房地产开发企业账务处理及成本管控研究
石荣荣 即墨市城市建设开发有限公司
摘要： 随着时代与经济的快速发展变化，加之市场竞争的日趋激烈，房地产企业为了不落后于时代与经济发展步伐，必须根据时代变化做好账务处理与成本管控工作，只有如此才能使自身账务变得更加清晰而明确，以及成本管控更具效力。基于此，对房地产开发企业账务处理与成本管控等方面的话题进行深入分析与研究具有非常重大的现实价值。
关键词： 房地产开发企业；账务处理；成本管控；研究
一、现存问题研究
(一)人员能力方面
一方面，账务处理上。其一，账务处理难度加大，主要因为新旧制度变化、政策变化以及后续工作衔接等因素的影响，使财务人员具体工作也随之发生极大的变化，所以难免出现任务衔接方面的问题。再者营业税的会计内容与核算方式相对来说比较易懂，而增值税政策的实行使会计内容与核算方式变得复杂，其处理与营业税相比而言难度有所增加；其二，增值税专用发票管理难度加大，主要因为营改增除带来会计内容与核算方式上的改变之外，还带来了开票、报税以及认证等系统上的诸多问题。再者，企业财务工作历来的核心都是发票，所以随着营改增政策的实行，企业对发票管理的重视程度也应该随之提升。一般来讲，长开发周期、繁杂项目内容等是房地产开发企业所具有的特点，项目不同环节各有其业务承办部门，对于营改增实行后财税政策的变化很多部门也是初次接触，比如增值税专用发票，房地产行业的很多业务人员都是刚刚开始接触，且增值税专用发票有相应的认证期限，根据国家税务总局2017年第11号公告中提到自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。这就要求业务部门与财务部门平时多一些财税方面的沟通，多了解下最新的财税政策，否则对于没有相关工作经验的业务人员来讲肯定经受着不小的挑战。另一方面，成本管控上。这一方面的问题主要表现在成本管控人才太过缺乏，许多房地产管理层人员都是半路出家，并不具备相关工作经验，受限于个人能力，造成成本管理方面的短视；再者多以个人行事习惯与经验为依据进行成本管控工作，导致频发不规范问题。受限于具有成本管理思维专业化人才的缺乏，使成本管理工作迟迟难以得到深入发展[1]。
(二)税金预缴方面
房地产开发企业深受营改增这一税制改革的影响，使土地增值税等税金的预缴方面出现了变化，不论是在缴纳时间方面、账务处理方面，还是在预付比例方面都作出了相应的规定，如果有关人员不按照规定进行土地增值税预缴工作的话，就会产生严重的后果。国家税务总局的2016年第18号公告当中提到，房地产开发企业在开展自行开发房地产项目的销售工作之时，如果没有按照相关规定进行税款缴纳或者预缴，主管国税机关则相应会以《税收征收办法》为根据，对其进行处理。所以，税务机关对于没有按照规定预缴增值税的纳税人，会处以少缴税款百分之五十到五倍的款项的处罚，假如没有少缴，只是没有预缴逾期，则需要从滞纳之日起按照天数加收万分之五的滞纳金。因此，企业的财务人员应该对随营改增实行所产生的变化加以熟悉与掌握，以便做好土地增值税预缴工作，以避免工作失误。
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(三)制度建设方面
人员认识方面的问题也可以划分为下述两个方面的内容。一方面，账务处理上。
财务人员应该根据土地增值税税法等相关法律规定，进行土地增值税等税金的预缴工作。比如，当项目交付之前转让房地产收入应该提前根据相关规定的“应交税金”方面的内容，分别借记与贷记应交土地增税税款与银行存款；而对于项目交付之后以偿清，且收到退还的土地增值税之后的情形，应分别借记与贷记应交税款预与应缴纳土地增值税，而当出现土地增值税增加的情形时，则会计分录是相反的。而预付比例的多少则需要注意下述三点内容：一是土地增值税可以理解为项目开发所获得的利润，获得利润应按照一定比例缴税；二是以前征收是在项目结束后进行；土地增值税的征收一般按照销售收入的一定比例征收。相信熟悉了随营改增实行的变化之后，就能够做好土地增值税预缴工作，避免工作失误的频发，同时也有利于成本管控工作的进行。
二、解决措施研究
(一)做好人员能力提升工作
一方面，基于账务处理。要想做好人员能力提升工作，必须从人员培训力度的加强方面入手。营改增的实行对企业的账务处理方面与增值税专票管理方面都有新要求的提出，且税收政策、账务处理以及增值税专用发票管理等都产生了很大的变化，阻碍了财务人员相关工作的进行。因此，企业应该加大财务人员培训力度，通过对财务人员进行定期、不定期的培训，使财务人员的税收知识得到不断更新，提高增值税专用票方面的管理能力，其中税收知识包括增值税的概念、原理及税率变化计算方面、纳税环节以及申报环节等知识，进而切实提升财务人员的业务能力，使其能够更加及时、准确的做好账务处理工作。另一方面，其一，对企业来讲应做好合理分工成本管控工作，坚持科学的工作分配原则。具体在成本管控的过程中做到专人专岗、专事，只有人员的责任得以明确，才能使工作得以顺利而合理的进行下去；对相关人员来讲，应该时刻不忘责任心的保持，稳妥开展自身所负责的工作；其三，企业还应该注重做好成本管理绩效考核体系的建立健全工作，工作的内容与结果直接挂钩，以便激发企业人员工作热情与自身能力提升方面的积极性。不但有利于成本的节省，还有利于成本管理工作变得更加科学而规范，最终助力企业发展得更加健康[3]。
(二)做好税金预缴工作
当前，账务处理与增值税专用发票管理等制度的不健全是工作难度加大的重要原因。只有相关配套制度是有效而完善的，才能使人员按照制度办事，用制度约束人。另一方面，成本管控上。关于建设阶段控制机制不够严格的问题主要是因为我国房地产市场发展时间还不是太长，我国市场建设初期相关企业的发展不太充分，加之受2008年金融危机的影响，使企业发展处在一段比较低落的状态，直至近些年才有所缓和，得以慢慢发展壮大起来，所以企业的相关配套制度建设与生产经营经验不足。例如，现如今我国早已开放了招投标市场，但是由于相关体系建设不足的问题，导致没有专门部门对招投标过程加以有效的监督与约束，所以也难以谈及成本管控力度的强化话题[2]。
(三)做好制度建设工作
基于账务处理，企业应该重视做好账务处理与增值税专用发票管理等相关配套制度的建设工作，如此相关人员以制度为根据规范化的开展工作。基于成本管控，针对前面提及的制度方面的问题，相应的应该做好建设机制的建立工作。其一，应该从设计与处理企业招标制度方面入手，为资质与实力兼具的设计单位进行公平竞争提供一个良好的制度环境，且通过自身管理力度的不断强化，使自身的设计水平和竞争力能够得到有效提升；其二，着眼于监理环节，不但要把设计单位的单局控制局面打破，设计单位还应该在设计监理的协助下开拓设计思路，进而优化整个设计方案，促使在成本出现前做好成本管控工作，防止出现不必要的经济损失[4]。
三、结束语
本篇文章首先从人员能力方面、税金预缴方面、制度建设方面这三个方面，对房地产开发企业所开展的账务处理与成本管控工作中的现存问题，进行深入分析与研究，最后有针对性的提出做好人员能力提升工作、做好税金预缴工作、做好制度建设工作这三大解决措施，以期给房地产开发企业解决好现存问题提供切实的借鉴与依据，为企业发展保驾护航。
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参考文献：
[1]甘远平.“营改增”后房地产开发企业的账务处理[J].时代金融，2018 (3)：122-123.
[2]魏晓燕.营改增对房地产的影响及账务处理注意事项[J].中国科技投资，2017 (6).
[3]林慧静.房地产开发企业成本控制重点难点问题探析[J].财会学习，2018，204 (30)：110+112.
[4]张乾波.浅析房地产开发企业成本控制与管理[J].智富时代，2018 (5X)：82-82.
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