旦经过不动产登记之后，就具有法律效力。通常在实际的不动产权籍调查测绘工作进行过程中，一般是由不动产的权利人自身主动申请，再由政府进行统一的组织，经过相关的权属调查和不动产测量来对不动产的实际情况进行详细的调查，最后在生成相关的图件、数据和表册等等资料，这些调查测绘之后的资料，都会成为后期的不动产登记和不动产的证书核发的重要技术支持。
二、不动产权籍调查测绘中的问题
（一）规范标准繁多
在实际的不动产权籍调查测绘过程中，由于国土资源部门、房产部门、林业部门等每个部门自身都会有专属的相关规定，这就导致一般在登记之后，会出现相互冲突的现象[1]。比如在实际的房屋地籍调查测量过程中，各个不同的部门之间实际测绘的仪器不同，精度也不同，这必然会给后期的统一登记工作带来一定的难度。虽然国家的相关部门也要求在实际的不动产权籍调查过程中，要实行一体化的调查方式，但是在实际的实施过程中，对于房产权籍和土地的测绘却还是由多家不同的机构来完成的，而每一家不同的机构都有自身的源数据，对于这些现有的数据进行整合利用，仍然是目前所面临的难点问题。
（二）生产的效率较低
在实际的不动产权籍调查测绘过程中，通常在分散的登记过程中，会导致地籍和房产数据会分开，地籍和房产的测绘人员之间分化，这样的形式就会导致对地籍和房产一体化调查工作产生一定的难度[2]。同时由于在实际的不动产权籍调查测绘过程中，对于地籍和房产测绘的成果数据无法有效的相互调用，这样就会极大的影响实际数据整合的进程，从而导致效率较为低下。另外对于地籍和房产的分离调查操作，也会导致图件、影像等相关的信息比较杂乱，导致后期的更新和查询使用难度较大，并且也还有很多地区房产测绘没有按照相关的规范来进行操作，这无形中也加大了后期不动产登记工作的难度。在这当中要注重严格的按照国家的相关规定和要求，坚持在不动产权籍调查测绘过程中，要充分保证不动产单元编码的唯一性，有效的避免在后期汇总工作中出现各种问题。
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三、不动产权籍调查测绘的实践探讨
（一）调查准备
在不动产权籍调查测绘过程中，首先要做好调查的准备工作，根据实际授权委托，对不动产权籍调查工作，相关的调查机构应该对不动产的登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标和界址点坐标等等相关的档案资料，进行及时的搜集、整理和分析[3]。再根据相关的资料和现场调查的情况，来制定相应的调查策略方案，提前发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。对于不动产的登记和管理的相关资料是分布在各个不同的政府部门的，相关的调查机构应该要携带好不动产权籍调查资料和协助查询单。最后到国土、房产、林业等等各个部门的档案室或数据库中进行自己的查询核对，同时获取不动产权籍调查对象的相关档案资料和数据，并且在相关资料复印件中及时加盖档案资料专用章。
（二）权属调查
权属调查应当是由县级以上人们政府的不动产登记机构组织完成，确定调查清除不动产的实际权属，对于界址要注重核实清楚，再来绘制不动产的宗地、自然幢和单元的草图，在所有问题都明确之后，要注重真实的填写不动产权籍调查表。若对于实际界限有争议的和界标发生变化的等等情况，要及时的进行现场记录和拍摄照片，对于实际权属调查工作的情况较为复杂，在实际的调查过程中，要注重严格按照相关的规定进行操作[4]。
（三）不动产测绘
不动产的测绘主要包括控制测量、界址测量、绘制宗地图和分户房产图的测绘、面积计算和不动产测量报告的撰写等等。控制测量是对土地和房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照《地籍调查规程》执行。界址测量应该要基于不动产的类型，保证不动产权利人切身利益和不动产管理的需要等等相关的条件，确定界址测量的精度，对于同一个权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，要注重以精度要求高的为实际标准[5]。对于宗地图的测制应当要以含有坐标的城镇地籍图、农村宅基地地籍图、集体土地所有权图等等相关的图件作为底图，测绘宗地内部、地物地貌和周围变化的不动产权籍空间要素，最终编制宗地图，同时实际的测绘方式要注重按照地籍调查规程来执行。
（四）审查入库
进行审查入库，一般不动产的权籍调查测绘结果通常有表册、图件、文字等内容，不动产权籍调查成果通常应当由不动产登记机构或者相关的授权机构进行审查。通常在前期审批[6]。交易、竣工验收等行政管理中，经过相关的政府部门和授权机构确认，并且可以符合登记要求的成果，可以进行继续沿用。对于这些内容要注重及时的转化为不动产登记权籍管理的系统数据库格式，保证在后期的不动产登记系统中能够直接的进行调用，另外要注重在实际入库之前要进行拓扑、逻辑检查。
（五）成果归档
在对不动产权籍调查工作结束之后，要注重对相关的调查成果进行归档整理。在不动产权籍调查结果通过相关部门的审查确认之后，调查结果应当要注重以宗地为单位，按照统一的规范和要求进行详细的整理，形成不动产单元调查成果，在对实际的电子档案和纸质档案要注重进行严谨的分类管理。不动产的权籍调查成果，也应当要严格按照统一的规格和要求，进行整理、立卷、组卷、编目和归档。
结语：
总而言之，为了更好地推进我国不动产登记工作的实施，就要注重构建不动产权籍调查测绘技术体系，当然在这其中所涉及的行业规范和国家标准都比较多，这在无形之中也让相关工作更加的艰巨，因此在实际的不动产权籍调查测绘过程中，要不断地提升自身的技术水平，在测绘过程中积主动使用先进的软件系统，保证测绘工作能够更好的符合实际的需要，同时更好的满足不动产的登记要求。
参考文献
[1]刘厚理.不动产统一登记调查系统权籍测量技术研究[D].东南大学，2015.
[2]黄欢，袁宝华.试论不动产权籍一体化管理[J].中国房地产，2015，25：27-29.
[3]王树东.面向不动产登记的不动产测绘精度探讨[J].北京测绘，2017，02：32-36+44.
[4]王蒲吉.关于完善不动产权籍调查的几点建议[J].浙江国土资源，2017，05：37-38.
[5]孙彦明.浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系[J].江西建材，2017，04：224+229.
[6]首席记者 李倩.江苏力争6月底全面颁发不动产权证[N].中国国土资源报，2016-04-02002.
论文作者:罗文永
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第13期
论文发表时间:2017/10/16
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