摘要：房屋共享（Home Sharing or House Sharing）是指将自住房或私人房产进行分时租赁的行为，是共享经济的一种体现形式。现在我国共享经济处于高速发展期，参与共享经济的人口不断增多，共享经济平台收入大幅提高，共享经济领域不断拓展。在所有的涉及共享经济的领域中，交通出行、生活服务，共享金融、房屋住宿等共享领域当下估值或收益都很可观。当下我国的共享经济，已经突破了早期闲置物品资源配置的经济模式，而将资源配置扩大到教育、医疗等服务、媒体内容分享、闲置资金众筹等领域。根据数据分析，资金共享领域占据共享经济市场总交易额的60%以上，排名第二的是生活服务领域，占据共享经济市场总交易额的20.95%，房屋共享作为一个生活服务类中新兴的行业，从国外市场流入我国。还未形成一个良好的行业经营体制，是我们研究的对象。
关键词：房屋共享；行业研究与规划
第1章 共享经济的现有形式和爱彼迎的兴起
共享概念早已有之，传统社会朋友之间互相帮助，借阅书籍，生活用具，就是一种形式上的共享。随着时间的发展，互联网时代到来，共享不再受制于空间，关系两大要素，有了专业的平台从事与此。便有了共享经济这个囊括共享行业所有事物的总称。
1.1 共享经济的实质
共享经济实际上就是将社会资源的优化再匹配，从开始纯粹的无偿分享、信息分享，走向以获得一定报酬为主要目的，共享经济现在已经深入到了我们生活的方方面面。比如A有一辆车，每天一个人开车上下班，他就想着为什么我不能顺路带人呢，车位空着也是空着，还能一起分担点油费;B没有车，但也不想挤地铁，如果有顺风车，每天多出点钱他也是愿意的。一个有闲置资源，一个有个人需求，这就是共享经济产生的基础。共享经济的发展就是去中介化的过程，A和B就直接跳过了出租车公司，自己达成了合作，省去了中间的费用和叫车手续，这是一个简单的想法，但是在共享经济的推动下，这个想法的规模得以扩大，成为一个行业。这也是uber这样一个没有一辆出租车却成为全球最大出租车公司的原因。同理之下，共享可以把任何简单的互助过程转化为世界性的经济产业，
1.2 “爱彼迎”的兴起
提到共享经济，就要提及我们要探究的项目-房屋共享。共享经济的发展迅速，人们开始不只局限于分享自己的交通工具或者机械设备，于是，短租房平台在国外产生。并极大地促进民宿平台的兴起，原本就是民宿起源的客栈自然要从这里得到新的订单增长点。关于民宿平台和客栈互为增量的观点，对于民宿平台来说，得客栈者得天下；对于客栈来说，上民宿平台者上流量。在这一点上，“爱彼迎”做到了先声夺人。
爱彼迎公司是旅游租赁房屋的鼻祖，这是一家为旅游人士和家有空房出租的房主之间进行服务的网站，可以为旅游人士提供多种多样的住宿信息。最初的爱彼迎，只是两个年轻人因为租房而产生的奇妙想法而创立的。他们在有了建立短租房平台的想法之后，开始一步步付诸于实践，从劝说身边的房主将房子租赁权借给他们，到在2008年民主党全面集会时开始吸引目光，并大放异彩，直到最后成为估值255亿美元的行业巨头，其发展速度可以称得上是令人惊艳的。
第2章 爱彼迎商业模式的分析
自进入中国以来，爱彼迎公司目前在我国发展较为平稳。爱彼迎公司商业模式的核心是通过网络信息服务平台，实现对闲置资源的再创造和利用。商业模式描述了一个组织如何捕捉和创造价值的基本原理，爱彼迎商业模式的画布模型如下图所示：
2.1 爱彼迎的经营模式
2.1.1关键业务
爱彼迎公司的关键业务主要分为四部分，分别是市场营销和客户获取、客户支持、企业文化和产品的开发与管理。最近几年，爱彼迎公司利用了网络社交平台，顺应共享经济的大潮流，鼓励客户分享。善于运用用户生成机制，与用户一起创造和共享品牌理念和效果，给客户增添了浓厚的社区归属感。
2.1.2核心资源
爱彼迎公司有营造高品牌旅游体验生活形象的品牌优势，强大的科技研发和数据获取处理能力，强有力的社交网络的宣传平台，以及全球各地区海量的个性化房屋资源，这都是爱彼迎公司的核心资源。另外其拥有更加自由化的入住体验，更加个性化多样化设计的主题客房，每一家房屋都极具当地名俗特色，这是都是很多旅游酒店所不能做到的。
2.1.3渠道通路
爱彼迎公司的渠道通路主要有互联网线上下单和线下对O2O模式运作的体验，客户可以在爱彼迎官网上了解相关的房源信息，也可以用APP等软件感受爱彼迎的服务效果。在线上操作过程中，需要房东和租户都进行相关网上的实名注册，这样一来爱彼迎就担当了一个保险角色。保管租客的租金，待交易结束且租客对此次交易无任何疑义时，在将资金转到房东的手中，爱彼迎租赁平台保障了资金的安全，也在适当地维护消费者的合法权益。
2.1.4成本结构
技术开发成本、产品宣传成本、市场开发成本、市场营销成本和相关的保险成本，这些都是爱彼迎公司的成本结构。爱彼迎公司一直在致力于用户保障方面，从而能将爱彼迎搭建在一个信息更加安全的平台上。另外近几年，爱彼迎建立了客户服务专线，成立了相关的授信服务部门。.
2.1.5收入来源
爱彼迎的盈利模式主要来自于租客和房东两部分，其中向租户收取6%-12%的费用，向房东收取3%的附加费用。对于网站的私自线下交易，爱彼迎公司主要采用邮箱和电话过滤的方式进行阻止。在租赁环节中，房东交易费用明显比租客低得多就可以享受便利的服务，这种交易费用间存在的比例差距，也是线下交易难以进行的原因之一。
2.2爱彼迎商业模式存在的问题分析
爱彼迎公司与共享经济一起在中国市场上发展，在其进入中国市场以后，也给广大的旅游人士提供了很大的便利和各种各样的选择。但是，在通过对其商业模式现状的分析中，我们发现爱彼迎公司在营业过程中仍然还存在着一些问题有待改进。下面关于爱彼迎公司的商业模式中存在的问题主要从如下几个方面进行分析：
2.2.1信任的缺失：
任何交易的进行都需要信任的维持，爱彼迎公司在中国的发展也是如此。然而中国地区的爱彼迎企业与中国市场的信任体系尚需构建。
2.2.2服务水平尚待提高
爱彼迎公司在中国地区的对于客户的服务水平，不及爱彼迎公司在国外的服务水平。这也是与中国国内的服务行业内部的大环境有一定关系的，国内的服务行业，服务意识普遍缺乏。
2.2.3市场的相对混乱
爱彼迎作为在线的短租公司，目前在中国市场上仍然存在着许多不利于在线租赁平台发展的系列因素。市场的真实状况是十分混乱的，以及我国的诚信问题还是有待提高的，市场上还存在着诸多的没有信用度的平台。个人的信息的泄露等安全问题还得不到确切的保障。
第3章 基于爱彼迎的研究与改进想法
基于爱彼迎的研究我们明白，尽管爱彼迎等由国外兴起的平台在一定程度上解决了部分问题，国内对这种新型的房屋共享方式也足够热情，但是爱彼迎在经营模式上的一些问题并不符合国内大众的期望，行业增长受到抑制，国内市场中各类短租平台又良莠不齐，风格不一，很大程度限制了共享行业的发展。
基于市场上“产权共享+换住共享”的二维共享模式中。我们思考在传统的短租房平台上做出一次创新，在保留市面上短租房原有功能的基础上在其中加入“等价互换”的理念，即在同等的条件下，双方可以通过该平台签订协议“短期互换住房旅行”，双方去对方的城市旅行并短期拥有其房屋使用权。并将其加入更方便利民符合中国市场的共享住房平台。这就需要我们对现有的平台模式做出改进，以下就是我们的想法与改进计划。
3.1对经营功能的更新
在原有的短租房模式加入“短期互换住房旅行”模块，用户在平台录入自己的身份信息，房屋信息后，通过平台确定客户信息无误，对房屋具体情况实地验证和实拍上传后，可以使用此功能将自己想去的城市，大致什么时间等信息录入到平台上，平台通过所有用户的数据自动匹配时间相近，旅行地点与住宿地点相反的用户，并将他们的房屋的具体信息提供给双方，优先匹配房屋规格及对旅客要求都相对应的用户，供房客自由挑选。并允许双方通过系统留下的信息线上或线下协商，在双方协商完毕准备出发之前需要在平台签订具体的合约，一切就绪之后，客户双方便可以将自己房屋使用权交付对方，然后获得对方房屋的短期使用权。在最大节约成本的前提下获得舒适的旅行体验。
3.2对商业模式的更新
共享作为社会上的新型理念，其业务模式和线下运作必须得到细化且实际。需要应用流行的C2C管理模式，让房主与短租平台一起服务于房客对于市场上的需求。房东可以自主运营自己的房屋，也可以作为房客租赁房屋使用权。如果使用平台独有的“短期互换住房旅行”功能，平台对双方的服务会更加细致，二者之间可以线上或线下接触，通过平台了解彼此的信息也会更多，而短租平台对上线的房屋提供服务支持与安全保障。
在客户服务方面，平台首先是为客户提供的分享推广平台，其次是安全保护平台，为了完善平台体制，平台还会为房客提供“家庭财产综合保险”。保障双方房主的财产安全，有了这样的保证，“房屋互换旅行”便可以安全实行，消除客户间的不信任，完善房主与房客两端共同的服务体验。
3.3对盈利模式的更新
在关于平台收取的佣金方面，一般平台都会按照交易金额的10%左右收取佣金。
我们觉得国内理念不能完全接受于这样的佣金收取方式，我们希望在共享式住房规模建立之初采用双向零佣金经营模式，仅仅收取少量的用于给顾客缴纳财产险的费用，这样房客的花费会减少，房东应收取的利润也不会流失，有利于吸取更多房源，吸引更多的客户群体，在进入市场的开端吸引大量流量；等到平台拥有大量资源，得到公众关注时。我们拟计划实现更高层的精细化管理，平台对房屋的管理，对服务人员的培训费用也相应地在此中扣除。
这是我们对房屋共享的一些思考和改进想法，我们觉得不管是国外进军国内的“爱彼迎”，还是我国本有的一些平台，都需要按最适合国人的消费理念进行调整。
第4章 “房屋共享”计划对社会的推动作用
4.1本项目意义
本项目吸收了传统的短租模式的优点之后推出了全新的共享模式，在正常的短租房平台中加入“等价互换”的理念。我们希望短租行业的进一步发展不光能改进行业内部普遍存在的一些问题，还能重塑人们的观念，使得短租和共享变成社会新的传统。就像是阿里的支付宝只用了短短几年的时间就改变了中国社会的传统支付方式一样，在不远的未来，出游、工作、就学、看病找短租也即将成为新的便民快捷方式。
而且在一年半以前共享经济就已经被纳入国家规划，国家正在鼓励挖掘旅游消费新热点。早在2015年，共享经济概念就已经被写入了党的全会决议中，这正说明国家重视了新型经济模式给发展带来的新力量，我们希望为社会资源的有效再配置和优化市场弊端出了一份力。
从2015年开始，人均国民生产总值增速放缓，但是仍然保持稳中有进的总趋势，在这其中，旅游业起了很大作用，而旅游行业的持续快速增长，将会带动在线短租行业迅速增长，在线短租行业的快速增长，又会反作用于旅游业，二者之间正是相辅相成的关系，本项目正是立足于短租行业为国家旅游业的快速增长 付出了自己的努力。
随着互联网的飞速发展和社会信用体系的不断健全和完善，短租或者说房屋共享所需要的社会环境正在逐渐成熟。中国的旅行者们对于住宿的多样化需求以及房地产空置率越来越高也间接的促进了短租及房屋共享的发展，所以在不远的将来，短租及房屋共享将不再只是少数人的专利，而是会演变成一种普遍的社会现象。
4.2 社会影响
俗话说，得客户者得天下，目前的短租平台正因为有着一群80后，90后为主体的用户群体才使得行业发展的这么快，但是目前中国短租及房屋共享依然有着巨大的市场，此行业依然是朝阳产业。在未来，我们“房屋共享”计划的用户必然也是80后及90后，很大一部分还会是95后，这群年轻人成为我们消费的主力，也必定会引导整个社会对于短租行业及房屋共享计划平台观念的革新，使得短租及房屋共享成为一种新的生活方式。
参考文献
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[2]赵铁.共享经济催生的商业变革模式研究.2015
[3]周耀灵.爱彼迎SWOT分析-基于中国市场.2018
[4]李磊蓉.在线短租企业爱彼迎在华经营本土化研究.2017
作者简介：张志天（1998.12-）男，内蒙古赤峰人，内蒙古工业大学在读；
第二作者：王美香（1997.08-）女，内蒙古鄂尔多斯人，内蒙古工业大学在读；
王振宇（1997.12-）男，内蒙古赤峰人，内蒙古工业大学在读；
周锦华（1997.01-）女，内蒙古鄂尔多斯人，内蒙古工业大学在读。
论文作者:张志天 王美香 王振宇 周锦华
论文发表刊物:《知识-力量》2019年8月23期
论文发表时间:2019/5/7
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