摘要：随着经济的发展及市场竞争的日益激烈，也因房地产开发企业政策的变幻莫测，内部审计在房地产行业也越来越被企业重视，在防范开发项目的财务风险、确保企业业绩稳定增长以及提高企业管理水平等方面也得到了充分的应用，本文就对房地产开发企业内部审计阐述几点思考。
关键词：房地产；内部审计
最近几年审计的快速发展带动了内部审计的成长，内部审计这个概念越来越多的被了解，被认识，被关注，也慢慢的传入了很多高层管理者的心中，从而得到重视。在房地产开发企业中，越来越多的管理者采取内部审计作为企业管理的一个重要手段。本文以房地产开发企业内部审计的实际工作出发，阐述几点思考。
一、什么是内部审计
国际内部审计师协会创立的《内部审计实务标准》中实务公告1000.C1-1关于内部审计是这样定义的：内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动，目的是为机构增加价值并提高机构的运作效率。它采取系统化、规范化的方法来对风险管理、控制及治理程序进行评估和改善，从而帮助机构实现它的目标。它区别于财务审计，也不同于房地产开发项目的跟踪审计，它强调的是价值增值的新功能以及内审工作应从风险管理、风险控制及公司治理入手的新思路。它不是原先人们所想的做得罪人、给公司同事找麻烦的事情，它更多的是企业的“保健良医”，健全内控体系，是企业财务控制的良好帮手，是企业内部控制的好朋友。
二、如何做好房地产开发企业内部审计
房地产开发企业作为一个较为特殊的企业来讲，它区别于其他行业，它易受经济环境与国家宏观调控政策的影响，且开发周期长、项目耗资巨大、资金回笼较慢，这就使得更加需要保护企业的资产、加强内部控制、强化风险管理、提高管理水平，内部审计对于房地产开发企业也就显得尤为重要。下面就如何做好房地产开发企业内部审计谈几点想法：
首先，对房地产各开发项目的立项进行审查。取得土地使用权是房地产开发项目的先决条件，根据政府主管部门的要求，结合企业的相关制度，做好项目备案，取得四证，分别为：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》、《国有土地使用证》（之后还会相应取得《商品房预售许可证》《商品房销售许可证》）。审查是否及时编制开发项目的初步设计概算、施工预算，并报批相关部门。一般情况下，不对项目的投资总额进行调整，根据《投资项目工程变更管理办法的通知》规定，在工程实施过程中，确需概算调整时，应做相关申报。在项目建设过程中保证质量的同时还要着重关注房地产企业在开发过程中因为变更设计、施工条件、环境等因素而产生的各个工程联系单导致开发成本增加的风险。
其次，重视招投标管理带给房地产企业的价值体现。招投标是一种特殊而又普遍的交易方式，它对房地产开发项目的投资、进度和质量能够进行有效的控制，达到预期投资收益起着至关重要的作用。建立并完善系统化的招投标制度和规范办法是内部审计的依据。内部审计应根据相关政府部门规定审查是否合同价超过一定的金额已全部进行对外公开招投标，或者以适当的招投标方式进行相关处理。一般来讲，招投标管理普遍运用在房地产企业中的勘察、设计、施工、监理以及与项目建设有关的设备、材料的采购等方面。同时也应根据《招投标管理办法》对招投标程序进行适当的审核，以确保招投标程序的合法合规，保证切实发挥出它对开发项目质量、工期、经济效益的推动作用。
再次，房地产开发项目合同的类型有很多，不同的开发项目包括的合同也不尽相同，做好合同管理是开发成本控制的基础，经济合同的全面管理强化了资金运用的管理。房地产开发企业可以在采购、工程造价等方面加强成本控制的力度，内部审计应关注合同范围、承包方式、合理的计价、支付方式，关注合同变更、合同违约对开发成本造成的影响及对建设项目带来的风险。对于重施工进度而合同先履行后审批的情况，有些问题不能准确及时的反馈，在审批过程中也未被发现，增强了问题的隐蔽性，在一定程度上会给企业带来经济利益的损失风险，内部审计应给予足够的关注。加强合同的动态监控，避免合同超额支付给企业带来的经济损失。
最后，控制房地产企业的筹资风险是降低企业经营风险的必然要求。房地产开发内部审计在开发项目财务核算方面应着重关注筹资成本及风险。因房地产开发资金需要量较大，但筹资结构及方式都易受宏观经济及银行贷款政策等因素的影响，易造成筹资成本波动而带来筹资风险。企业的资金向来都是企业的血脉，只有开发建设资金的保证才能确保开发进度的顺利进行。如何根据工程建设进度来确定和规划各个阶段的资金需求是一个很有深度的问题，也是企业最为关切的问题。加强资金的管理，关注资金的筹措风险也是内部审计应该关注并研究的一个问题。
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三、房地产开发企业内部审计应如何发展
总结过去，思考现在，展望未来，对于内部审计在房地产开发企业如何才能有更好的发展，有以下几点想法：
第一，转变观念，夯实内部审计基础，提高内部审计工作质量。有的内审人员在审计时往往都把精力放在财务数据的真实性、合法性的查证以及审核会计核算、账务处理上，习惯把审计留在事后的查处等方面，从而审计的职能更多的停留在查错防弊的陈旧观念上，使得内部审计只是一个查漏补缺的修补手段，而不是对企业管理作出分析、评价并提出建设性管理意见，从而不能对企业内部控制制度进行作系统性的评价，甚至不能发现潜在风险。其实，内部审计应该是更多的做好事前的预防和监督，加强事前审计，强化审计的预防性和前瞻性，完善内部审计计划，合理安排并实施对企业的内部审计工作，注重对企业制度建设、内控管理和财务管理以及制度执行力等方面的审计，从审前、审中、审后各个环节进行严格控制，强化管理免疫系统功能，避免管理漏洞、执行不到位等问题，从而切实提高内部审计质量，充分发挥内审机构和人员的作用，完善审计职能，提高审计成效来推进企业加强财务监管，防范财务风险，提出实质性的管理建议，切实推动企业的规范发展，提高企业的经济效益与管理水平。
第二，规范内审工作，不断的完善内部审计制度，提升内部审计人员的专业知识和技能，在审计工作中始终坚持独立性和客观性。内部审计工作往往不能得到很多人的认可，这就需要审计人员要不断克服困难，完善内部审计工作程序，规范内部审计工作，制定《内部审计人员守则》、《内部审计工作流程》等制度，明确内审自律要求，企业领导层也必须充分重视内部审计功能，强化内部管理，使审计工作由被动变为主动。目前，内审人员多数由财务岗转调而来，或者有些就是财务人员兼职，隶属关系不清，从客观上造成为本单位利益服务的依附性，监督制度形同虚设，使得内审人员执纪执法及其审计成效往往直接受单位领导的影响或制约，造成监督不力，严重影响内部审计的独立性。有时财务人员有可能缺乏专业的审计知识，且不太熟悉具体的业务操作，但房地产开发企业涉及多学科、多专业的管理内容，从前期可行性研究、项目规划到项目实施阶段的勘察设计、招投标、成本控制管理，每一个阶段都需要多专业的相互配合，那么要真正做好一个房地产开发企业的内部审计人员，应更多的获得相关的专业知识，需要不断的提高自己的修养，不断的吸收新知识、新观念，积累丰富的工作经验，使知识结构多元化并不断更新，这样才能深入到相关领域中去以适应形势发展的需要，从而提出有效的管理意见，保障组织价值增值。
第三，重视后续审计及监督的重要性。内部审计应对审计结果处理情况进行监督，以确保及时解决审计发现的问题或落实审计建议所采取的措施已解决了潜在的问题。在审计实际案例中，往往对审计中出现的苗头性、倾向性问题缺乏深层次的剖析，发现同样的审计问题会反复出现，有时企业对审计查出的问题不能做到有效整改，有的甚至拖延时间干脆不了了之，这就使得内部审计地位和权威都受到了影响，使得审计成效得不到体现。建立后续审计过程，以监督、保证管理行为得到有效落实，针对问题明确提出意见和建议，通知其限期整改并对其整改情况进行核查，有些情况对企业产生的影响可能是持续的，就应该对它们进行持续监督，跟踪核查，以达到期望的结果。
四、结束语
我国内部审计的发展并不是很成熟，很多新的理论和方法需要结合自身的特点去积极的探索。房地产开发企业内部审计的发展又有其自身的客观特殊性，很多业务的性质都与其他行业不同，内部审计需要依托本行业的经营特点，建立一个适合自己的内部审计模式。我相信，结合实际情况、勇于创新、坚持不懈的努力，内部审计在房地产开发企业的内部管理与控制中所起到的作用一定会得到越来越多的显现，也会得到越来越多的认可，也将会成为企业管理的一个重大手段。
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作者简介：冯小维（1985-04），女，汉族，籍贯：浙江省温州市，当前职务：财务主管，当前职称：中级会计师，中级经济师，CIA, 学历：大学本科，研究方向：财务管理
论文作者:冯小维
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2019/1/7
标签：内部审计论文; 房地产开发企业论文; 企业论文; 招投标论文; 开发项目论文; 审计工作论文; 风险论文; 《基层建设》2018年第33期论文;