房地产企业资金管理存在的问题及对策
阮孟牡
(共青城中航文化投资有限公司，江西 九江 332020)
[摘 要] 伴随着我国房地产市场的不断发展，在2019年两会总理报告中也提出了需要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。在推动我国经济发展的同时，房地产行业的发展也有许多不确定性，房地产企业的资金管理显得尤为重要，需要对资金进行科学有效的管理。文章从房地产企业资金管理工作入手，介绍了房地产资金管理的重要性，探讨房地产企业资金管理过程中的困境及问题，并提出了相应的资金管理解决对策，为提升房地产企业资金管理水平提供借鉴。
[关键词] 房地产企业；资金管理；问题；对策
我国自1978年提出了住房商品化、土地产权等观点以来，房地产行业紧跟着改革开放的步伐，各类针对房地产行业的政策一直层出不穷。要使房地产行业长远的发展，需要对资金管理中涉及的困境及问题作出深刻的探讨，并寻求合理有效的管理办法，保证房地产企业能够持续健康的成长，使其成为国家经济的支柱产业之一。
切实强化基层技术支撑体系建设。为每个乡镇监管所配备 1名快检员及相应的检验检测设施设备，把食品质量快速检测纳入到日常监管的首要位置，提高了食品快速检测能力；加大对集体聚餐的现场指导，以及亚硝酸盐、地沟油的检验检测，提升了群众消费信心。
1 房地产企业资金管理的重要作用
1.1 资金管理有助于项目管理和决策
任何企业有了资金，才可以运转起来。房地产企业经营中的每一个环节都离不开资金，也就离不开资金的管理。资金是一个房地产企业实现持续经营的核心因素，在国家各种政策制度下和各种监管手段，使资金快速有效的流转起来就显得尤为重要。资金管理可以对同一个房地产公司各个项目进行内部资金调配，实现资金的优化配置；可以进一步提升企业对资金的使用效率，从而降低财务风险；对企业资金统一管控，让领导者对资金的流向有非常清楚的了解，真正实现为管理层提供有利的经济决策信息。
1.2 资金管理有助于合理规避资金风险
房地产企业资金为地产项目的顺利进行提供了重要的支付手段和流通手段，在项目投资成败中起到了举足轻重的作用。房地产行业资金既涉及农民工工资支付，又涉及不同群体客户的资金收取，属于资金密集型行业，在每个阶段都涉及大量资金，也会面临各种风险。只有有效的管理好资金，才能解决房地产项目每个环节中遇到的各种问题及风险，在确保项目顺利完成的同时，也能提升企业的核心竞争力，为争取做大做强企业提供有力的经济手段。
2 房地产企业资金管理存在的问题
2.1 融资方式比较单一
房地产企业主要的融资渠道有银行开发贷款，收取客户定金、预收款、按揭贷款等方式。我国对房地产企业的融资要求较高，特别是前期拿地阶段，这一阶段并无实质抵、质押物，融资风险较大；在项目建设阶段，取得四证前都不允许收取客户的定金、预收款等，且大多数城市要求取得预售证的条件是主体工程完成80%或主体封顶之后才可以办理，这就无形中加大了前期资金的投入。近年来加上国家对房地产企业融资的管控越发严格，银监会、住建部等都相继发文提出严禁房地产开发企业违规使用“首付贷”，中国银行、民生银行、兴业银行、建设银行等已不支持本行信用卡在房地产类商户中交易。
2.2 资金使用效率低下
资金使用效率低下也是房地产企业的问题，企业融资到的资金一般都是一次性发放到位偏多，在项目开发中陆续支付，且后期房地产销售需要一定的周期，这就会导致资金冗余的情况发生，进一步增加房地产企业的融资成本。同时，根据企业发展战略需要，房地产企业在遇上合适的土地时，企业也会考虑囤地的情况，囤地后变现能力有着许多不确定性，从而就进一步使资金的使用效率降低，加大房地产企业的风险。
2.3 商品房预售资金的监管导致资金周转延缓
那阵子，在我按市专家的处方每天上、下午到小区的西医诊所各点一组头孢后，我的症状明显减轻了。其中最显著的例子就是晚上能睡个安稳觉了。虽说睡梦中还是难免不时地咳上几声，但绝不会咳醒。这还是老婆告诉我的。正因如此，市专家嘱我半月后回市医院复诊，我都没去，而是听从了小区西医诊所中那位小护士的建议，停止滴流后继续口服头孢及化痰药。
部分地区已经设立了各种形式的房产资金监管机构及制度。如以九江地区为例，九江市住房保障和房产管理局2016年12月发文：九房字〔2016〕126号文，《九江市中心城区商品房预售资金监管办法》中要求监管房地产企业的预售资金，按照商品房买卖合同约定收取的全部价款(包括定金、首付款、预付款、预售商品房按揭贷款等各种款项)，期限为自取得预售许可证之日起，至项目取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，且预售资金进入监管账户后，达到发生预售证批次的核算投资额的10%时，房地产开发企业才可以申请使用监管资金，且申请使用需要履行申报各类材料、各种审批手续。这就无形中加大了房地产公司资金的压力，也增加了管理成本及降低了资金的流转速度。
目前房地产企业主要的融资渠道是银行贷款，在现有国家宏观调控制度下，房地产项目的融资并不占优势。且单一的融资渠道也会阻碍房地产企业的发展，从而就需要不断地丰富其资金渠道。首先，可以灵活签订付款合同，比如合同中约定前期工程款支付进度较慢，达到预售条件后再调整相应的支付比例；如果是集团企业的单位可以通过统借统贷的方式进行融资，减少融资成本及压力；公司涉及的项目较多时，可以通过错开开发时间，以滚动开发的形式来盘活各个项目的资金。其次，通过促销形式来提高首付款金额，加大前期资金的快速回笼；企业要充分了解自身的项目特点，且随时掌握国家宏观经济政策和各个银行政策的变化，在个贷按揭回款的政策下，及时与银行沟通洽谈，维系好银企关系，可考虑签订长期合作框架协议等。同时，各个银行个贷按揭保证金都有相应的比例，且有一定的浮动空间，在维系好银企关系时最大化地争取最优惠的保证金比例。因按揭保证金大多释放条件都是办妥他项权证即可，故而加快他项权证办理的速度，尽早释放按揭保证金也是一种加大资金回笼的方式。最后，通过金融机构以多种形式融资，如以房地产项目开发贷款的方式整体融资，在无法获得银行贷款的情况下，可向信托公司进行融资；或者抵押房屋建筑物通过固定资产贷款的方式融资；以闲置的或暂时不开发的土地抵押通过流动贷款合同的形式进行融资等。
3 完善房地产企业资金管理的对策
3.1 拓宽房地产企业融资渠道
听陈琛说，这件事已经过去好几年了，到现在这个农户还和他们保持着很好的关系，虽然他们的化肥、农药用量不大，但是因为他们共同经历过事情，所以他们很信任陈琛。人人都说无奸不商，而在陈琛这里，他和客户只是在进行一系列的交换活动：交换产品，也交换真心。他自己也不觉得为农户解决困难是什么伟大高尚的事情，因为在他眼里这就是本职所在。
3.2 建立房地产项目预算管理机制和健全的资金管理模式
随着房地产行业的蓬勃发展，在把握商机的同时，资金管理风险也越来越大。房地产企业在资金筹集、资金投放、资金回笼上都需加强风险管控。这就需要建立一套完善的预算管理机制。从计划项目启动前进行市场调研，形成可行的项目可研报告起，再制定项目的开发纳要，开发纳要需细致化到详细的规划、进度、成本明细、销售的节点与合同签订及回款的详细计划、收入、项目现金流、涉及的税费等。特别注重资金的收支预算管理，通过精准的资金预算，严格的预算管理机制为房地产资金投放使用提供有力的保障及指引。在以预算管理指引下设立相应的奖惩机制，在加大销售回款的同时，尽可能地节省或延缓资金的支付，从而达到项目资金的有限利用及降低资金的短缺压力，真正做到盘活资金。在房地产公司内部，制定一整套资金监督管理制度，如房地产项目投资制度、项目融资管理制度、全面预算管理制度、销售管理制度、项目支出及审批管理制度、资金安全使用管理制度等资金管理制度。责任细化至项目、部门、责任人，规范房地产项目资金投入、回笼、使用等，并做到时时有督促、管控、评估，且有各种预案机制，做到灵活变通，真正使房地产企业的资金处于可控状态且使用效率达到最大化，并不断总结积累经验，为后续的资金管理及企业的发展提供有力的帮助。
3.4 加快监管资金的释放工作
建立健全的工程管理机制，在保证工程质量的情况下，加快工程管理进度，也设置相应的奖惩制度，尽早使房地产项目达到房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案的条件。另外，可以向相关的政府主管部门提出其他的监管机制，比如房地产企业根据预售的情况按时间的长短、房款金额的多少、企业征信是否良好等情况来按一定的浮动比例收取房地产企业的资金监管保证金。以目前监管系统的管理形式来看既涉及政府主管部门、房地产开发企业、监管系统开发及管理企业，也涉及每一户客户的详细首付款、按揭款的管理及系统操作，这无形中增加了整个监管资金的管理成本。如果按照缴纳房地产销售资金监管保证金的情况来按时、足额缴纳资金监管保证金的形式来操作，可相应减少政府、企业等单位的管理成本，同时因为资金监管保证金有一定的浮动空间，也可激励房地产开发企业能够更加诚信地经营发展，同样可以保证购房人、银行、施工单位及农民工的合法权益，又可以降低房地产企业的管理成本，促进房地产企业更加良性的发展。
4 结 论
综上所述，房地产企业资金管理工作是企业管理工作的重中之重，企业需合理筹划项目资金，做好详细的资金收支预算管理，提前做好多方面的融资计划；建立健全的资金管理制度并严格执行且责任细致化；在面对国家宏观管理监管资金的情形下，需要多方面权衡利弊，尽可能使监管资金尽快释放，减少相应的管理成本。通过多方面的管理手段真正使房地产项目资金使用效率达到最大化，为企业长久发展保驾护航。
参考文献：
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[DOI ] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.30.103
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