房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响，本文主要内容关键词为：其对论文,税收论文,房地产价格论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F819.42 文献标识码：A 文章编号：1008—8520（2007）01—0039—03
税收转嫁是市场经济体制下的一种普遍现象，只要存在商品交换，就会有与征税相伴随的税收转嫁。本文从房地产税收转嫁入手，分析我国房地产课税对房价的影响，并以此为基础简要论述如何更好发挥税收调控作用，促进我国房地产市场健康发展。
一、税收转嫁的一般规律
在市场经济运行中，各种税的征收都要影响经济中的相对价格，从而产生引起资源配置和价格变化的各种力量。显然，在法律上必须付税的经济主体，不一定是承担税收负担的人。税收通过价格变化，可能转嫁到经济中的其他经济主体。因此，税收转嫁可以界定为：纳税人在名义上缴纳税款后，主要以改变价格的方式将税收负担转移给他人的过程。
依据税收转嫁的不同途径，税收转嫁的基本形式可以概括为三类：（1）前转。也称顺转，即纳税人将其所纳税款，通过提高商品或生产要素价格的方法，向前转移给商品或生产要素购买者的一种形式。前转是税收转嫁最典型、最普遍的形式，一般发生在商品和劳务的课税上。（2）后转。也称逆转，即纳税人将其所纳税款，通过压低进价的方法，向后转移给生产要素供给者的一种形式。后转一般发生在生产要素的课税上。（3）消转。也称税收转化，即纳税人对其所纳税款，通过改善经营管理或改进生产技术等方法，自行消化税收负担。严格地说，消转是一种特殊的税收转嫁形式，因为它并没有把税收负担转嫁给他人。由于前转是税收转嫁最典型、最普遍的形式，本文主要研究房地产税收向前转嫁的规律及其影响。
税收转嫁体现为纳税人有意识的主观行为。纳税人在利益驱动下，为了减少损失，总是在合理且尽可能合法的情况下，千方百计的将由于纳税所带来的经济负担转嫁出去。但从客观上讲，这种转嫁能否实现以及实现程度大小并不取决于纳税人的主观愿望，而是取决于下列因素。（1）税种属性。一般来讲，商品课税容易发生税收转嫁，所得课税不易发生税收转嫁；增值税、营业税等中间性质的税种容易发生税收转嫁，终端性质的所得课税等不易发生税收转嫁。（2）商品或生产要素供求弹性。供求弹性与税收归宿有着密切关系。一般来说，在其他条件不变的情况下，需求曲线的弹性越大，需求者支付的税收比例越小，供给者支付的税收比例越大；相反，供给曲线的弹性越大，转嫁给需求者的税收比例越大。在完全无弹性供给曲线的极端情况下，全部税负都由供给者承担；相反，在完全弹性供给曲线的情况下，全部税负都转嫁给需求者。（3）市场结构。一般来说，纳税人所处市场垄断程度超高，则针对其所征税款越容易发生税收转嫁；相反，纳税人所处市场竞争程度超高，则不易发生税收转嫁。（4）税收管辖权。一般来说，同一税种，若其征管范围越大，则越不容易实现税收转嫁；相反，征管范围越小。则越容易实现税收转嫁。
税收作为国家集中资金和调节收入的重要手段，其税率的高低及税额的大小体现着国家政策目标的意图。一般认为，国家要提倡和鼓励发展的行业及产品，往往只负担较低的税额；而国家要限制的行业和产品则要负担较重税额。税收转嫁的存在，往往使国家的这种调节意图不能够准确地得以实现，这就要求我们在制定税收政策时，一定要考虑税收转嫁的存在及其影响，只有这样才能更好地发挥税收调节和管理国民经济的作用。
二、我国房地产税收转嫁分析
对于房地产这一特殊商品，以下四个因素使得我国房地产市场的课税发生了明显的税收转嫁。
1.我国现有房地产税制与房地产税收转嫁。我国现行房地产税收体系按征税环节分类，可以分为在房地产流通阶段征税和在房地产保有阶段征税两种。在房地产流通阶段的税制构成可以有如下三种分类：（1）购置房地产应缴纳的税种，主要包括契税和印花税。（2）出售房地产应缴纳的税种，主要包括营业税、印花税、企业所得税和个人所得税。（3）出租房地产应缴纳的税种，主要包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税和城市维护建设税（及教育费附加）。在房地产保有阶段设置的税种主要有：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和城市房地产税（及土地使用费）。从上述税种分布不难看出，现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁。因此，我国房地产税制的这种税种结构使得税负转嫁极易产生。
2.房地产商品的供给需求弹性与房地产税收转嫁。根据税收转嫁一般规律，应税商品的需求弹性与税负转嫁成反方向变动，而供给弹性则与转嫁成正方向变动。就房地产市场讲，住房作为生活必需品明显缺乏弹性。加拿大经济学家歌德佰戈根据经验数据计算出其绝对值为0.75，国内一研究结果显示，我国房地产商品的需求弹性仅为0.34。也就是说，相对于价格上涨或下降1个百分点，需求下降或上涨仅为0.34，明显低于日常消费物品的变动。尽管西方国家学者一般认为，住房供给在短期内价格无弹性，但相对于需求，特别是相对于我国当前城市化进程下不断增加的需求而言，拥有房产者可以根据房价高低选择上市时间，因而房地产的供给是相对富有弹性的。由于房地产市场的供给弹性大于需求弹性，实践中政府针对房地产供给者征收的税收绝大部分将通过前转的形式由购房者承担。
3.房地产市场结构与房地产税收转嫁。税收转嫁规律表明，市场垄断程度越高，销售方越易于实现税负转嫁。由于房地产行业具有资金密集、开发规模大的特点，同时，我国政府对房地产企业的管理实行严格的行业准入制度，这样房地产市场存在着一定的进入壁垒。因此我国房地产市场属于垄断性行业。在这种垄断的市场结构下，发生税负转嫁是自然而然的事情。
4.房地产税收管辖与房地产税收转嫁。房地产商品消费的特殊性，使其比一般商品消费更容易发生税收转嫁。从一般意义上讲，如果只有某一地区开征一种地方税，则法定纳税人转嫁税负容易，因为人们可以通过移居他地而避免成为经济纳税人。房地产商品消费的最大特点是根据本人、家属工作和生活的地域选择消费，而不是根据价格因素选择消费。这一点在我国当前劳动力市场不健全、劳动力缺乏流动性的情况下，显得尤为突出。正因为这样，当政府针对房地产销售征税而房地产销售者通过加价方式进行税收转嫁时，消费者只能接受，不可能通过易地消费进行规避。即便在同一城市，某种程度上也是如此。
5.房地产市场运行过程与房地产税收转嫁。关于房地产市场运行过程，有学者认为应该分为五个阶段。但比较流行的提法是四阶段说。即房地产市场的运行过程主要包括以下四个阶段：土地批租阶段、房地产开发阶段、房地产流通阶段和房地产保有阶段。在这四个阶段中，前三个阶段所发生的一切税费都可能会通过房地产售价的提高而转嫁给最终购买者。需要特别指出的是，在房地产流通阶段所征收的企业所得税、个人所得税同样也可能发生税收转嫁。而在一般条件下，所得税是不易发生税收转嫁的。房地产保有阶段，由于不存在商品交换，因而一般不发生税收转嫁。
从以上分析中可以看出，我国房地产税收是极易发生税收转嫁的。在这种情况下，政府推出的旨在稳定房地产价格的税收，如个人所得税、营业税，会因税收转嫁的存在而难以实现原有的政策意图。
三、房地产税收转嫁对房地产价格的影响分析
1.不考虑税收转嫁条件下，房地产课税对房地产价格的影响。土地批租、房地产开发环节所发生的税收主要由开发商承担。在不发生税收转嫁情况下，从短期来讲，当供给缺乏弹性时，房价不变。但从长期来讲，征税加大了开发商的生产成本，使其减少利润，从长期来讲，必然导致房地产的供给减小，在需求不变下，住房价格将呈上涨趋势。房地产流通环节具体可以分为房地产初次流通和再流通两个环节。在房地产初次流通环节征收的税收在不能发生税收转嫁的条件下，税负全部由开发商承担，其对房价的影响等同于土地批租和房地产开发环节征税影响。而在房地产再流通环节征收的税收，如对住宅转让增值征收20％的所得税，在不能发生税收转嫁的条件下，课税将直接降低投机者购房的预期收入，从而降低投资和投机需求，特别是降低投机性需求，房价因需求的减小而下降，至于在流通环节针对消费者征收的契税，会通过加重购买成本，而使消费需求减小，从而产生降低房价的影响，不过这种影响由于契税税率较低而不是十分明显。房地产保有环节征税，一般不易发生税收转嫁，这样征税产生的直接影响便是增加了房地产的持有成本，从而会降低房地产的需求，促使房价下降。需要注意的是，在不发生税收转嫁的情况下，对于房屋出租租金收益的课税，会直接降低出租房屋的各期净收益，从而导致房屋出租量减小，有可能使原来租房者转向房地产初次流通环节，从而抬升房地产的初次交易价格，这是无税收转嫁条件下，房地产保有环节课税对房价运行产生的间接影响。
2.考虑税收转嫁条件下，房地产课税对房地产价格的影响。税收转嫁是一种客观经济现象，因此在考虑房地产课税对房价的现实影响时，必须将其考虑在内。在发生税收转嫁情况下，土地批租、房地产开发环节所征收的税收，其名义负税人为房地产开发商，但在经济利益作用下，房地产开发商主观上会通过提高房价的形式将所负税收向前转嫁给住房消费者。基于前面分析，房地产开发商这种主观愿望在很大程度上可以实现（特别是在短期内，需求缺乏弹性），于是现实的房价会因这种税收转嫁而提高。这是税收转嫁的短期影响。由于房价的提高，从长期来讲，需求弹性增强，对住房的需求可能会因房价的攀升而减小，在供给不变下，供求力量的变化会导致房价下降。房价这种上涨或者下降的程度和持续时间长短，取决于需求的调整强度和时间长短。
在考虑税收转嫁存在的情况下，房地产初次流通环节所征税收对房价运行的影响等同于前面土地批租、房地产开发环节征税的影响。这里着重分析再流通环节征税（如房地产转让所得税）对房价运行的影响。由于存在税收转嫁，对于住宅转让所征收的税收，会全部或部分转嫁给消费者，其程度取决于税收转嫁的程度。基于我国房地产市场税收转嫁程度较高，这部分税收主要由消费者承担，这样投资和投机性购房需求并不会减小，因而，房价会因征税而提高。这一点明显不同于无税收转嫁条件下征税对房价运行的影响。
保有环节的房地产税收（如房产税），一般不易发生税收的转嫁，因此对其课税对房价运行的影响等同于无税收转嫁条件下的分析，即保有环节的房地产课税会导致房价下降。需要特殊指出的是这一环节中对房屋出租租金收益的课税，是可以发生税收转嫁的，即出租者通过提高租金的形式，将税负转嫁给租房者，其预期收益并不变化，因而购房需求并不会减小，从而房价维持原来水平。这一点不同于无税收转嫁条件下的分析结果。
四、政策建议
税收作为宏观调控的重要手段，理应成为政府稳定房地产价格所依赖的工具之一，但考虑到税收转嫁的存在，政府在使用税收手段时应该注意以下几点：
第一，在税种的选择上，应尽量避免使用营业税、所得税、契税和印花税等税种，因为这些税种抑制投机作用的发挥是在没有考虑税收转嫁存在的情况下得出的。可以考虑选择房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和城市房地产税等税种。
第二，在纳税环节的选择上，应尽量避免在房地产流通环节征税，因这一阶段所发生的一切税费都可能会通过房地产售价的提高而转嫁给最终购买者。可以考虑在房地产保有环节征税，由于这一环节不存在商品交换，因而一般不发生税收转嫁，最起码征税的短期效应不会导致房地产价格的攀升。
第三，为了更好地发挥税收的调控作用，有必要对当前我国不合理的房地产税收制度进行改革。改革的原则是尽量设计不易发生税收转嫁的房地产税种，如开征不动产税、遗产税等等。
最后，需要强调的是，导致当前我国房地产价格上涨过快的原因是多方面的，因此宏观调控手段不能仅仅依赖税收这一种手段。特别在房地产税制还不完善的情况下，抑制房地产价格过快上涨更主要地应该考虑税收以外的，如货币政策、土地批租政策、购买者身份识别政策等，进而从根源上遏制房价过快上涨势头。
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