利率变动与房地产发展的关系研究
王倩影 罗正谱
摘要： 房地产行业具有资本市场的显著特征。针对我国宏观调控中利率政策调整对于房地产价格的影响效果进行深入细致的研究，不仅是从表面了解调控政策的效果及大小的问题，更是一条保证我国房地产业良性健康发展的必由之路。本文通过对利率传导机制的理论分析，并结合我国房地产供给和需求市场发展现状，运用经济计量工具，对我国房地产行业中房地产开发投资指数、房地产价格指数与法定存款准备金名义等指标进行相关性检验，并得出结论：实际利率的变动与房屋销售面积、房地产投资指数、房地产价格均呈一定的负相关关系，说明我国实施利率政策调控房地产市场运行这一举措收到一定效果，其中五年以上商业贷款实际利率对房地产市场的影响最为稳定和深远。
关键词： 利率变动；房地产；价格波动；格兰杰因果检验
一、引言
在我们国家，房地产业是一个非常重要的企业，支撑着国民经济。这一产业的健康平稳发展，对国民经济建设和民生建设起到非常重要的作用。为了遏止飞快上涨的房价，我国已通过宏观调控等手段进行了许多尝试，但结果总是不尽如人意。房地产作为一种资产却不符合市场规律，在我国通过利率调整对房地产市场进行宏观调控的时候，虽然短期内会有一定的成效，但是一定时间后又会反弹。
二、我国利率变动对房地产价格影响的实证分析
（一）数据的来源及检验
1.数据来源：中国国家统计局网、中国人民银行网、历年中国房地产统计年报。
式中：考虑系统的稳定性，系数矩阵Aw的所有特征值都在单位圆内,w(k)是一个加性白噪声。考虑式(6)～式(11)，可以得到系统(4)扩展状态矩阵方程
2.检验方法：相关系数检验，单位根检验，协整检验，格兰杰因果检验。
3.检验工具：软件 Eviews 5.0。
（二）实际利率变动与房地产投资、价格指数相关分析
1.实际利率变动与房地产投资指数的相关性分析。
（3）协整检验。由上面分析可知，房地产价格指数与法定存款准备金实际利率，一年期存款实际利率，一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率之间可能存在协整关系，因此，下面分别对各序列所产生的残差作ADF检验。
有学生角色扮演活动作铺垫，学生在交流活动中就很容易能解决这四个问题。教师总结小组合作学习活动，利用课件，由预设问题引入对植物分类图解的讲解。在讲解植物分类的每一个层次时，教师紧紧扣住分类的特征，按分类层次由大到小通过图解展示（图1），完成对学生质疑的解答。由此引导学生总结出植物分类的依据和方法，完成对植物分类的感悟。
（2）单位根检验。由表1中的检验结果可知，房地产开发投资指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率原始检验序列中，ADF统计量均大于5%显著水平下临界值，所以接受原假设，原时间序列含有单位根，是非平稳序列。但是，其一阶差分序列的ADF值均小于5%显著水平下的临界值，是一个平稳序列。由于以上变量都是一阶单整的，他们之间存在协整关系。
表1 各变量ADF检验结果
（3）协整检验。由上面分析可知，房地产开发投资指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率之间可能存在协整关系，因此，下面分别对IN与DR、DI、LR1、LR5作LOS估计，对所产生的残差作ADF检验。
法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率与房地产价格指数之间的相关性呈现负相关关系。房价指数变化与各利率变化的波峰、波谷存在一定程度的对应关系，说明以上利率的变化推动着房地产价格增长。
（1）实际利率变化与房地产投资指数的相关关系检验，其相关系数检验结果如下：可以看出，法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率与历年房地产投资指数之间具备一定的负相关性，将其对应比较来看，其相互对应的关系也不是很明显。
（4）格兰杰因果检验。变量之间存在协整关系时，可以通过格兰杰因果检验得出变量之间的因果关系。
(4)抗脂质过氧化能力测定:用pH 7.45的硫酸缓冲液配制1∶15的卵黄悬液3.0 mL,加入2.0 mL不同浓度香水莲花多糖溶液和维生素C溶液,1.0 mL 15 mmol/L FeSO4,37 ℃水浴1 h,取出加入1 mL 20%TCA,混匀,3 000 r/min离心15 min,取上清液2.0 mL,加入1.0 mL 0.8%TBA,100 ℃水浴15 min,冷却,用PBS调零,532 nm测吸光度。
从表4的计量结果中可以看出，各项残差序列均为平稳序列，证明房地产价格指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率之间均存在着长期稳定的经济关系。
表2 房地产开发投资指数与法定存款准备金实际利率的格兰杰因果检验
2.实际利率变动与房价波动的相关性分析。
（1）实际利率变化与房地产价格指数的相关关系检验：
计量结果中可以看出，各项残差序列均为平稳序列，证明房地产价格指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率之间均存在着长期稳定的经济关系。
尽管市场不断扩大、业务不断增长，IoT仍处于技术发展的初期，依旧面临一系列的安全隐患，庞大的数量和自身的脆弱性使得IoT设备极易成为黑客的首选目标。电影《速度与激情8》中数以万计的智能车辆被“天眼”系统恶意操控，进而组成“僵尸车联网”围剿国防部长；再如，2016年下半年，Mirai病毒控制超过30多万台的IoT设备对Dyn公司、OVH公司发动大规模分布式拒绝服务（DDoS）攻击，致使164个国家或地区受到影响。因此，IoT产业化的日益加速与技术的安全可信之间的矛盾成为该领域急需解决的重要问题，也是推动新型IoT技术发展的重要因素之一。
表3 各变量ADF检验结果
这一年，济南的两支球队依然牵动山东球迷的心——鲁能泰山、山东男篮。年底，鲁能泰山“冠”山难越，主场不敌北京国安，取得足协杯亚军。我们叹息，但依然对这支球队抱以期待。
表4 房地产价格指数与法定存款准备金实际利率残差的ADF检验结果
从房地产开发投资指数与法定存款准备金实际利率的格兰杰因果检验、房地产开发投资指数与一年期贷款实际利率的格兰杰因果检验、房地产开发投资指数与五年以上贷款实际利率的格兰杰因果检验的结果可以看出，在短期内（滞后期为2时）只有五年期商业贷款实际利率是房地产开发投资指数的格兰杰原因；在长期内，也就是当滞后期为4或8时，一年期商业贷款的实际利率和五年期商业贷款的实际利率都是房地产开发投资指数的Granger原因，而其他利率都不是房地产开发投资指数的Granger原因。
（2）单位根检验。房地产价格指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率原始检验序列中，ADF统计量均大于5%显著水平下的临界值，所以不拒绝原假设，原时间序列经检验包含单位根，可以判断为非平稳序列。但是，其一阶差分序列的ADF值均小于5%显著水平下的临界值（见表3）。
（4）格兰杰因果检验。通过格兰杰因果检验得出变量之间的因果关系。
依达拉奉属于一种常见治疗方法[6],通过临床经验分析得出,依达拉奉具有较强的清除患者自由基的效果,属于临床范围内一种较为常用的清除剂,其对患者自由基的攻击有着较强的抑制作用[7],同时可以改善患者神经细胞的损害程度,很大程度上降低对患者脑部脂质的损伤,同时还可以延迟神经元的死亡时间。并且依达拉奉还可以有效的对其血管痉挛现象进行抑制,促进患者大脑细胞的恢复[8]。
无论在短期（滞后期为1），还是在长期（滞后期为8）来看，各项利率指标的变动均是房地产价格指数的Granger原因，这说明在我国房地产市场上的利率变动对房地产价格的波动来说有一定的影响。相反，房地产价格指数的变动不是各项利率变动的Granger原因。
三、建议
1.以实际利率出发实施利率政策。
2.采取多手段调控房地产供求市场。
3.政府积极宣扬正确价值观。
参考文献：
[1]黄安永，周林，郑明标，等.从利率、周期、房价的变化看房地产走势[J].东南大学学报（哲学社会科学版），2010，12（1）：31-35.
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[3]刘庆富，周德晔.经济政策对房地产股票指数的影响效应研究——基于公告发布与利率调整的短期效应分析[J].新金融，2012（3）：36-39.
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[6]冯嘉仪，李佳佳.浅议利率下调对房地产行业的影响[J].商情，2012（32）：120.
中图分类号： F123
文献标识码： A
作者单位：河北经贸大学数学与统计学学院
标签：利率变动论文; 房地产论文; 价格波动论文; 格兰杰因果检验论文; 河北经贸大学数学与统计学学院论文;