个人住房贷款期前还贷行为及其制约机制浅析，本文主要内容关键词为：还贷论文,个人住房贷款论文,制约机制论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
期前还贷又称提前还款，是指借款人出于自身利益不履行借款合同，在贷款到期前提前归还贷款的行为。2004年以来，国内CPI旨数居高不下，市场加息预期浓郁，商业银行住房贷款的期前还贷比例比往年有所提高，特别是在2004年10月央行调升存贷款基准利率之后，商业银行住房贷款的期前还贷比例大幅上升。期前还贷行为对银行经营管理会产生不利影响，它不仅使银行失去了合同约定的利息收入，还使单笔贷款业务流程复杂化，造成成本的增加。针对居高不下的期前还贷热潮，不少贷款银行采取了事前预约，时间上适当拖延的办法，引起客户不满。
较之降低住房贷款不良率、化解“短存长贷”期限错配等话题，目前国内对于期前还贷制约补偿机制的研究较少。笔者通过对贷款数据的抽样分析，发现客户期前还贷多发区间，分析期前还贷的影响因素并引用数理模型进行数理论证，探索建立期前还贷行为的约束机制。
一、期前还贷对银行经营活动的影响
期前还贷行为对银行经营活动产生较大影响。第一，期前还贷使银行遭受利息损失，增加经营风险。目前，赚取存贷款利差是中资银行最主要的利润来源之一，银行收回提前清偿资金到重新找到新借款人这段时间的资金闲置会造成银行利息损失，并且在当前市场环镜下，银行的投资渠道相当有限，增加贷款回收就面临着新的投资去向问题，期前还贷无疑加大了银行的投资压力和经营风险。
第二，期前还贷增加住房贷款证券化成本。期前还贷的经常发生，不利于资金池现金流的测算，期前还贷风险不但影响原始贷款银行的收益，而且可能使投资者的获利低于预期报酬率，从而导致证券化的成本增加。
第三，期前还贷破坏了银行的贷款组合安排。银行的资金使用是有计划的，期前还贷显然破坏了银行资金的使用计划。个人贷款的风险较小，贷款不良率相当低，大部分从银行贷款买房的借款人资信较好，而资信程度较高的客户提前归还贷款肯定会使银行处在不利地位。
第四，期前还贷增加银行资金费用率。银行受理客户贷款申请，筛选确认合格的借款人，从申请受理、审核到最终发放贷款都要投入一定的成本，并且银行在接受借款人期前还贷申请后，办理非常规性提前还款手续，不可避免地又要投入一定的人力成本，从而使银行资金费用率上升。
第五，期前还贷使银行在利率变动中遭受损失。在市场利率降低时，借款人期前还贷归还高利率贷款后重新借用低利率贷款从而减少银行利息收入，而在市场利率上升时，借款人提前还款也会减少银行利息收入。
二、期前还贷影响因素以及数理分析
（一）期前还贷影响因素
1、经济环境因素
国家经济环境以及政府所采用的财政货币政策均会对借款人期前还贷行为产生影响。政府采用调整土地投放量、增减政府投资等积极稳健的财政政策，采用调整银行存款准备金、公开市场业务干预以及直接改变基准利率等货币政策手段调节经济运行，住房供求关系变化导致房价波动以及一些突发事件都会引起借款人的期前还贷行为。
期前还贷利率指数(Prepay)用于说明在何种利率条件下，借款人会采取理性的期前还贷行为，能够较真实的反映期前还贷与经济环境指标之间的关系。当该指数小于0时，借款人会选择期前还贷。Prepay公式描述如下：Prepay=1-Preba1/Curbal，其中，Prebal是指剩余的贷款本息在当前市场利率下的贴现值，Curbal是指剩余的贷款本息在合同协议利率下的贴现值。结合贴现值公式，当Prepay＜0时，即当前的市场利率小于合同利率时，借款人会选择对其有利的期前还贷行为。
2、贷款属性因素
贷款属性差异对期前还贷行为作用不同。住房贷款的不同贷款种类，贷款的各种还款方式，贷款期限长短，贷款发放的不同规模，借款人家庭收入多少，借款人的婚姻状况，借款人的首付款占全部房款比例，已归还及尚未归还的贷款期数等都会对借款人的期前还贷行为产生影响。
3、借款人秉性因素
借款人秉性差异影响期前还贷行为。借款人对期前还贷事项、运作流程的了解以及对期前还贷所带来利益的信心，借款人对贷款利率的心理预期，尤其是借款人通过对收益率曲线分析以及国内外的利率变动情况，得出对利率长期变化趋势以及短期内变动的心理预期，都会对期前还贷行为产生影响。
4、补偿机制因素
期前还贷补偿机制的类型、特点差异对期前还贷行为作用不同。银行采用的期前还贷补偿机制会对借款人的期前还贷行为产生制约。目前，国际上较为流行的期前还贷补偿机制有以下几种：
第一是设置禁止还贷期法。即在禁止还贷期T内不允许借款人有期前还贷行为。设置禁止还贷期实质上是将借款人的期前还贷行为作某个时间段的延迟，一旦过了禁止还贷期T，期前还贷又将是一种随意的行为，因此，不管禁止还贷期T设置有多长，紧随T后的时点往往会是期前还贷的多发时机。
第二是固定补偿金额法。借款人在作期前还贷时，都要支付补偿金，固定金额补偿金法本意是考虑了贷款评审、发放、期前还贷处理等成本，使办理期前还贷的借款人承担这部分费用，因此能够有效减少借款人期前还贷行为的发生。但是确定合适的期前还贷补偿金额有一定难度。
第三是固定比例补偿法。借款人在整个还贷期间内还款都要按照补偿比例和期前还资金额的乘积支付补偿金。在期间T内，借款人采取期前还贷的行为较少，时间越趋向于T这个时点，期前还贷现象越少。
第四是梯度递减式补偿法。梯度递减式补偿法与固定比例补偿法有相似之处，借款人还是以一定比例和期前还资金额的乘积支付补偿金，但是这一比例是随着贷款年限的增长而逐步减少最终趋向于零。梯度递减式补偿使得借款人期前还贷行为曲线呈现波浪型，在O-T区间内，时间离T时点越近，借款人期前还贷行为越少，但T时点一过，期前还贷行为马上反弹到最高点。
第五、收益保持公式法。该办法通过建立与利率相关的补偿比例来计算期前还贷补偿金额，补偿比例公式如下：Apt=(Rc-Rmt)*[1-(1-Rmt)-n/Rmt]。其中，Apt是当前时点的补偿比例，Apt和贷款余额的乘积就形成了补偿金额，Rc是协议利率，Rmt是同档次的市场利率，n是剩余期数，由于Rmt以外的其它变量都是已知的，所以Apt就成为同市场利率Rmt密切相关的随机变量，进而使借款人始终面对一个随机的期前还贷补偿金额。收益保持公式法充分考虑利率变化的影响，起到平衡借款人成本和收益的效果。
（二）期前还贷数据分析
选取某银行1992年6月到2004年6月间发放的77,605例贷款数据进行分析，数据中共有24,922例发生期前还贷。银行对贷款发放一年期以内的期前还贷行为按固定比例法收取补偿金，数据涉及个人住房贷款、个人再交易住房贷款、个人商业用房住房贷款、公积金个人住房贷款等四种贷款；共有等额本息还款法、等额本金还款法、一次性还本付息还款法等三种还款方式；贷款年限有1年期的短期贷款和1年以上30年以下时限不等的中长期贷款；贷款金额分布于50,000元以下，50,000-150,000元，150,000-250,000元，250,000元以上共四个区间；借款人的家庭收入分布于3,000元以下，3,000-5,000元，5,000-8,000元，8,000元以上共四个区间；借款人的婚姻状态共分未婚，结婚无子女，结婚有子女，丧偶，离婚五种；贷款的首付比例都在30%以上。
1、补偿机制对于期前还贷的影响度分析
首先，补偿机制作用明显。1年期限的期前还贷补偿区间制约作用相当明显。将贷款发放0-1年和1-2年的期前还贷发生比例作比较，不同贷款种类、还款方式下的0-1年期前还贷比例都要明显低于1-2年，差异最大的个人商业用房等额本息还款法贷款中，0-1年内的期前还贷比例为9.22%，1-2年内的期前还贷比例为66.67%，两者相距约达7倍。数据分析过程中还发现，时间越趋近于1年，当前期前还贷比例越低，而时间刚过1年补偿期，期前还贷比例马上骤升。采用一次性还本付息还款法的四种贷款由于业务约定禁止期前还贷，因而期前还贷发生比例为零。
其次，补偿区间设置太短，补偿区间没有覆盖期前还贷高发时期。从数据中可以发现，期前还贷的高发时期约为贷款期限的前1/2年限。贷款期内前2.5年，各类贷款期前还贷比例分别为：个人住房贷款等额本金还款法95.42%，个人住房贷款等额本息还款法49.32%，个人再交易住房贷款等额本金还款法99.60%，个人再交易住房贷款等额本息还款法91.13%，个人商业用房贷款等额本金还款法100%，个人商业用房贷款等额本息还款法90.07%，公积金个人住房贷款等额本金还款法96.45%，公积金个人住房贷款等额本息还款法62.75%。
5-10年期等额本金还款法前4年期前还贷比例99.99%，5-10年期等额本息还款法前4年期前还贷比例58.08%，10-15年期等额本金还款法前5年期前还贷比例99.97%，10-15年期等额本息还款法前5年期前还贷比例87.49%，15年期以上等额本金还款法前7年期前还贷比例99.99%，15年期以上等额本息还款法前7年期前还贷比例100%。而1年的补偿区间设置显然没有覆盖期前还贷高发时期。以5-10年期等额本息还款法为例，在贷款发放第1年的补偿区间内，期前还贷比例为2.28%，以后各年的期前还贷比例分别为：17.98%，18.25%，…，0.03%，相对于第2年17.98%的期前还贷比例而言，第1年2.28%的期前还贷比例证明了补偿区间的设置作用有限，但是接下来连续几年的期前还贷高发期使得总体的拟制效果不甚明显。
2、利率变动对于期前还贷影响度分析
利率变动是经济运行的方向标，与此同时又会引起借款利息的变化，因此，利率变动甚至借款人对利率变动的心理预期都会影响期前还贷行为。图一是从2001年9月到2004年6月间样本中所有期前还贷行为占比的走势曲线。
随着时间的向后推移，曲线总体呈现左低右高的样式，并分别在2001年12月、2002年3月、2003年4月、2003年11月到达局部的顶点，期前还贷曲线左低右高的总体上升走势反映了这个区间内经济走势并与国内房地产市场价增量升的良好情况相当吻合，曲线波幅的不断变化则呈现了期前还贷比例与利率变动以及借款人对利率变动预期的密切联系。
图一：利率变化对期前还贷影响
不难看出，借款人拥有提前归还贷款的经济实力是期前还贷行为的关键，但利率变动是其采取期前还贷行为的触发点，不管是利率上调或是下降，或者仅仅是对利率调整的心理预期都会引起借款人期前还贷行为的发生。据“21世纪经济报道”报导，2004年10月28日央行调高存贷款利息27个基点之后，杭州市的个人住房贷款期前还贷率提高30%。
3、贷款属性因素对于期前还贷影响
(1)还款方式与期前还贷
首先，等额本息还款法对于补偿机制敏感度较大。现有补偿机制对于等额本息还款法期前还贷的约束能力要比等额本金还款法更强。
在期前还贷补偿区间内，等额本息还款法期前还贷比例要比等额本金还款法低。在采用等额本息还款法时，个人住房贷款、个人再交易住房贷款、个人商业用房贷款。公积金个人住房贷款等四种贷款品种期前还贷比例分别为：4.87%，17.38%，9.22%，12.31%；而采用等额本金还款法时，四种贷款品种的期前还贷占比分别为：21.33%，39.43%，14.29%，37.74%。
在期前还贷补偿区间外，等额本息还款法比等额本金还款法落差大。在采用等额本息还款法时，个人住房贷款、个人再交易住房贷款、个人商业用房贷款、公积金个人住房贷款等四种贷款品种第2年与第1年的期前还贷比分别为：6.87倍，3.48倍，7.23倍，2.97倍；而采用等额本金还款法时，四种贷款品种第2年与第1年的期前还贷比分别为：3.20倍，1.46倍，2.86倍，1.36倍。
其次，等额本金还款法还款集中度较高。不同贷款品种等额本金还款法还款集中度要比等额本息还款法高的多。除个人住房贷款在贷款发放的第4年之后还有0.96%、个人再交易住房贷款为2.11%的期前还贷比例外，其余贷款品种的期前还贷行为都在前3年内发生。
(2)婚姻状况与期前还贷
借款人的5种婚姻状况中，已婚无子女、离婚、丧偶三种状况的期前还贷率基本相似，分别为31.67%，30.07%，30.34%。未婚的占28.33%，已婚有子女占3.43%，已婚有子女的期前还贷比例大大低于其它婚姻状况。
(3)家庭收入与期前还贷
借款人家庭收入为3,000元以下，3,000-5,000元，5,000-8,000元，8,000元以上这四个收入档次中，3,000元以下家庭收入的还款比例最高占42.19%，8,000元以上占31.3 3%、5,000-8,000元占29.66%，3,000-5,000元占27.88%。
(4)贷款规模与期前还贷
借款人贷款规模为50,000元以下，50,000-150,000元，150,000-250,000元，250,000以上这四个档次的贷款规模中，50,000元以下的期前还贷占比最高42.9恍，150,000-250,000元占30.68%，50,000-150,000元占30.68%，250,000元以上占27.1%，贷款规模为250,000元以上的借款人期前还贷比例为最低。
三、逐步建立合理的期前还贷约束机制
借款人的期前还贷行为与当时的经济环境、政府投资、税制调整、利率变动等财政货币政策，与补偿金额、补偿期限、还贷预约等期前还贷控制措施，与婚姻状况、家庭收入、贷款规模、还款方式等因素都紧密相连。对于银行而言，建立有效的期前还贷制约机制对于合理控制借款人的期前还贷行为至关重要。
第一，征收期前还贷补偿金是期前还贷约束机制的重要表现形式，银行征收期前还贷补偿金合情合理。在对公贷款业务中，银行向提前还款人收取违约金已是普遍的做法，而由于住房贷款发展时间较短，期前还贷征收补偿金尚未得到足够重视，目前只有部分分行在“借款合同”中明确列举住房贷款期前还贷属违约行为并征收补偿金。今后，随着住房贷款业务的发展完善，业务模式不断优化，风险防范得到巩固，期前还贷征收补偿金等细节问题也须引起银行的进一步重视。
第二，先进的贷款系统、完善的借款人教育体系是建立期前还贷机制的有力保障。目前在全国逐步推广的个人信贷管理系统具有灵活设定期前还贷补偿金金额、补偿金比例、浮动比率等功能，能够很好的满足当前固定比例补偿法的需求。事实上，先进的贷款系统是建设期前还贷制约机制的必要条件。与此同时，要加强对借款人教育，培养借款人先进的投资理念，引导借款人申请适度贷款规模、采取合适还款方式，合理分配现金流量，均衡期前还贷成本，进而采取理性的期前还贷行为。
第三、优化现行的期前还贷补偿办法是建设期前还贷约束机制的近期步骤。在前面分析中可以看到，目前部分分行已经采用的固定比例补偿法在适用期间内能够较有效发挥针对期前还贷的抑制作用，但是由于适用区间设置不尽合理，期限为1年的期前还贷补偿区间只占整个贷款期限的1/30-1/5，并且期前还贷的高发期在于放款后的前5年，因此整体效用不太明显。如果能将上述的适用区间给予拓展，能够覆盖整个期限或者作用于期前还贷的高发期限，应该能够取得较佳效果。
第四，建设以利率等要素为变量的期前还贷模型是完善期前还贷机制的远期目标。借款人保持按期归还贷款或采取期前还贷行为，其决策依据在于哪种方式对借款人更为经济。随着我国利率市场化改革的进一步深入以及住房贷款产品的完善丰富，远期的做法是综合考虑利率变动、贷款种类、还款方式、贷款规模、还款期限等因素设计出经济合理的收益保持期前还贷模型，以引导借款人采取理性的还贷决策，从而保障银行的正当收益。