简析房地产企业资金管理现状及措施
何颖 广东奥园商业地产集团有限公司
摘要： 近二十年来，随着人民生活水平不断提高，房地产行业也得到了的蓬勃发展，逐渐成为了我国的支柱产业。但房地产企业投入高、风险大、项目周期长，而且极易受国家宏观经济调控的影响，这对于房地产企业资金管理拥有极高的要求，资金管理甚至决定着企业的存亡。面对房地产企业当前融资受限的环境，加强房地产企业资金管理，提高企业的风险管理意识刻不容缓。本文从房地产资金链的概念入手，简单阐述房地产资金链风险的成因，并说明在某一阶段我国房地产企业资金的情况，为房地产资金管理提供一些参考意见。
关键词： 房地产企业；资金管理；措施
资金是关乎企业生存的重要资源，作为资金密集型的房地产企业更是如此，近年来我国房地产企业发展迅速，但这也为房地产的资金管理带来了压力。房地产企业极易受到外界环境的影响，如国家宏观调控以及金融危机带来的经济波动等等。加强房地产企业的资金管理，有利于房地产企业降低资金链风险，维持企业良好运营，保证房地产项目的顺利进行。
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一、房地产资金链的概念
企业资金链指的是维系企业正常生产运营所需的基本循环资金链条，从现金到资产再转换到现金(增值)的一个循环经营过程。
二、房地产企业资金链风险的成因
房地产企业的资金使用率很高，特点是资金投入大，回收周期长。而在企业从资金筹备到使用再到资金回笼的各个阶段中，会受到各种不确定因素的影响，从而对维持企业正常运转的资金带来风险，以下对房地产企业的资金链风险成因进行简单分析。
(一)资金筹备阶段的风险分析
房地产企业的主要资金筹备手段就是融资，而房地产企业资金量需求极大，因此融资成功与否是房地产企业项目能否顺利进行的基本条件。目前我国房地产的融资方式集中在银行贷款、股票发行和债券发行这几种方式，但由于证监会近年来的严格管控，大多数企业都无法从通过股票和债券发行得到资金，而银行贷款成为了房地产企业最常用的融资方式。而近年来央行多次调整，对于房地产企业的融资条件不断提升，国家又在垫资和预售方面进行严厉管制，所以对于房地产企业的自有资金和实际运营中的资金管理提出了极高的要求。而我国房地产对于融资的管理还不是很成熟，存在不少的问题，比如因融资计划的不合理导致的高利率、债务期限不合理导致偿还困难还有过度负债，这些问题都会导致房地产企业资金链无法良好循环，甚至有财务危机发生的可能。
(二)资金使用阶段的风险分析
施针对我国房地产企业资金管理中现状，下面针对性的提出几点改善措施。
图1是08年-12年我国房地产企业的资产负债率趋势图，从图中可以看出，我国超过70%的房地产企业都是在负债经营。
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房地产企业的项目建设常常需要两到四年左右，从土地取得到最后的项目清算，期间可能有太多的不确定因素影响项目的顺利进行，从而导致企业收益受损，严重的还会对房地产企业资金链造成威胁。房地产作为我国经济的支柱行业牵一发而动全身，所以备受国家关注，对于房地产行业的发展相较于其他行业也有更高的要求，针对房地产企业的调控政策也随着经济的发展相对频繁，这就对房地产企业的资金管理水平提出更好的要求，以避免因为资金上的短缺导致的资金链断裂甚至企业破产。
2.投资计划的可行性分析缺乏
4缺少足够的备用资金
3.过高的负债导致财务危机的发生
目前我国房地产企业的融资渠道比较单一，大部分企业主要还是依靠银行贷款方式进行融资，只有很少一部分的大型企业可以通过股票发行和债券得到融资。随着市场经济的日趋成熟，也逐渐开始尝试新的融资方式，但在目前阶段规模普遍较小，还有很大的提升空间。融资渠道的拓展可以极大的减轻房地产的融资压力和来自银行等金融企业的政策影响，对于房地产企业的正常资金流转从根源上增添助力。
5.投资项目市场定位失败
(三)资金回笼阶段的风险分析
因为房地产企业是我国经济的支柱性产业，所以也更受到国家的关注，近年来虽然房地产企业发展迅速，但我国房地产行业的发展时间并不长。受因为我国经济政策宏观调控影响，房地产的销售经过一段时间的火热如今陷入低迷状态，各地的销售情况并不乐观，而销售后资金的回收也不是立即完成的，在资金回收的过程中也会有很多不确定的因素增加房地产企业资金链的风险。(见图1)
图1
三、房地产企业资金使用情况例举
1.项目投资中资金使用不合理
共享经济的出现无疑给电商行业的发展推了一把力。近一年，电商行业销售量虽然依旧在增长，但同比往年，增速减缓，各行各业都在电商这块领域里瓜分市场，都在寻求突破新领域，谋求新发展。大量创业者涌入“共享经济”这块风水宝地，加之政府部门的支持，推动了新一波的经济浪潮，这无疑也推动了电子商务的发展。
四、房地产企业资金管理改善措施
因为房地产企业的投资周期长的特点，在项目进行中受到的不确定因素影响也较多。在项目建设过程中会因为以下几点原因导致投资失败。
(一)拓展融资渠道
本文所运用的未确知测度模型是多目标评价模型，理论上，其在测量准则、权重确定、识别准则等方面均优于其他模型。实证分析也表明，未确知测度模型应用在高校核心竞争力评价领域更加科学、简单、有效，结果更接近实际，评价结果可为地方高校提高科研核心竞争力，以及教育或科技管理部门科学决策提供重要的
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(二)投资项目的全面分析
房地产企业在投资之前一定要做好对于投资项目的全面分析，包括投资项目的可行性分析、项目的资金使用计划、投资目标的正确市场定位等，对一些高风险的外在因素要做到充分管控保证风险在可控范围之内。房地产企业对投资项目投资时应当具备前瞻性，对于收益和损失都要做出预估，防止因为单个投资项目失败影响企业整体运转，避免因为某个环节的过失导致整体资金链的断裂。
SUN Hao, WANG Wei-jie, ZHOU Quan, CHANG Yi-fan, HAN Jia-hao, ZHU Zhi-peng, LU Xiao-fang, SU Tong
(三)资金预算管理制度
房地产企业的稳定运行和良性的资金循环需要依靠科学的资金预算管理制度。对于项目的合理预算是房地产企业中资金管理的重要手段之一，通过预算可以实现投资项目的成本与风险控制。资金预算分为收入预算和支出预算两部分，房地产企业可以针对由财务人员做出的预算统计进行及时的资金调整，完成有效的资金管理。
(四)加强资金使用监控
房地产企业在资金管理过程中应当随时掌握资金的使用情况，对资金的去向进行跟踪管理，寻找资金使用中出现的潜在问题。要使每一笔资金的使用情况都清晰明确，要求项目相关负责人对资金的情况要定期上报，并建立严格的奖惩机制来配合优化资金管理的措施实施。
(五)加强对回笼资金的管理
回笼资金是房地产企业实现收益的重要组成，回笼资金的多少与回款周期长短是房地产企业的信用和实力的体现。加强对应收账款的管理，合理安排资金的回收时间可以降低资金管理的压力，从而为房地产企业的下一次投资提供保障。
(六)加强企业内部控制
房地产企业应加强内部控制，建立财务信息管理系统，使部门与部门之间的资金流通透明化，同时加强财务监督，形成对房地产企业的资金流实时监控，减少企业资金滞留时间，提高资金的使用效率，从而缓解企业资金链紧张问题。
五、结语
房地产企业大多都是负债经营，因其投入大、项目周期长等特点，资金管理水平决定着房地产企业的运营和发展情况。以上对房地产企业资金链的风险成因进行了简单分析，并针对现今房地产企业资金管理现状提供了一些可行性较强的参考意见，旨在推动房地产企业资金管理的发展，保证房地产企业正常稳定的运营，继续助力国家经济发展。
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