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摘要：房地产事业是我国的经济支柱产业之一，其发展一直备受关注。所以，房地产行业的评估一定要合乎国家标准，在国家允许的范围内，良好运作。而房地产司法鉴定就是对房地产运行中的操作流程进行评估，保证房地产行业的服务、价格、价值等都严格遵从国家标准。本文针对房地产司法鉴定的目的和意义，探究其在估价中的问题及解决对策。
关键词：房地产司法鉴定；估价；问题；对策
房地产行业投资力度大、收益也大，所以在管理过程中需要严格控制。通过对房地产司法鉴定估价，了解房地产行业的发展现状、未来走向和调控经验。它不同于其他行业估价，房地产司法鉴定估价是一种利用司法手段进行评估的估价方式，更具有权威性。
一、房地产司法鉴定估价的意义
房地产估价是在遵循估价原则基础上对房地产市值、时点、折旧值等各方面全面的进行估价，来评定房地产价值的一种手段。在司法鉴定估价中房地产要经过司法机关的监测、评估，来对房地产价值估算，并且对于发生的法律纠纷问题具有清晰的解决经验。这方面的鉴定估价师既要求专业性也要求法律知识功底，并能对于纠纷事件出庭陈述，接受质证。
房地产司法鉴定估价最重要的意义是预先估价、降低纠纷。房地产作为固定资产，价值随着长期损耗波动，所以，必须对房地产的年限折旧值、各项清算提前估价，避免因突发事件引发财产纠纷。对于已发生的纠纷也能提供佐证材料，便于解决纠纷冲突。
第二个意义是时点估算、随时估算市值。由于房地产行业波动极其大，价格是实时变动的，所以，在估价时，需要进行时点估算，防止因为随时变现而影响价值。
第三个意义是房地产司法鉴定估价的法律性。在房屋交易中难免会发生纠纷，在司法鉴定估价中，各个环节、各项指标都是严格根据国家标准、法律规范、政策指导去合理合法的对房屋进行估算。并且房地产估算的环节复杂，需要经过一定的制度约束才能够良好的运作。
二、房地产司法鉴定估价的问题
（一）规范不完善
目前对于司法鉴定的规范制度仅存在于《房地产管理法》，对于评估结果按照拍卖原则，最高法院委托评估等方式解决问题。但是这些条例、制度、规范在估价中仅有对估算的原则性指导，缺少对法律处罚、突发事件等问题的解决效力，也缺少对于鉴定过程的细节（折旧年限、房屋住址等）内容处理。比如2010年的一起房地产纠纷事件，A公司的住房有一些质量问题，某住户在居住一段时间后，发现了问题，便要求索赔，但是开发商只能协调住户调换住房，对于赔偿只能给要求的一半，并且新住房的一些费用（装修、采暖等）不予赔付。该住户十分不满，告上法庭，但是由于该开发楼盘还未全面竣工，装修折旧年限不知道是否应该根据房屋补偿的原则进行鉴定，并且建筑面积的更改也没有赔付标准，导致案件一拖再拖，将近9个月才解决双方纠纷，给双方都造成时间和精力的损失。
（二）个别估价师能力不足，估价内容繁琐
估价师是司法鉴定估价的主导者，在估价过程中鉴定估价师的能力直接体现了估价的合理性和估算结果。由于估价内容繁琐，鉴定估价师需要掌握很多知识，但是我国房地产评估专业是一门综合性很强的专业，很多人还不了解，所以专业人才较少，并且技能要求高，多多少少会使估价结果出现一些小错误。
房地产司法鉴定不仅要求估价师了解房地产行业知识也要了解法律对房地产的调控知识。一般鉴定估价师会出现的问题有：估价项目缺失、用词不当、估算方式错误、法律知识不牢固等问题。比如：某地产在进行拆迁评估时，鉴定估价师对于此地用假设开发法进行了土地价值的成本评估，但是，拆迁评估时用市场比较法更合乎估价原则，对此，估价师没有完全说明为什么改变分析方法，报告的原因内容缺失。并且在报告内容时说：“该地区位于市中心，房屋价格约8000元每平米”，在地产估算时，“约”、“大概”、“八成”这种话语用在初期推理中是可以的，但在结论报告中一般不会出现，因为房地产的参数需要确定值才能够完整评估，使其在司法鉴定过程中不会给人留下纰漏，这种模糊性词语的出现，会造成司法鉴定估价的结果不准确。所以，可以看出，虽然只是一些小的词语错误，但是一旦出现纰漏，小错误就会被放大，变成纠纷的重点，会给交易双方都带来影响。
（三）实地检查资料搜集不完全
房地产的司法鉴定必须要经过实地检查，才能够掌握第一手的资料和佐证内容。而这一部分内容体系也十分庞大，一是对周围建筑环境实际分析检查、房地产位置形状面积、交通地理信息系统等实际观测到的内容进行查看记录；二是对市值、内部整体结构、电脑分析房屋质量等看不到的内容进行记录分析。所搜集的资料必须正确有效方能作为司法鉴定的内容，但是也是由于检测内容的广泛，记录的完整性不能保证，而且鉴定结果的分析也是主要由估价师完成，所以检查结果过度依赖于鉴定估价师，一旦估价师出错，那么就会造成严重后果。
三、房地产估价问题的解决措施
（一）不断加大人才建设队伍的培养
房地产司法鉴定估价的主要责任人就是鉴定估价师，所以，一定要不断加大对估价师能力的培养，使其可以应对不断波动的房地产行业，也要遵循依法管理的理念，保证公平、公正、合法的进行地产评估。而估价师应该了解以下内容：一是报告内容要包括价值估算、时点、各项目内容明细估算、估价依据等，报告内容要言辞得当、术语专业、有理有据；二是估价方法，对于四大估价方法的确定要写出依据，对于房屋使用年限折旧一定要清楚分析，计算时不仅靠人力，更要学会利用计算机处理数据，便于记录和计算；三是明确法律规范，在出庭作证时，要有条不紊、简明扼要，给人以专业的风范；四是价值估算要有明确依据：如下图1。
图1 价值简明图
（二）国家完善制度规范
司法鉴定就是依据法律进行的估价活动，所以国家必须重视法律规范的完善。首先，采用统一规范的表格填写，表格内容包括估价时点、对象、内容等信息，这样可以有效规范估价的内容格式，避免因不同填写引发的错误；其次，明确责任人，在实地检查时应该有多名估价师、司法机关随行人员、当事人等一同进行沟通了解，估价师对各方意见收集整理，协调各方看法；最后，应制定风险规范条例，针对司法鉴定估价过程中易出现的问题做到有法可依，不致于对问题纠结，发生大的纠纷。
（三）明确责任人
估价时估价师要听取当事人双方的意见，并且要随时给出相应意见，保证鉴定结果的合理合法。对于委托方提供的材料一定要有相关单位的盖章，对于无法提供的材料，要及时调整鉴定结果或者找第三方进行了解。对于估价过程中签字的地方一定明确详细讲解给当事人，避免发生责任人混乱的情况。避免与当事人私人会面，一定要有第三方证人在场，防止影响鉴定的合理性。
结语
房地产司法鉴定估价不仅是估价机构一方的责任与义务，同时也是当事人和司法机关的责任，三方共同协作才能保证房地产司法鉴定业务的良好运行。但是在房地产司法鉴定估价中，三方仍然存在着很多问题，亟待解决。估价方式、估价人员、估价机制等都需要不断改进，房地产行业才能够合理合法的进行，并且这也对我国法律的完善起到了指导作用。
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论文作者:宫岳胜
论文发表刊物:《基层建设》2015年25期供稿
论文发表时间:2016/3/25
标签：司法鉴定论文; 房地产论文; 估价师论文; 鉴定论文; 内容论文; 价值论文; 纠纷论文; 《基层建设》2015年25期供稿论文;