摘要：现如今，随着我国的国民经济在快速的发展，社会在不断的进步，头部房地产企业正在完成由建筑业向金融业的转型，由营造驱动转变为金融驱动，金融的关键在于风控，而对于房地产，风控的核心又在于精准评估土地价值。文章试结合此行业背景，探讨大数据助力房地产评估土地价值的必要性，旨在分析在大数据时代下，如何利用数据进行城市选择、地块分析、市场洞察，从而改善房地产土地价值评估的分析方法，降低投资风险。
关键词：大数据；房地产；风控；土地价值评估
引言
房地产业是我国的支柱型产业，对国民经济和城市经济发展具有重大影响。近年来，由于宏观政策和市场趋势，头部房地产正在完成由建筑业向金融业的转型，逐渐由营造驱动变为金融驱动，其核心在于利用高质量数据建立风控体系。本文结合大数据的时代背景，简述房地产行业可应用的相关数据，并结合实际场景指出房地产应如何利用海量数据改善融资链条下风控中的土地价值评估环节，以控制资产交易的风险。
1大数据在房地产评估领域的应用表现
房地产行业作为国民经济发展与城市经济发展的主体行业，在实际发展中会面临诸多问题。这就需要政府及相关部门对房地产市场整体进行准确判断，进而制定出有利于房地产企业发展的决策，如货币政策、信贷政策，以此有效的引导房地产企业发展。房地产企业拥有海量的房地产市场、销售价格、特征因素等相关数据，房地产土地评估皆是围绕这些数据展开的，通过对数据的挖掘与分析，进而为相关部门和政府部门提供决策依据。面对信息量不断增加的现状，房地产企业必须要依托新兴的大数据分析技术，将海量的数据整合为具有较强决策力的知识体系，分层划分和筛选数据有效性，从而更为直观的判断市场发展趋势、合理引导资源配置、推动社会经济持续发展，逐步做到有理可依、有据可寻。
2大数据下房地产的拿地环节分析
2.1大数据下判断城市潜力
首先房地产企业需结合自身实力与项目定位，评估该城市的进入门槛与成本。房地产企业判断城市潜力的核心考察点在于，该城市能否吸纳人口。可根据PEST企业宏观环境分析模型展开分析。①宏观政策，利用官方统计数据，判断城市是否有政策扶持，是否处于高速发展圈内，是否有周边城市虹吸效应影响，基础建设的规模及发展力度；②经济发展，利用城市企业的规模与数量，城市招商引资力度等经济数据，结合商业数据或市场调研数据判断城市企业提供的职位质量及数量，城市居民人均收入水平及消费能力；③社会现状，利用城市在往年春节期间的人口流动行为数据，判断城市外溢还是吸纳人才，以及外溢或吸纳人才的幅度和趋势.
2.2大数据下区分地块价值
根据房地产行业发展规律，房地产必须把握城市的发展动向，找到重点发展的地块、土地价值上升空间大的地块进行投资，从而控制投资风险。大数据时代下，可以利用海量多维度数据结合GIS地理信息系统，将相关数据信息进行地理化，帮助企业看清城市的发展趋势，完成城市中不同地块的价值评估分析。如以下实际应用场景：①利用官方统计数据、经济数据等，并结合市场调研和城市基础建设发展情况，判断该城市的具体发展方向，发展现状及发展力度；②利用互联网开源数据，判断城市不同地块的城市生活配套设施的分布情况，如地铁、医院、学校、商圈、广场等，具体关注各地块中的配套设施的聚集程度，以及其质量和数量；③利用公交地铁等交通数据，以及滴滴、共享单车定位的商业数据，结合GIS做出人口潮汐图，分析不同时间段的人口流动轨迹和人口聚集情况，判断各地块属性偏向于就业还是居住。
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2.3大数据下市场交易分析
房地产企业要评估各个地块的市场交易发展趋势。房地产市场环境主要是由城市的房地产发展趋势和供需关系所决定的。市场环境好，则有助于提升企营造与回款的效率，从而进一步的开拓和发展新项目。如果市场环境不好，那么企业进入该市场也会受到多方面的约束，效率降低，风险上升，从而影响进一步的发展。①利用网上的开源数据以及商业数据，如不同时间点的房产属性、成交量、成交额、成交时长等，判断各地块的房地产市场现状及趋势，并可结合GIS地理信息系统，判断各类城市生活配套设施对房地产价格影响的权重，作为价值评估体系的一部分；②利用消费者线上行为数据及市场交易数据，完成目标消费者人群画像，包括其性别分布、年龄分布、消费能力、家庭状况、关注户型、相关网页浏览时长等，判断出目标消费者的核心需求以及迫切程度，并结合房地产企业所要开发的项目类型、开发成本与周期，判断其可行性；③利用商业数据，分析消费者完成消费的地点为集中还是分散，并结合RFM模型，即消费者的消费频率、人均消费水平、消费者最近一次消费的信息，判断地块各商圈的市场消费活力与辐射范围。大数据在房地产评估土地价值这一环节的实际应用，关键点在于要将房地产行业相关数据信息进行地理化分析，并结合各地块房地产市场环境的现状及趋势，完成城市空间地图，构建城市地块价值评估指标体系，从而找到该城市的价值洼地，控制投资风险，提高整体效率。
3大数据运用为房地产土地评估带来的新机遇
大数据技术所具有的战略意义并非是掌握庞大且繁杂的数据信息，而是在于对这些具有深层意义的数据展开综合性处理。若是利用传统数据量对信息进行存储与计量，不但会耗费大量时间，还会导致资金利用效率下降。房地产土地评估过程中所利用的数据，主要来源于政府部门或是各类有关专业部门所发布的各类数据以及评估单位的评估报告等，房地产土地评估业属于比较数据密集型行业。每家房地产土地评估单位经过长时间运营，已经逐渐累积了大量用户数据，其对用户的评估数据逐渐形成了巨大的结构性数据信息资源。如果从房地产土地评估的层面入手会发现，对评估行为的动态记录是房地产评估最理想的数据，若想确保大数据技术利用的实效性，需对记录中的数据规律进行探究。做好同传统数据的对比工作，將当前大数据存在的优势充分发挥，为房地产评估工作有序开展提供有效依据。大数据技术的核心作用主要是减少数据信息不对称，将市场主体中的行为规律切实的探寻出，以及对经济行为的有效预测。运用大数据技术可以从根本上优化掉以往房地产土地评估过程中客户不透明、信息不对称等问题。以往的房地产土地评估工作利用大数据技术与手段，可以有效的识别出客户的具体需求，若是以客户为主题，优化评估服务，能够有效实现低成本销售，并对风险进行合理管控，从而在根本上提高房地产土地评估企业的专业能力与服务能力。进一步来讲，大数据能够将房地产产业土地评估工作变得更高效，这是当前房地产土地评估单位展现其核心竞争力的主体资产。
大数据时代下，传统的评估界限与竞争格局已经发生了巨大改变。大数据、云计算等新兴技术的迅猛发展，为房地产土地评估单位转型创新提供了有效依据。相关的评估方法、手段以及制度的变更，皆需利用同互联网本质相符的方法、理念进行有机的融合，否则将会影响房地產土地评估单位的转型发展。
结语
房地产估价既是科学又是艺术，往往需要估价师根据经验做出判断。大数据为房地产估价提供了一个历史机遇，将依靠估价师的经验判断转变为依靠数据，让数据说话。大数据具备处理数据得出关系的能力，也具备依据关系和数据进行预测的能力。因此，大数据时代的房地产估价需依靠数据分析确定影响房价的各种因素，依靠数据分析确定评估模型和评估参数，依靠数据分析把握市场状况’提高房地产估价的科学性和精确性。大数据的出现是发展的必然，从云计算、物联网的兴起，数据呈现了爆炸式的增长，大数据已经初步显现出其价值。大数据意味着大机遇，但同时也意味着各方面的大挑战。本文从数据层面分析了大数据对房地产估价的影响，提出了房地产估价数据架构，结合数据挖掘方法为房地产大数据应用提供支持。面对新机遇与新挑战，要求房地产估价从业者，转变思维模式，加大对房地产信息数据开发应用的研究，利用新的机遇加速信息化建设和广泛合作，最终实现获取大数据的大价值。
参考文献：
[1]李妍，肖良生.大数据和GIS的房地产信息体系构建[J].中国房地产，2015.
[2]缪涛，洪建国，林波，田鑫.大数据在房地产市场分析中的应用[J].中国房地产，2016.
论文作者:杨荣
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第16期
论文发表时间:2018/9/11
标签：数据论文; 房地产论文; 土地论文; 城市论文; 地块论文; 价值论文; 房地产企业论文; 《建筑模拟》2018年第16期论文;