经营性物业贷款的危害及审计思路，本文主要内容关键词为：经营性论文,贷款论文,思路论文,物业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
经营性物业贷款，是指商业银行以借款企业自身购建的经营性房产为抵押发放的银行贷款，贷款用途用于归还该抵押物购建过程中的负债，房产取得的租金收入用于偿还贷款本息，一般贷款期限较长，基本在10年左右。正常情况下，此类贷款相当于以抵押物收入作为还款来源的法人按揭贷款。
经营性物业贷款一般应具有以下特点：
一是抵押物权属的特定性，仅限于借款企业自身购建的房产，排除了以第三方房产作为抵押的可能性。
二是抵押物用途的特定性，必须是用于对外出租的经营性房产，而不是企业自身办公用或者作为仓储用。
三是贷款用途的特定性，贷款只能归还借款企业购买或者建造该被抵押房产过程中形成的负债，包括贷款银行以前针对该房产发放的房地产开发贷款、其他银行以前针对该房产发放的房地产开发贷款、股东或关联企业用于该房产购建提供的借款等等。
四是还款来源的特定性，计算归还贷款的资金来源时，仅限于该被抵押房产在贷款期间全部租金收入，而不是其他收入如房产销售收入或者借款企业其他业务收入。
然而，我们在对商业银行经营性物业贷款的审计中发现，这几年，借款企业通过不断推高资产评估价值，在不同银行之间获取经营性物业贷款进行借新还旧，在每一次的借新还旧过程中都获得了一定的新增贷款，经过几次循环，企业最终获得的贷款远远超过其原始购建成本。例如，某公司2007年开发建造一栋商务楼，总投资10亿元（假设实际造价相同），根据规定，企业应投入占总投资30%的自有资金计3亿元，总投资的其余70%向股东或银行借款合计7亿元，贷款期4年，以该栋大楼的房产作为抵押，以未来该商务楼租金收入为还款来源。2009年，该商务楼经评估价值15亿元，该房地产公司以此评估价为标准按70%的负债比例向银行申请并获得经营性物业贷款10.5亿元（或者释放相应比例的原抵押房产产权面积），贷款期限10年，其中7亿元归还了原有7亿元股东或银行借款。通过一次重新评估，借款企业实际获得了10.5亿元的银行贷款，高于其总建造成本0.5亿元。
笔者认为，通过上述案例描述的借新还旧过程，形成银行贷款超过建造成本70%，最终甚至借款企业获得的银行贷款大于房产实际造价的情况，超比例贷款将对商业银行信贷资金安全和房地产市场带来较大危害。主要表现在：
一是变相突破了国家关于借款企业购建房产必须有总投资30%以上自有资金的限制，借款企业原自有资金被变相抽逃。如上案例，企业原先投入自有资金3亿元，但通过评估新增3.5亿元贷款后，贷款一旦划出，意味着企业自有资金3亿元被抽逃。
二是银行信贷资金失去监管，造成大量无指定用途的贷款，贷款流入国家限制领域。
三是商业银行利用国家信贷资金支付企业尚未实现的利润。
四是增加了银行信贷资金的风险。在案例中可以看出，房产全部建造成本已经被银行贷款覆盖，意味着房产的价差风险全部转嫁给银行。而且，许多房产开发企业均为项目公司，除了被抵押的房产外没有其他资产或收入，房价下跌后，借款企业可能破产了事，其股东可能毫发未伤，而银行将承担全部价差风险，甚至贷款本息可能遭受损失。
五是帮助房地产开发商囤货居奇，间接支持房价居高不下。如上案例所示，原本贷款期限为4年，贷款到期，借款企业必须用房产销售收入或者其他自有资金归还贷款本息。而经营性物业贷款的出现，将原本4年的贷款期限延长到12年(10+2)，人为延长了还款期限，大大减轻了房地产开发企业的还款压力。房地产开发企业在后10年时间内，不仅有3.5亿元资金可以用于其他项目开发，而且有足够的时间捂盘惜售，人为造成房地产市场的供应紧张，即使房价短期内下跌也不销售房产，间接支持房价居高不下，为人为抬高房地产市场价格起到了推波助澜的作用。
笔者在工作过程中发现不少类似案例，例如某房产商共建造8幢33层的高层住宅，可销售商品房为1346套，2004年7月取得房屋预售许可证，但截至2009年4月末仅销售了379套，销售率为28.15%，其中2008年12月到2009年4月以来该项目仅销售了7套。目前，其中4幢高层住宅689套可销售商品房变售为租，经营酒店式公寓。事实上该小区品质较好，交通便利，地理位置优越，不存在销售不畅的问题，该房产商的行为属于典型的捂盘惜售。据了解，房产商的4幢楼就有多家银行的经营性物业贷款支持。近年来上海房地产市场价格不断攀升，开发商捂盘惜售氛围浓厚，该笔经营性物业贷款的发放减缓了开发商回笼资金的压力，对助长开发商捂盘间接地提供了银行信贷资金支持，为开发商人为抬高房地产市场价格起到了推波助澜的作用。
为什么会出现这样的现象呢？笔者认为，这是借款企业、贷款银行和评估公司三者利益关系共同驱使的结果。经营性物业贷款的模式使得三方均有利可图。对借款企业来说，可以获取更多的贷款以钱生钱，同时可以捂盘惜售，赌房价上涨以获取更多利润。对商业银行来说，与流动资金和开发贷款相比，放一笔经营性物业贷款可以吃上若干年，有利于缓解年度考核和市场竞争，在相对长的期限内每年获得稳定的利息收入，即使以后贷款发生风险或产生损失，当初发放贷款的银行行长任期已满，或调动或者退休，存续期内责任人员众多，追究责任难度加大。对评估公司来说，评估次数越多或者评估金额越高，可以获得的评估收入越多，有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣。
根据以上分析，审计经营性物业贷款时，应该牢牢把握住贷款占建造成本的比例和超比例贷款的用途这两个关键点。第一，掌握信贷档案中反映的被抵押房产的总造价（也可以参考总投资），如果仅有评估价格没有实际造价，可以在延伸企业过程中获得；第二，分析经营性贷款总额是否超过总造价的70%，判断贷款是否存在违规情况；第三，发现存在超比例贷款后，延伸企业，跟踪超比例贷款资金的实际用途，核实资金是否用于新一轮开发。
需要说明的是，如果借款企业将一个房产项目中的部分面积用于抵押，申请经营性物业贷款，应当将房产项目总造价按面积分摊，计算出被抵押房产面积应有的建造成本作为分析贷款占比的基数，再继续进行其他步骤的审计。