借鉴新加坡经验，推进厦门社会保障性住房建设，本文主要内容关键词为：新加坡论文,厦门论文,社会保障论文,住房论文,经验论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]D412.7[文献标识码]A[文章编号]1673-5684(2007)02-0074-04
社会保障性住房是指政府提供的限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房及各类政策性住房，包括经济适用房、安置房、廉租房。建立中低收入阶层的住房保障体系，是构建和谐社会的关键。
一、新加坡的做法
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，我国唐代诗人白居易朴素的理想在新加坡得到了很好的实践。新加坡国土面积很小，只有约685平方公里，但人口有435万人，土地资源宝贵，住房建设成本高，一般中低收入家庭无力自行解决住房问题。为此，新加坡政府对房地产市场进行有效的干预控制，颁布《建屋与发展法》，设立建屋发展局，统一负责组屋的建设、分配和管理工作。政府建立了强制性的住房公积金制度，推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买公共组屋。截至1994年底，建屋发展局共建造组屋67万套，87％人口居住在公共组屋。全国人均住房面积达到20平方米。其成功经验有以下五个方面：
一是政府从资金和土地方面大力支持建屋发展局建设公共组屋，为居民提供保障性住房。在资金上，中央政府把公积金归集起来贷给建屋发展局，居民购房由该局提供分期贷款，并垫付周转资金，同时建屋发展局的收支亏损由政府补贴；在土地上，新加坡土地分国有和私有两种，国有土地占土地总数的80％左右，建屋发展局能够以远低于私人发展商购买价格获得土地，建造公共组屋，可在任何地方征用土地。
二是科学合理的住宅建设发展规划。新加坡在土地规划、保护资源政策上，注重可持续发展和科学规划，如城市建设规划2/3以上为绿地，1/3为住宅。建屋发展局的造屋计划是循序渐进的，从开始建设小户型组屋，解决房荒问题，到增加建造一些面积大的新组屋，增加组屋设施，改良或拆建旧组屋，在组屋区内增辟儿童游玩场、绿地、公园等，改善组屋区的居住环境。目前新加坡组屋主要以四居室和五居室为主，设施齐全，功能结构合理，居住环境幽雅。
三是分类确定住房政策。建屋发展局按家庭收入分四档租、购组屋，月总收入在800新元以下采用租赁小户型组屋，租金一半由政府予以补贴；月总收入在800-5000新元的家庭购买组屋；月总收入在5000-8000新元的可购买档次较高的公寓。购买家庭可以分期付款，首期付款20％，其余向建屋发展局申请贷款，期限从5年至25年不等。凡月收入在8000新元以上的，建屋发展局不负责提供组屋，从房地产市场直接购买住房。
四是专业化和社会化的物业管理。实施组屋建设初期，建屋局负责公共组屋的维修管理，在全国设立41个区办事处，各办事处负责区内组屋的维修和社会事务管理。各区分别设立维修、租约、环境清理、园艺、停车场等组，各组都有明确质量标准和工作条例，维修管理质量和效率都很高。后来组屋的维修管理工作由建屋局移交给市镇理事会。该组织是民间自治组织，由一个或几个选区组成，由选区内的国会议员担任主席。其他委员由主席委任，主要职责是维修、管理、改善公共组屋及组屋区内的公共设施。物业管理资金除住户按月缴纳外，政府给予部分补助。
五是完善的公积金制度。新加坡公积金制度是全球公认的一项解决住房问题等诸多实际问题的好制度。公积金制度是1955年7月开始建立的，并设立了中央公积金局，统一管理和使用公积金储蓄，制定了《中央公积金法》，规定任何雇员或受薪者必须按工资的一定比例统一存入中央公积金局。提取公积金的比例随着经济形势发展逐年调整完善，该增则增该减则减，政策灵活。公积金的80％用于购买住房和付保险费，12％作为医疗费用，8％作为特别费用，即年老退休后享用。公积金在解决住房问题上起到决定性的筹资作用，在435万人口中，已有87％以上人住进了政府兴建的公共组屋，84％的人拥有属于自己的住房，高于许多发达国家。
二、借鉴和启示
近几年，商品房价格一再飙升，对我市部分中低收入的住房困难户和无房户来说，想通过购买商品房来解决住房问题是有难度的，同时对城市引进人才、留住人才也产生较大不利影响，大学生、研究生、博士生等高级人才望楼却步，因此，加快建立完善中低收入家庭和人才的住房保障体系迫在眉睫。政府除了运用金融、土地、财税等政策对房地产市场实施宏观调控、控制土地过量开发、遏制商品房价过快增长外，更重要的是建立和完善多层次多渠道的住房保障体系，直接为中低收入家庭和高级人才提供社会保障性住房和住房补贴，将住房市场化与政策性住房供给有效区分开来，走双轨制发展道路。
1、建立专门的社会保障性住房开发建设管理机构
由于历史原因，我市政策性住房分配渠道多元化，导致住房分配不公、多头占房等现象，为从根本上解决这些问题，全市社会保障性住房必须实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，国企应主要从市场性开发转向政策性开发。我们可借鉴新加坡公共组屋制度，设立专门的社会保障性住房开发管理机构或委托专门机构，统一进行社会保障性住房的开发建设、分配和管理工作，改变政策性住房多头管理，国有、集体、个人共同参与开发的混乱局面。
2、建立健全多渠道、多层次的住房保障供应体系
(1)实行按收入分类的住房保障政策。保障对象应主要覆盖住房困难家庭和刚刚毕业来厦就业的大学生，保证福利房的建设达到与城市发展相匹配的规模。向最低收入的住房困难家庭提供廉租房；向低收入家庭又不符合廉租条件的，但又买不起保障性商品住房的提供普通租赁房；向中低收入又有一定经济能力的家庭提供保障性商品住房(经济适用房、统建房)；向一些到厦门就业的暂时买不起商品住房的毕业生，提供过渡性的普通租赁房；对经济能力比较强的家庭，鼓励其购买高档商品房，以改善居住条件，以此建立起我市不同收入家庭多层次的住房保障供应体系。同时，政策性保障用房要坚持小户型的原则，严格控制社会保障性住房建设标准，根据我市中低收入住房困难家庭的实际情况和承受能力，绝大部分社会保障性住房户型面积应控制在70平方米以内。
厦门市已计划在未来3-5年内建设402万平方米的社会保障性商品住房(含经济适用住房、不含安置房)，都是70平方米以下的小户型(详见附表、附图)，2006年12月起首期推出2万套社会保障性住房。厦门岛阳光公寓和岛外“金包银”工程中的外口公寓主要提供给常住城镇的外来人口和外来打工者，及时缓解几大工业区的住房配套问题，保证工业项目的及时投产，促进全市住房结构的合理性。
(2)建立专门的人才住房保障机制。厦门新一轮跨越式发展的关键在于人才，人才的引进除了依靠“事业留人、环境留人、情感留人”外，还应该进一步建立待遇留人机制。待遇留人，就是要在人才收入、住房、职称、家属落户、晋升等方面制定政策，解决人才的后顾之忧，使优秀的人才落户厦门。
厦门应该统一开发建设人才聚集区，为具有博士学位、高级技术职称、专业研究人员及瓶颈产业的高级人才提供住房，以最优惠的房价吸引、留住高级人才。对进入人才区的高级人才，应该严格审核，将其享受的优惠同服务期限紧密联系起来，如服务期限超过十年的，即可终身享受住房优惠价格；服务期限不到十年离开厦门的，必须按照市场价和服务年限所占的权重测算一次性补足价差。另外，对其他人才可提供过渡性廉租房，并鼓励有条件的人以租换买，以小换大，不断完善全市人才的住房条件。
(3)建立合理的住房补贴机制。一是推进公积金制度改革。提高住房公积金缴存比例，加强公积金个人住房贷款业务，继续推行公积金余额还贷业务，简化贷款还款手续。有经济能力的企业，可在提取公积金的基础上，提供购房贷款及贷款贴息，以减轻其公职人员的购房压力。二是加强货币化补贴制度。货币化补贴应随着经济的发展不断提高补贴标准，对公职人员以前没有享受政府住房补贴的，应一次性补贴到位，对于已有住房可采用分月补贴的办法，补贴标准应随公职人员的职务变动而灵活变动。企业应根据职工整体住房状况及企业经济承受能力，因企制宜，实事求是，量力而行，不搞一刀切。三是要鼓励购买保障性用房，降低购房首付(如20％)、延长贷款年限、降低贷款利息，廉租房可降低物业管理费收取标准。
3、完善保障性住房的供给和退出机制
(1)保障性住房分配应坚持“只能一套”的原则。实行家庭成员全名制，廉租房、经济适用房分配应实行公示制度。已按房改规定租住、购买公有住房或购买经济适用房、统建解困房、落实侨房政策安置房、集资房的，原则上不能再申请社会保障性住房。已享受小套社会保障性住房的，可申请以小换大，但必须退出原有住房，退出的住房由政府收购或收回。对于原已有住房后因家庭经济状况发生急剧变化而不得不变卖房产来维持生计的，应重新列入保障性用房的对象。同时严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。社会保障性住房的分配管理应充分发挥街道、居委会了解掌握辖区内居民的家庭经济情况和住房情况的作用，使有限的社会保障性住房房源真正落实到中低收入困难家庭。
(2)严格限制保障性商品房的转让。应严格规定购买社会保障性商品房的转让条件，对按成本价购买经济适用房的必须规定在一定年限后方可上市转让；对购买低于成本价的廉价房的，原则上不得转让，但也可申请由政府回购，回购价格按购买价格重新确定；对廉租房规定不得转租，杜绝以投资投机为目的的房屋转租和房屋出让。除购房按揭外，社会保障性商品房不得进行商业性抵押。
(3)合理制定保障性商品房价格和保障性租赁房租金。对保障性商品房的出售价格应根据控制性建安成本、基准地价综合测算确定，对保障性租赁房的承租对象实行分类租金补助，改“暗补”为“明补”，让中低收入者明明白白消费。
4、加快建立、健全公积金管理制度
(1)要尽快出台住房公积金管理办法，公积金管理办法要有强制性的法律约束效力，这是新加坡推行公积金制度的重要经验。虽然1994年12月财政部、国务院房改领导小组和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度暂行规定》，对住房公积金的归集、管理、使用、偿还等做出了规定，但政策约束性差，住房公积金的强制性特点得不到法律保障，致使各地在住房公积金的缴交率、利率、管理方式、使用方向等重大问题上存在很大差异。
(2)成立独立的住房公积金管理机构，统一管理各类住房公积金，住房公积金存款数额巨大，但住房公积金是职工个人住房基金，不是政府预算资金，政府不能直接管理，在职工离退休时要按时足额偿还给职工。应借鉴新加坡的经验，成立由政府严格监督、经营相对独立的法定机构，负责住房公积金的归集、管理、使用和偿还。财政、审计部门要加强对住房公积金管理机构的监督，日常管理工作由住房公积金管理机构独立进行，任何部门和单位不得加以干预。住房公积金管理机构应统一管理各类住房资金。住房公积金应简化审批手续，方便提取使用。
(3)应考虑按土地转让收入的一定比例提取建立住房公积基金，用于向中低收入群体提供廉租房租金补助和投资建设廉租房、经济适用房。新加坡政府通过将出售土地收入的一部分集中为中低收入群体提供住房福利，这是对房地产市场不和谐发展的一种矫正。
5、合理有度推进保障性住房建设
从新加坡历时44年的政府组屋安居工程供给情况看，我们的保障性住房建设也应该是一个长期规划、循序渐进、不断完善的过程。保障性住房应该合理有度，不建或过少会影响社会和谐发展，过多会影响商品房市场的发展，处理不好会从一个侧面滑向另一侧面，过度的投入于建设和维护保障性用房，势必削弱财政在经济建设和医疗保险等社会保障方面的投入，导致财政支出单向倾斜保障性住房，支出结构将受影响，不利于社会事业协调发展。过多保障性住房的推出，会让部分原本有能力购买商品房的人转向保障性住房，或处于等待观望的态势，从而制约商品房市场、租赁市场和二手房市场的发展，导致商品房交易量下降，租赁、二手房源空置率上升。另外，保障性住房的比例过大，必将降低房地产投资的积极性，而这些投资资本在短期内无法得到转移，导致大量房地产投资资本在空间上外流，不利于我市整体经济的发展。