摘要：房地产行业一直是促进我国经济发展的重要产业，“营改增”政策的实行对于房地产开发企业有着重要的影响。“营改增”政策给房地产开发企业经营管理带来发展机遇的同时，也给企业带来挑战。文章就“营改增”环境下房地产开发企业迎来的机遇和面临的挑战进行了讨论分析，并针对企业未来的发展提出了应对措施。
关键词：营改增；房地产开发企业；影响；对策探讨
1概述
我国从2016年5月1日起，全面实施“营改增”，并将范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四大行业。由于增值税税种的特点，以及为了进一步加强增值税抵扣链条的完整性，实施“营改增”可以消除流转税领域的重复征税现象，从而达到产业间税负公平的目的。房地产行业的发展在我国国民经济的发展中占有重要的地位，对与之相关联行业的生存与发展都有着一定的影响。房地产行业从“营改增”实施细则出台到实施时间之短，给房地产企业应对“营改增”改革带来了机遇与挑战。正是在这背景之下，文章探讨“营改增”对房地产开发企业的影响，并针对存在的问题提出应对措施。
2营改增对房地产开发企业的影响
营改增之前房地产开发企业的营业税税率为5%，而营改增以后适用的增值税率为11%。按照政策规定，房地产开发企业销售房地产老项目或者出租试点前取得的不动产，允许选择简易计税方法，按照5%的征收率计税，增值税率不会突然提高到11%。营改增后，房地产开发企业可以抵扣甲供材料的进项税额，这有效降低了企业的增值税税负。在房地产开发成本中土地出让金占比最大，为30%-40%，按照《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，土地增值税应税收入为不含税收入，企业预交土地增值税的计税依据为预收款扣除应预缴增值税税款，土地价款可从销售额中扣除，因此，营改增后房地产开发企业的税负将显著降低。房地产开发企业购置的不动产都可以用来抵税，购入当年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，这有利于企业加快投资改造的步伐。营改增前，房地产开发企业应按预售营业款的5%预缴税，而营改增后预收款的预征率降至3%，这有利于提高企业的现金流通率。长期来看，营改增有利于房地产开发企业调整产品结构，同时提升行业集中度。
3企业应对营改增的对策
3.1修订会计管理制度，完善会计核算体系
会计核算体系能将企业内部信息进行收集、分类，能反映企业经营管理的过程及成果，会计核算数据信息亦能为企业经营管理和绩效考核提供基础。因此，规范的企业会计核算体系，健全企业会计核算制度，是有效地进行企业会计核算的前提和保障。
企业要建立健全的会计核算体系，首先，应根据实际情况，修订并建立会计管理制度，包括会计岗位及岗位职责的，会计档案保管、发票管理、会计电算化管理，收付款支付审批程序等；其次，应制订适合企业的且符合规定的会计政策，包括适用的会计准则、会计期间、记帐本位币、会计要素分类、确认和计量方法、报告及分析体系等，尤其是营改增后应按规定调整会计科目或新增会计科目、注意核算规则的变化。最后，应建立符合企业实际情况的内部控制操作系统，包括不相容岗位、会计检查、控制活动等。
3.2调整开发和销售策略
为了更好适应新政和市场，产品线升级多业态并行可能是未来房地产开发企业改革调整的主流。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆企业业务转型根据增值税可抵扣的特点，为增加进项抵扣，扩大利润空间，房地产业的竞争将由简单的开发销售逐渐走向强调品质和差异化的过程。装修的品质、产品的创新及服务的质量都成为消费者考量产品的重要指标。房地产企业会更多地偏向于精装修房、主题公寓、商业产品的开发。重点推广硬装软装家具家电一应俱全“拎包入住”式豪华装修住宅。精装房豪装房包含的家电、家具、装饰用品等涉及到与其他产业的合作，可以尽可能多地去获取进项抵扣。房地产企业的未来发展方向，即行业的转型升级，即从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张。物业、园建、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、旅游地产及其他主题地产等正在成为其新的业务增长点。混合行业的经营模式比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。“营改增”也激励开发商项目设计规划、材料采购外包，有利于提高精装修房屋占比和住宅产业化，有利于开发商以社区环境、物业配套等高附加值服务赢得竞争力，激励开发企业从过去单纯追求地价房价增值收益，向追求项目品质收益转变，促进行业转型升级。
3.3科学合理开展税收筹划工作
房地产开发企业要根据自身特点，适时调整经营策略，梳理企业的所有进项税额，积极、科学、合理地开展避税工作：一是利用好纳税人身份。“营改增”之后，对于小规模纳税人来说，如果进项税超过了当期销售额的8%，税负反而更重，所以这时房地产开发企业申请成为一般纳税人更为有利。二是取得增值税专用发票。在采购工作中，要选择一般纳税人作为供应商，采购材料要求开具增值税专用发票；如果购货对象是小规模纳税人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求价格折扣多一些。采取批量采购或集中采购的方法，这样既可以保证高质量和低价格，还能获取增值税专用发票。三是利用税率差异。建筑业的税率是 11%，而一般物资的税率是 17%，房地产企业应积极利用这种税率差异，获得尽量多的抵扣。四是项目外包。部分环节无法获得进项税额抵扣，就可以外包出去，进行税负转移。甚至某些职能部门也可以外包出去，以降低管理成本，减轻企业的税务负担。五是利用时间差异。尽快取得进项税发票，尽量延迟开出销售发票，有利于及时抵扣，推迟缴税。六是争取优惠政策。增值税的减免税政策相对较多，企业应熟练掌握国家政策，例如环保相关的的优惠政策，以争取各种优惠。
3.4积极拓展房地产开发企业的业务范围
切实推进自身的业务转型升级。房地产开发企业需要积极配合营改增的税收体制改革，并将其作为改革发展契机，做好业务规划以及税收筹划，积极拓展自身业务范围，充分利用进项税抵扣的优势，加快自身业务转型升级。房地产企业可以从原先的单一住宅地产格局逐渐向着多元化的房地产以及相关行业进行扩展，并且在从事传统的房地产开发的基础上向着物业、保障性住房、旅游地产、商业地产、工业地产、零售商业、物业以及土地开发等领域进行投资，并逐步加大精装修的力度和范围，使其成为自身的业务增长点，只有这样才能够确保混业经营模式能够抵御市场风险。
3.5提高财务人员专业能力
“营改增”的全面实施需要房地产企业对原来的经营流程做一些调整变化，要想充分利用税制改革带来的优势，降低税负，这就要求财务人员必须具备更高的专业能力。一方面，企业应重视财务人员的“营改增”专题培训，提高财务管理水平。企业财务人员要理解和掌握“营改增”政策的各项关键内容，熟悉“营改增”税收优惠政策，以更好地适应新税制改革所带来的变化。而企业通过培训的方式可以提高财务人员会计核算的准确性，提升业务素质。同时，企业还应加强增值税税务处理技能的培训。提高财务人员对成本、收入的核算能力，规范业务流程，确保企业生产经营活动不断深入推进，减少成本浪费。
结语
总的来说“营改增”政策将会大大提高房地产行业的规范化操作程度，理顺房产地业的增值税抵扣链条。“营改增”税制改革由于涉及到企业方方面面的工作，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使“营改增”能在房地产企业顺利平稳过渡。房企经营者要高度重视这一变化，并认真测算“营改增”对本企业的影响，在政策正式到来之前做好充分的应战准备，以赢得先机！
参考文献
[1]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014
[2]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2013
[3]崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策[J].财经界，2013
论文作者:程浩亮,岳洋
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/27
标签：房地产开发企业论文; 企业论文; 进项论文; 增值税论文; 房地产企业论文; 税负论文; 会计核算论文; 《建筑学研究前沿》2018年第18期论文;