摘要：在市场经济持续增长背景下，城市基础设施建设力度不断加大，房地产开发企业获得了广阔的发展前景，但同时也带来了严峻的挑战，加剧房地产开发企业之间的市场竞争。作为国民经济持续增长的支柱型产业之一，我国对于房地产开发市场重视程度较高，并且颁布了一系列的优惠政策，但是为了保证房地产市场的和谐稳定发展，2017年第一季度在全国60个城市进行房地产调控，尤其是限贷政策和楼市限购政策的实施以及受近期金融监管新规的影响，促使房地产开发企业原本狭窄的融资渠道变得更加狭窄，促使新时期的房地产开发市场竞争愈加激烈。在高速的发展中，房地产开发企业对于资金的需求逐渐增加，然而受到行业特点的制约，资金占用量大，投资周期长，影响了资金的周转率，提升了企业的经营风险，狭窄的融资渠道也导致了房地产开发企业资金管理的压力。因此，文章对房地产开发企业的融资与现金流管理进行了探讨，提出了优化对策，以期为房地产开发企业的发展提供了借鉴与参考。
关键词：现金流管理；房地产开发；融资模式；限贷政策；融资渠道
前言：房地产开发是一项耗资巨大的行业，地产开发投资额高、回收周期长、风险大，很容易受到市场波动影响。作为一种资本密集型产业，房地产开发企业是否能够长远生存和发展，很大程度上取决于资金链的稳定。现金流是企业进行财务风险把控的重要内容，合理的现金流能够保证房地产企业有充足的资金进行建筑材料的采购，债务的偿还，支付相关人员工资以及投资等活动，是企业经营投资情况有序发展的重要基础。资金周转率反映资金周转速度的指标。企业资金（包括固定资金和流动资金）在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使企业取得销售收入。企业用尽可能少的资金占用，取得尽可能多的销售收入，说明资金周转速度快，资金利用效果好。
一、融资与现金流管理理论概述
1.融资理论概述
融资从词义来理解是指为了支付超过当前现金购买能力而进行的货币交易方式，是为了获得资产而集资所进行的货币交易方式。企业融资是指的企业采取一定的方式、方法，利用一定的资金融入渠道，给予一定程度的利益，从资金提供方那里为企业融入资金的一种经济行为。
对于房地产开发企业而言，融资是指的企业利用征信的方式，向社会上的金融机构筹借资金，以支持企业的发展、建设、营销和服务等活动，从而使企业的资金管理更加灵活，企业的运营更加高效。
2.现金流管理理论概述
现金流是企业的现金的资产数量和现金流转的全过程，现金流包括了会薄弱，计意义的现金流、投资中的现金流和企业内部经营产生的自由现金流。企业的现金流管理是指企业为了实现最大经营效益而利用设计、规划、预测、研究、决策和控制等方式，对企业发展的不同阶段、不同职能的现金流进行全方位、全过程的管理活动。企业的现金流管理主要包括对先进流预算机制的安排、预测和规划、对企业资金的收入与支出系统的执行管理和监督控制、对企业现金流转优化与企业投资决策、对企业融资风险的把控、对先进预算的落实管理和现金流信息的研究。
对于房地产行业而言，现金流的管理主要体现在生产和筹资两大方面。在生产方面，房地产开发企业的重点是对房地产项目的开发，房地产项目既可以是企业自身生产建设，也可以承包给具有相应资质的施工单位生产建设，对于企业自己建设生产的开发项目其现金流与企业现金流能够结合。在筹资中，房地产开发企业的现金流需求量大，不仅包括一般企业的现金流需求，也包括了土地支付款、工程支付款等，增大了企业的资金需求，也增加了对分配利润、还债和支付利息的资金占用量。房地产开发企业的现金流管理即是在完成企业效益最大化的前提下，以企业的现金流为重点，在经营、管理、投资、筹资等活动中，对一定周期内的现金流动数量与时间进行统筹计划、贯彻落实、控制管理、信息传递、报告评价的全方位、全过程管理活动。
二、我国房地产开发企业融资中存在的问题
2.11融资渠道单一，风险系数较大
我国当前的房地产开发企业融资渠道较为狭窄，风险系数较大。大型房地产开发企业可以通过发行债券、信托和海外融资方式进行融资，获取充足的开发资金。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是这种通过外界资金筹集和政府政策资金支持方式，极大程度上制约了房地产抵押贷款和信用贷款业务发展。当前我国房地产开发企业融资更多的是依赖于商业银行贷款支持，主要是由于政府对于债券融资、股票融资和信托融资方式限制较大，限制了其他融资方式的发展，导致房地产开发企业缺乏充足的资金支持，金融市场自主性不足，加剧了企业财务风险，严重制约了房地产开发企业健康持续发展。
2.2融资策略预测性缺失，融资成本较高
相较于国外房地产市场发展历程来看，我国的房地产开发市场行程时间较短，所以对于国际房地产市场尚未形成明确的认知，自身发展方向不确定，在制定融资策略时预测性缺失。大型房地产开发企业可以凭借自身良好品牌形象和规模优势，通过海外融资和发行债券方式融资，即便前50强房企融资成本也高达7%~12%，而中小房地产开发企业自身银行贷款难度较大，更多的是通过信贷方式来解决资金不足的问题，资金成本更高。
2.3抗风险能力较差
为了规避房地产泡沫化，降低房地产信贷风险，国家出台了一系列的调控政策。2017年以来，央行货币政策逐渐调整为稳健中性，对开发贷款和土地贷款规模进行严格控制，同时进一步强化对电子银行监管力度。控制土地供应，减少土地供应和审批方式来增加房地产开发企业拿地难度。同时，对于投机型购房者进行严厉打击，如限购政策，在一定程度上给房地产开发企业资金链带来了沉重负担。而房企资金运营能力、开发实力、项目资金周转情况等，将直接影响到企业的抗风险能力。如果房企上述几种能力不足，不具备大规模项目的开发能力和资金运营能力，可能出现资金断裂风险，影响到房企的生存和发展。
三、新市场形势下房地产开发企业融资措施
3.1拓宽融资渠道，创新融资模式
为了提升企业融资能力，应该拓宽企业的融资渠道，创新融资模式，如房地产私募基金、资产证券化、供应链融资等。通过房地产私募基金，可以凭借资金优势与房地产开发企业建立合作关系，采用股权投资方式参与到地产项目开发中，提供项目开发和建设资金支持；开展资产证券化业务，只要存量物业有一定的现金流基础，在资产证券化的融资方面都会有很多的操作空间，ABS、ABN、REITS等产品在主流融资产品中仍将占据相当大的分量，尤其是在产品合规性方面，资产证券化产品将从实质上解决很多产品设计和通道等方面的问题；在目前的监管环境下，一些民间的担保类公司、地方AMC公司在众多融资渠道中可能因其灵活性而存在一定的探索与合作的空间。另外，基于“服务于实体经济”的视角，供应链金融、保理这些融资渠道亦有可能是不错的选择；此外，并购融资、产业融资、符合保险投资条件的项目融资也有可能存在一定的探索空间。
3.2加强企业融资制度建设，构建完善的融资体系
拓宽企业融资渠道的同时，还要建立完善的融资体系，推动企业融资制度建设。深入金融市场，尽可能降低潜在的融资风险，营造良好的融资环境，对于房地产开发企业监控持续发展具有重要促进作用。在此基础上，企业后续融资工作可以有章可循，严格遵循国家政策和制度开展各项工作，逐渐朝着规范化和标准化发展。房地产开发企业采用多元化融资模式，完善房地产融资法律条款和政策制度，尽可能降低其中的金融风险隐患，推动房地产开发企健康持续发展。
小结：当前经济形势复杂多变，房地产企业一直处在时代发展的前列，为了不断适应时代的变化，房地产企业需要切实加强融资工作，采用多种方式进行有效的融资，同时对于现金流的有效调控也是企业的一项非常重要的工作，多种措施并举，切实保证房地产行业的健康发展。
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论文作者:陈金耀
论文发表刊物:《基层建设》2019年第8期
论文发表时间:2019/6/20
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