我国城镇居民缴纳房地产税的能力与区域差异_房产税论文

中国城镇居民的房地产税缴纳能力与地区差异，本文主要内容关键词为：中国论文,城镇居民论文,差异论文,能力论文,地区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。

      [中图分类号]D63 [文献标识码]A [文章编号]1674-2486(2016)02-0135-20

      在税收理论中，充分考虑公平是税政可行和政治可接受的前提，而纳税能力(Ability-to-Pay，ATP；直译为“支付能力”)的测量与公平的标准直接相关。因此，设计任何税种都必须考虑纳税人的缴纳能力，即税负承受度。

      房地产税缴纳能力的研究尚未形成定论。①衡量纳税能力的两个潜在指标分别是财富(财产)和消费(Musgrave & Musgrave，1989)，但这两个指标在评估时存在着很大的漏洞(Buehler，1945；Netzer，1966)。例如，房产价值并不能精确衡量一个家庭的纳税能力。乔纳森·马克(Jonathan Mark)和诺尔曼·卡拉瑟斯(Norman Carruthers)(Mark & Carruthers，1983)发现，随着房产的持有时间增长，房产市值和业主收入之间的相关性会逐步减弱。因此，需要找到一个包括工资、资本收益和其他收益的综合收入，这个综合收入与财富或消费相比，会是纳税能力的首选指标。更深层次的分析是用纳税人的净收入衡量付税能力。然而，收入会随时间变化，某一年的净收入依然不能准确衡量纳税人的真实经济能力。所以，可以进一步认为，永久收入或者数年平均净收入才是更准确的测量指标(Ihlanfeldt，1979，1981；Buehler，1945)。②如上所述，尽管纳税能力可以通过市场机制充分显现，即买家需要考虑伴随房产价值的潜在年度税收负担，衡量业主的房地产税缴纳能力即便在成熟的市场经济中也是一个问题。那么，在转型国家存在多种隐形收入、综合收入更难获取的情况下，纳税能力尤其难以量度。因此，在很大程度上，对于中国这样一个还没有开征房地产税的过渡经济体来说，度量纳税能力是房地产税制度设计和实施中的一个关键环节。由于相关文献还比较薄弱，本文试图在这个问题上取得一定的进展。

      本文探讨中国城镇家庭的房地产税缴纳能力。中国作为转型经济体，进行房地产税改革有几项特殊之处。首先，中国的房产并不都是从市场购买而得，而是存在着福利分房、房改房和经济适用房等诸多类型，且这些特殊类型占据着相当的比例。这些家庭获得住房后，其收入状况可能变化不大，但房产的市值近年来增长了好几倍，远高于当时的购入成本，所以以市场价值为税基的房地产税可能给这些家庭造成负担。其次，房产的购买模式往往涉及数个家庭，尤其是年轻夫妇。例如：一对年轻夫妇买房，在依靠自身收入的同时，往往需要双方父母动用积蓄帮助支付首付。这种购房模式本是消费者应对高房价高首付的无奈之举；如此购得的房产转作税基，在一定程度上会高估这些购房者的纳税能力。最后，中国的房价在过去的15年中上涨很快，“房价—收入”比远远高于大多数发达国家。高税率会使居民的房地产税负担过重，不具可行性。

      我们通过建立衡量纳税能力的框架推导出不同的测算方法，讨论如何将纳税能力原则应用于设计中国的房地产税。在实证分析方面，本文使用包含住房特征和家庭特征的调查数据，利用不同的指标衡量纳税能力，然后进行中国条件下的量化分析。本文的实证结果可以为中国的房地产税改革提供重要的数据支撑，回答房地产税政策设计的相关问题。例如，在不同地区以纳税能力为考虑因素应该怎样进行有效税率的差异化设计？如果需要豁免，什么样的政策有利于提高纵向公平？本文结果同时亦可为其他过渡经济体的房地产税政策提供可借鉴经验。

      房地产税涉及面广，本身就是一个复杂的体系，其税基定义、税率确定和豁免设计等问题都值得深入研究。中国的居民房地产税正处在从无到有的过程中，纳税能力是改革实践和制度设计中不可忽视的要素。我们有意略去房地产税的其他方面，聚焦于考察纳税能力，试图通过这一研究分析中国城镇居民对房地产税的潜在缴纳能力以及不同地区不同家庭间的差异。同时提供纳税能力视角的佐证，说明房地产税作为地方税与其他税种有别，应该不求划一并且提倡地区间差异化设计。

      二、现有研究与衡量指标

      纳税能力原则(有能力者多纳税)一直是税收标准中重要的考虑因素，与之相对的即是税收受益原则(谁受益谁纳税)。由于穷人比富人更需要保护(公共服务的受益更多)，受益原则会导致税收的累退，因此穷人不接受税收受益原则。在18世纪和19世纪早期的税收体系设计中，纳税能力成为税制设计的主要原则(Smith，1776；Mill，1865)。③由于公共品的非排他性特征，学者转向另一种共识：所有经济主体都应根据其纳税能力为公共产品和服务提供资金。

      如何测量纳税能力一直是学术界和政策制定者讨论的焦点，因为只有恰当衡量纳税能力公平原则之后，才能应用这个原则，而恰恰是针对衡量指标，一直争论不休。潜在的指标包括财富(财产)、消费、临时或永久收入及其他替代变量(Musgrave & Musgrave，1989；Utz，2001)。艾尔弗雷德·比勒(Alfred G.Buehler)(Buehler，1945)和迪克·内策尔(Dick Netzer)(Netzer，1966)指出，财富和消费的评估存在着制度性漏洞。马克和卡拉瑟斯(Mark & Carruthers，1983)则认为房产价值不能较好地的衡量收入。要衡量收入，临时收入显然不甚可靠，永久收入或净收入的数年平均值则更为妥当(Ihlanfeldt，1979，1981；Buehler，1945)。

      

      多数国家的财产税主要来源于房地产税，如表1所示，发达国家对财产税的运用也有所区别。在美国、英国、加拿大和韩国，房地产税占总税收收入的比重超过了10%，而德国和荷兰等国家的房地产税的重要性则较低。2010年，美国的房地产税有效税率(税额/房产价值)平均为1.14%，房地产税税额平均为年收入的3.25%，以收入计算的缴纳能力则相应为30(1/3.25%)。④有效税率和缴纳能力在不同的郡(County)差异很大。在数据可得的800多个郡中，有效税率最高为3.02%，而最低仅为0.14%。房地产税税额占收入的比重在最高的郡平均为9.52%，在最低的郡平均仅为0.59%，以收入衡量的缴纳能力相应为10.5和169.5。美国房地产税税负差别的区域分布非常明显，例如，税额占收入最高的15个郡都在新泽西州(New Jersey)和纽约州(New York)，而这一比率最低的郡大多在路易斯安那州(Louisiana)和阿拉巴马州(Alabama)。在加拿大，房地产税的有效税率约为1%-2%左右，1998年房地产税税额占收入的比重平均为2.9%。但在年收入不到2万美元的家庭，这一比重达到了10%；在其他收入层次的家庭，这一比重基本在5%或以下，且收入越高，这一比重越低，显示了对房地产税的缴纳能力与收入的直接关系。⑤

      中文文献中有不少研究聚焦于城市居民对房产本身的支付能力(向肃一、龙奋杰，2007；吴刚，2009；陈杰等，2011)以及相应的政策设计，例如住房公积金制度对房产支付能力的影响等(吴璟等，2011)。亦有学者对房地产税的税负公平性进行定性讨论(邓菊秋，2014)或对税负进行定量比较(刘洪玉等，2012)。但使用微观家庭和住房数据对缴纳房地产税的能力进行深入探讨的系统研究还很少见。例如，陈杰等(2011)定量分析了上海市过去若干年间城市住房可支付性状况的演变。他们的结果表明，上海的城市家庭面临很大的住房可支付性问题，如果住房支出占家庭收入的比重过高，将会导致大多数家庭陷入住房诱导的贫困。吴璟等(2011)分析了中国城市居民住房支付能力问题，并对住房公积金制度作用做出了定量评价。他们发现城市居民住房支付能力不足已普遍存在且逐步演化为社会性问题，部分城市的居民住房支付能力甚至严重不足。向肃一、龙奋杰(2007)和吴刚(2009)均基于我国主要城市的经验数据对居民的住房支付能力进行了测算。但这些文献主要侧重于房产本身的支付能力，对房地产税仍未涉及。邓菊秋(2014)基于文献得出，由于房地产税的税收归宿更倾向于累退性，不一定能体现税收的公平原则。刘洪玉等(2012)较早地利用2010年国家统计局“城镇住户基本情况抽样调查”数据对房地产税的税负公平性问题进行了分析，他们发现居民家庭收入与住房价值之间存在明显的不匹配，因此房地产税在不同家庭和不同城市之间的税负也存在明显差异。但他们只使用房价收入比来测量房地产税税负，对税负也限于对不同房产类型和主要城市之间的比较。现有文献对房地产税的缴纳能力仍缺乏多维度的系统分析。

      本文针对房地产税讨论纳税能力问题，那么房地产税的纳税能力与其他税种(如流转税中的消费税、增值税以及所得税等)的纳税能力有什么不同？消费者对流转税具有主动的规避权，如果觉得转嫁的消费税或增值税太高，可以选择不购买相应的产品；所得税的负担也与收入直接相关。房地产税则完全不同，房地产税的税负标的是房产，房产不可移动又是生活必需品，所以无论居民的纳税能力如何，均需承担一定的房地产税。因此，结合前文提到的中国房产市场特殊性，在某些情形下就会出现难以承受房地产税的现象，例如：①老年人退休后，现金收入减少；②低收入家庭购买政府补贴的低价房，随着时间推移市值上升；③我国近年有些年轻夫妇收入不足，由双方父母支付首付，再用银行按揭购房。这几类人群中的住房市值与收入不匹配，这个现象的本质是收入与房产价值关联度低。本文用类似于马克和卡拉瑟斯(Mark & Carruthers，1983)的方法也得出了同样的结论，即收入对房产价值仅有20%的解释力(R[2])，加上其他相关变量后解释力可以达到60%。随着住房使用年限增加，收入与房产价值之间的关系逐渐减弱，因此对于房地产税来说，需要对业主的纳税能力进行深入研究。本文聚焦于在转型经济体背景下开征实施房地产税时，对其可能和可行的纳税能力进行测量。而对税收的其他标准和考量，例如纳税意愿等，将在未来的研究中另行考虑。

      我们以投标排序模型(Yinger，1982)为基础通过因素整合推导出计算纳税能力的5种不同的测量方法：(1)基于收入，(2)基于消费，(3)基于财富，(4)基于永久收入，(5.1)基于没有临时预算约束的现金流指标，(5.2)基于具有临时预算约束的现金流指标。⑥这几类指标分别计算了收入、消费、财富和现金流相对于房地产税额的倍数。以收入指标为例，如果纳税能力等于40，意味着每年的收入是房地产税额的40倍，或者说房地产税额是收入的2.5%。其他衡量指标计算的纳税能力也均有类似的含义。我们在实证分析中，根据数据可得性，分别利用这几种方法进行计算，检验不同衡量指标间的一致性；也根据住房类型、住房套数、是否仍有房贷以及社会经济地位等因素，比较不同家庭缴纳房地产税的能力。

      三、数据、方法和结果

      本文使用的数据来源于北京大学中国社会科学调查中心的中国家庭追踪调查(China Family Panel Studies，CFPS)。⑦我们关注已(从市场、工作单位或其他形式)购买住房的城市家庭。数据来源于2010年的入户调查，经过数据整理后，保留2031个有效观察值，这些观察值分布在25个不同省份。数据信息包含详细的住房特征和家庭特征。其中，住房特征包括市场价值、住房面积和购买年份等；家庭特征则包括收入、消费、财富以及其他各项家庭行为信息。关于该类调查获取的房产价值的准确性，有学者认为业主的估计可能会有较大的偏差。但是，约翰·凯恩(John F.Kain)和约翰·奎格利(John M.Quigley)(Kain & Quigley，1972)强调：一般来说，只要样本量大，就能充分抵消业主的估计误差。所以，我们认为上述数据可以使用，下文的结果也从几个方面证明，数据与实际情况基本相符。在上述测量框架的基础上，下文首先根据收入、消费、财富和现金流测算居民的房地产税纳税能力，然后比较分析不同家庭群体的纳税能力，最后通过回归分析考察哪些因素影响纳税能力。

      (一)不同的纳税能力衡量指标

      我们先计算每个家庭对于首套房的房地产税纳税能力，即如果这些家庭需要为他们现在所居住的房产支付房地产税，根据不同的衡量指标他们承担税收负担的能力如何？我们通过比较不同有效税率下(Effective Tax Rate，ETR)的税收负担后发现，平均而言，0.5%的有效税率(即房地产税额为房产价值的0.5%)在当下的中国比较可行。⑧结果表明，当有效税率为0.5%时，纳税能力约为40，相对适当。如前所述，纳税能力为40意味着，房地产税额约为家庭年收入的2.5%(1/40)。与大多数国家的房地产税负担相比(在2010年，美国房地产税负担平均约为家庭年收入的3.25%)，这一比重比较合适。具体结果如表2所示，收入、消费、财富和现金流的衡量指标则分别为收入、消费、财富和现金流相对于对房地产税额的倍数。⑨

      我们然后计算包括家庭全部房产后的房地产税纳税能力。正如所预期的那样，与仅考虑首套房相比，考虑所有房产后的纳税能力相应减小。我们把家庭根据其房屋拥有数量分为三种类型：一套、两套、三套及以上。平均来说，拥有两套房的家庭，其纳税能力低于只有一套房的家庭；但拥有三套或更多房产的家庭，其纳税能力则大于拥有两套房的家庭。在中国当下的背景下，对这一有趣发现的解释是：不少家庭持有两套住房并非因为他们富有或者用于投资，而仅仅是由于历史文化或传统习俗等原因作为给未成年子女的住房准备。在房改过程中，公务员或国企职员往往可以免费获得或以低价购得一套单位分房。一些家庭拥有的两套住房即来自于夫妻双方各自的单位分房，他们相对于只有一套房的家庭在收入方面未必有明显优势。然而，拥有三套及更多住房的家庭，很多是有意购买较多住房，或是因为家庭成员需求高，或是作为在价格飙升的房地产市场中的投资。这些家庭的收入或财富往往比其他家庭高。

      

      

      图1 不同衡量指标下的房地产税纳税能力分布(有效税率为0.5%)

      资料来源：作者自制。

      

      图2 不同房产拥有量的家庭对房地产税的纳税能力分布(有效税率为0.5%)

      资料来源：作者自制。

      图1显示有效税率为0.5%时，不同衡量指标下的房地产税纳税能力分布。四种不同方法计算出的结果分布非常相似。图2显示有效税率为0.5%时，不同房产拥有量的家庭对房地产税的纳税能力分布。正如前文所解释的，拥有两套和三套及以上房产的家庭对房地产税的缴纳能力要小于只有一套房的家庭，但拥有三套及以上房产的家庭对房地产税的缴纳能力却远高于只有两套住房的家庭。需要说明的是，这里得出这一结果不是为了推理出对拥有多套房子的家庭就要减免税收的政策建议，而仅仅是对不同家庭对房地产税缴纳能力现状的描述。房地产税进行政策设计时，纳税能力仅仅是需要考虑的一个方面，具体税制要素的设计将是一个对各方面因素通盘考虑的系统工程。

      我们同时计算了不同衡量指标之间的相关性，结果表明，除了消费指标与其他指标的相关系数为0.5左右，收入、财富和现金流指标两两之间的相关系数均为0.95以上。因此，家庭的收入、消费、财富和现金流之间的高相关性决定了不同衡量指标之间的一致性。由于不同衡量指标计算出的结果相似度较高，在以下的分析中，为便于讨论，我们将仅使用基于收入的衡量指标，以有效税率为0.5%的情形来计算和比较居民房地产税纳税能力。

      (二)纳税能力的多维度比较

      表3展示纳税能力在不同情境下的比较。我们先比较不同类型的住房：单元房、平房、四合院、别墅、联排别墅、小楼房等。⑩住单元房或四合院的家庭，其房地产税纳税能力远低于平均水平。住在小楼房的家庭的纳税能力与平均水平相当。表中平房居民的纳税能力很高，如脚注中所述，平房指茅草房、砖瓦房、土坯房等，因此房产价值相对较低，其同等收入水平下纳税能力自然就较高。表中住别墅或联排别墅家庭的纳税能力也小一些，是由于样本量太小，差异在统计上并不显著，因此关于居住别墅家庭对房地产税的缴纳能力还需要利用其他更多的数据进行支撑。

      

      我们接着比较房产是否为原工作单位住房。如果原为单位分房，往往地理位置较好。随着经济发展这类住房市场价值较高，而现居住家庭并不一定具有相应的高收入和纳税能力。因此，尽管这类家庭的房产市场价值很高，但可能没有足够的收入支撑高额的房地产税，我们预期这些家庭的纳税能力会比较低。然而，结果恰恰相反：这些家庭的房地产税纳税能力高于没有单位分房的家庭。我们推断，之所以出现这样的结果，是因为当时可以获得单位分房的家庭在一定程度上均属于体制内人员。他们并不是社会的弱势群体；相反，随着经济的快速增长，他们大多成长为社会的中产阶级或地位更高的群体。另外，有和没有住房贷款的家庭的比较，与预期相符：仍有房贷的家庭的纳税能力，远低于没有房贷的家庭。至于是否有住房困难的家庭的比较，由于存在住房困难家庭(大多是低收入人群)的房产价值一般也较低，结果没有统计上的显著差异。

      表4显示样本中各省城镇居民在0.5%的有效税率下对房地产税的平均纳税能力。可以看出，不同省份之间的纳税能力有很大差异。即使只针对首套房，北京和上海的纳税能力可分别低至10和13；而吉林、黑龙江和四川的纳税能力则接近80。我们分东中西部不同地区来看时，东部地区对房地产税的纳税能力与中西部也有明显差距。对于首套房和所有房产的房地产税负担来说，东部地区的纳税能力比平均水平要低30%。纳税能力在地区间的巨大差异充分突出了房地产税的地方税特征。对于作为地方税的房地产税，地方政府可以考虑采取不同的税收制度设计和不同的税率。因此，在纳税能力基础上，若使每个省份的纳税能力约为全国的平均水平，我们初步计算了各省可行的房地产税有效税率。(11)由此计算得出，纳税能力低的省份的可行有效税率应该较低，反之亦然。例如，要使各省市对房地产税的纳税能力处于合理的全国平均水平(40左右)，北京和上海可行的有效税率分别为0.12%和0.15%，而吉林、黑龙江和四川的有效税率可以达到1%。全国平均的有效税率则为0.51%。

      

      注：(1)本表使用以收入为基础的计算方法，纳税能力基于有效税率0.5%计算。一些省份(内蒙古、福建、广西、海南、西藏、青海、宁夏、新疆)由于样本太小被删去。“在平均纳税能力下的可行有效税率”是根据全国纳税能力的平均水平调整后的各省可行的有效税率。

      (2)可以看出，本文的样本存在明显的地区不均衡性，这是一个可能的问题所在。但本文的目的并不是通过该样本精确计算出每个省份的税率，而是通过测算表明不同地区间对房地产税纳税能力的巨大差异，因此某些省份的数据准确性问题不会从根本上影响本文的研究意义。实际上，最终实践中房地产税的纳税能力(以及相应的税率)在同一省份内的不同地区也会有较大的差异。

      资料来源：作者自制。

      (三)纳税能力的决定因素

      我们下面通过回归分析，讨论房地产税纳税能力的潜在决定因素，同时还考察房地产税在不同情况下对收入不均等(用基尼系数衡量)的影响。回归方程是：

      

      其中，Housing表示住房特征，Family表示包括收入水平、社会经济地位等方面的家庭特征。X是一组控制变量，包括社区特征和社会环境等指标。延续上文中对纳税能力的衡量方法，这里的因变量ATP为收入相对于房地产税税额(有效税率为0.5%)的倍数，即：收入/(房产价值×0.5%)。表5提供了回归分析中主要变量的统计信息。

      

      表6为不同模型下的回归结果，可以看出不同回归模型的结果之间一致性较好。结果表明，有大房子的家庭对房地产税的纳税能力较低。搬进现有住房较晚的家庭对房地产税的纳税能力也较低。这是因为买房时房价高，同时房主年龄也可能较年青，经济状况还相对比较紧张。住房贷款和房屋条件在回归分析中并不显著。若家庭拥有一套以上的住房，正如所预期的，拥有其他住房将增加房地产税负担，从而使得纳税能力变小；然而，对于首套房的房地产税负担来说，拥有多套房的家庭具有更高的纳税能力，表明多套房家庭比之单套房家庭，在收入上充裕。这一结论与表2中的比较分析结果是一致的。由于拥有3套及以上住房数量的家庭样本量很小，我们很难详细分析随着住房数量的增加对应的家庭特征变化的轨迹。这其中隐含的重要经济社会现象值得进一步研究。有成员外出打工的家庭、低保户、有残疾人的家庭，他们的房地产税纳税能力远低于平均水平。这些家庭更多的是穷人或是有其他生活上的困难，他们对房地产税的纳税能力比一般家庭低30%，甚至只有平均值的一半。

      

      

      注：*因为低保户和有残疾人家庭对房地产税的纳税能力远低于其他家庭，我们认为需要适当的政策来降低他们的税收负担。我们根据平均纳税能力来调整这些家庭的房地产税额，即对于首套房和所有房产的房地产税，他们分别支付1/42.28和1/38.07的收入负担。对于调整后的纳税能力，我们将这些家庭对房地产税的纳税能力调整为平均水平(首套房为42.28，所有房产为38.07)，然后计算将这些家庭房地产税税负调整后的相应基尼系数。除进行调整的特殊家庭外，有效税率均为0.5%(这里未体现不同地区间的税率差异)。

      资料来源：作者自制。

      低保户和残疾人家庭的生活已经比较困难和艰辛，房地产税会对他们的纳税能力造成很大挑战。从这个角度看，需要设计、实施相应的社会政策对这些特殊家庭的税收负担予以免除或至少减轻部分负担。从社会公平的角度出发，我们使用基尼系数计算如果对这些弱势群体没有特殊的豁免政策，房地产税会如何增加税后的收入不平等程度。根据表7中的结果，样本中家庭收入的基尼系数为0.464，中部地区相对较小为0.429。这一结果与现有官方统计和学者估计基本一致。征收房地产税后，家庭收入的基尼系数从0.464增加至0.472。如果我们根据平均纳税能力来调整低保户和残疾人家庭的房地产税额，即对于首套房和所有房产的房地产税，他们分别支付1/42.28和1/38.07的收入负担。调整后的税后基尼系数减小到了税前的水平(0.464)，这证实了相应社会政策的必要性。若考察纳税能力的基尼系数，与家庭收入的基尼系数相比，我们会发现纳税能力的差异超过了收入差异。弱势群体家庭经过调整后，纳税能力的基尼系数会相应减小，但其绝对值仍然较高(超过了收入基尼系数)，表明房地产税的纳税能力作为一个重要的公平问题在政策设计中需要审慎考虑。

      

      图3 不同减免方案下的房地产税缴纳能力分布(有效税率为0.5%)

      资料来源：作者自制。

      除了社会政策之外，同样可以通过设计一些减免方案来达到考虑低收入者或特殊课税对象的目的。当前普遍存在的减免方案包括“家庭首套减免”和“按人均面积减免”，这两种方案分别存在着如何定义家庭和对房产的档次和区位缺乏考虑等问题。相对于这两种方案，我们认为“按人均价值减免”(即每个家庭按人均减免一定房产价值)可以较好地兼顾这些问题。这里分别对这三种不同减免方案下的房地产税缴纳能力进行了测算。在本文的样本中，若按这些减免方案进行征收，最终需要缴纳房地产税的家庭均不足20%，因此这次测算的仅仅是豁免后的这20%家庭(400户左右)的纳税能力。图3显示了这三种不同减免方案下的房地产税缴纳能力分布；表8为不同免除方案下纳税能力和税收收入的基尼系数。在不设计豁免方案时，房地产税纳税能力和税后收入的基尼系数分别为0.514和0.472(表7)。采用的一定减免方案之后，纳税能力和税后收入的基尼系数均得到了显著降低。相对来说，采用人均价值免除的方案时，纳税能力的基尼系数仍然较高。这是由于这里的人均价值免除额是由各省的住房销售平均单价乘以50平方米所得，而所有地区的税率均为0.5%，忽略了省际和省内地区间差异。在另一项研究中，我们同时发现当使用表4中差异化的税率进行计算时，采用人均价值免除方案得到的房地产税缴纳能力和房地产税后收入的基尼系数均小于另外两种方案。这进一步说明了不同地区的房地产税进行差异化制度设计的必要性。无论采用何种免除方案，豁免的具体标准还需要根据基层居民住房和收入的实际情况进行详细的测算，这也意味着房地产税政策需要给予基层政府相当的自主权。(12)

      

      中国作为转型经济体，尚处于深化财税体制改革的过程中。针对即将到来的房地产税改革，本文构建了衡量房地产税纳税能力不同指标的测量框架。不同的测量方法表明，由于涉及的各衡量要素(收入、财富、消费和现金流)之间密切相关，当前的纳税能力决定性因素还是家庭收入。这些指标之间的差别不大，计算出的结果相似性较高。这一结论同时也表明，关于房地产税的减免政策设计应该以收入为依据来考虑。

      使用2010年北京大学中国家庭追踪调查的数据，我们根据不同区域、住房类型、住房套数、是否仍有房贷，以及社会经济地位等因素将家庭分成不同类别，对房地产税的纳税能力进行了多维度的比较。结果显示，不同区域和家庭的房地产税纳税能力存在很大差异。在我们的预期中，住房为单位分房的家庭对房地产税的纳税能力会比较低，然而结果表明这些家庭的房地产税纳税能力反而高于没有单位分房的家庭。考虑到随着经济快速增长，这些家庭社会经济地位的变化以及发展过程中资源在不同群体之间的分配模式(资源分配向体制内倾斜)，这一发现亦是合理的。此外，不同区域纳税能力的巨大差异凸显了房地产税作为地方税进行不同的政策设计和征收管理的必要性。我们也利用回归分析考察不同家庭对房地产税纳税能力的潜在决定因素。所有结果均显示不同家庭对房地产税纳税能力的差异，这表明在进行房地产税设计时，需要相应的社会政策来帮助弱势群体。即便在对弱势家庭减小房地产税负担的条件下，由基尼系数衡量的纳税能力差距依然较高。因此，房地产税的设计需要充分考虑不同家庭的纳税能力。

      总之，我们的研究结果证实了不同房产类型和社会经济地位的家庭对房地产税纳税能力的预期差异，同时亦有一些意外而合理的发现。本文对房地产税纳税能力的定量分析显示了我国正在进行中的房地产税改革的复杂性，可以为房地产税改革提供重要的实证数据支撑，回答房地产税政策设计中的部分问题。例如，表4中的结果告诉我们，以纳税能力为考虑因素，不同地区应该设计差异化的有效税率。我国所有税种的税率目前均由中央决定、全国统一，引入房地产税必然导致我国税收决策的分权化。正如引言中所说，房地产税不同于其他税种，应该不求划一而不是全国统一。仅从纳税能力一个方面即可看出，若房地产税由中央统一决定税率，对不同地区的居民形成的税收负担将差异巨大。因此，无论房地产税的税制要素如何设计，从房地产税的政府层级归属来看，房地产税将是地方税，且应进行充分的差异化制度设计。

      ①一般来说，房产税是指房产在保有环节的税收，现行的房产税主要针对工业商业房地产和经营性使用的住宅。房产税还有其他几个称呼，如物业税、房地产税、不动产税和财产税等。在有些语境中，房产税的外延可能进一步被扩大为“房地产税费体系”的概念，诸如商用房地产保有环节的房产税、城镇土地使用税及耕地占用税和房地产交易环节的契税、土地增值税及其他相关税种都可能被包含进来。为便于区分，我们在讨论未来的房地产税改革以及相关测算时一律采用“房地产税”这一称谓。

      ②亚尼斯·约安尼季斯(Yannis M.Ioannides)(Ioannides，2004)指出了临时收入和永久收入两方面的关系：(1)当下的临时收入包括了一个暂时性的组成部分，这相当于测量永久收入的误差；(2)人们的临时收入不同，因为他们处在自身生命周期的不同时点上，但其永久收入的差别由于排除了不同时点的影响则可能小得多(第437页)。

      ③亚当·斯密(Adam Smith)在《国富论》中提出了关于一般赋税的四个原则，其中第一个原则就是纳税能力原则：“一国国民，都须在可能范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护下享得的收入的比例，缴纳国赋，维持政府”(斯密，2014：393)。

      ④数据来源：美国税收基金会(The Tax Foundation):http://taxfoundation.org/article_ns/median-effective-property-tax-rates-county-ranked-taxes-percentage-household-income-1-year-average。

      ⑤数据来源：加拿大统计局：http://www.statcan.gc.ca/pub/75-001-x/00703/6578-eng.html。

      ⑥限于篇幅，这里略去推导过程，感兴趣的读者可向作者索取。根据相关文献，职业和年龄是计算永久收入的重要变量，由于使用的数据限制，本文不计算永久收入。实际上，纳税能力本身测量的即是暂时性的状况，使用现金流指标也是基于这一原因。

      ⑦数据调查过程由北京大学中国社会科学调查中心(ISSS)实施，项目资助来自北京大学985工程。详细信息可见网站http://www.isss.edu.cncfps。

      ⑧房地产税的税率可以是单一比例税率或累进税率，结合理论分析和现在绝大多数国家的实践，尤其是房地产税作为受益税以及从地方治理的视角来看，单一比例税率相对来说更加合理。因此，本文仅对单一比例税率进行模拟。

      ⑨在本文所用数据中，消费数据直接由问题所得(问题：去年，您家总支出大概是多少钱？)；财富为各项收入、存款利息、股票等各项资产以5%计算应得收益，以及其他房产以3%计算的租金收益之和；现金流为各项收入、存款利息，以及实际房租收入之和，减去各项家庭日常支出(包括食品、日常用品、出行、通信、赡养、住房按揭、车辆按揭、其他按揭以及租房支出)。

      ⑩根据数据中的定义：(1)“单元房”指单元楼房里的一个或多个住宅单元。(2)平房指茅草房、砖瓦房、土坯房等。(3)四合院为“口”字形结构的平房，如果结构为“口”字形，其中有一边或以上为二层或以上，则算做“小楼房”。(4)别墅，专指城市居民在别墅区购买或自建的一层或多层独栋住宅。(5)联排别墅，指区别于单元房和别墅的、具有独立的进门结构、楼层在1-4层之间的、与邻居的住宅在建筑上为一个整体的住宅。(6)小楼房主要指自建或购买的2-7层供自家居住的楼房。

      (11)需要说明的是，在房地产税征收实践中，可以是不同的基层(区县)政府采纳不同的税率，即房地产税作为地方税的“地方”是指基层政府。这里为了便于比较，我们以省为单位进行计算。

      (12)限于篇幅，这里重点是对纳税能力在不同减免方案下的变化进行初步测算，与房地产税缴纳能力紧密相关的税负归宿和再分配效应等问题我们将在其他文章中专门讨论。

标签：房产税论文;  房产论文;  税收原则论文;  首套房论文;  纳税论文;  税收论文;