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摘要：伴随着我国经济社会的高速发展，我国的房地产行业经过快速发展，现在已正式进入白银时代，行业内存在的一些普遍性问题开始逐渐暴露出来，成本造价全过程控制工作就是时下房地产企业成本管理工作中的一个重大课题，本文通过梳理各个环节存在的诸多问题，提出了一套具有可操作性的落地解决办法，以期在房地产成本管理工作中发挥相应作用。房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用虽然受到整个行业的广泛重视，但是在实际应用中还有很大的进步空间，对相关问题找到合理有效的解决方案，是时下房地产企业关注的重点。
关键词：房地产成本；管理；成本造价；全过程控制
1房地产项目成本管理概述
1.1房地产项目的成本
近些年来，我国的房地产行业飞速发展，市场规模不断扩大，专业化程度不断提高，而我国的房地产控制却没有同市场规模以及专业化程度并驾齐驱，反而远远落后于整个行业的发展。房地产行业是一个要求资金量大，资金线长并且回收周期长的一个行业，并且行业内部之间又面临着激烈的市场竞争，而房地产成本的管理方面却远比不上我国制造业、建筑业等行业的成本管理精细。如果房地长行业想要更加健康持久的在激烈的市场竞争中生存下去，就要求房地产行业必须要注重成本管理。
1.2房地产项目的特点
1.2.1目的明确性强
因为房地产包含的种类比较多，比如办公、住宅或者专门从事某项活动的建筑，所以房地产项目的目的性十分明确。根据使用目的的不同，那么房地产的开发也不尽相同，对于外形设计以及内部结构的设计也就完全不同，所以针对性很强。这也就要求房地产项目的目的性必须十分明确。
1.2.2资金需求大
因为房地产行业是一个资金密集型行业，所以在开发一个项目时需要大量的资金，这就使得房地产行业的资金需求量十分大，需要房地产开发商具备较强的经济能力。
1.2.3建设环节多
根据我国现有的体制来看，参与房地产开发项目的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，项目建设环节十分复杂，而且各个环节缺一不可。
1.2.4受国家政策严格约束
房地产是一项关于国民经济的经济活动，其主要涉及土地资源的配置问题，所以必须由国家进行宏观调控和政策引导。在每一个环节中，都有政策的约束和控制。
2在项目实施阶段进行造价控制
2.1严格控制施工过程中资金流动
施工中途进行工程变更时，首先要根据施工的具体过程，看看是否有工程变更的必要，其次对需要变成的工程进行资金估算，避免施工单位工程变更时做假方案。施工过程中，要严控建筑材料，在乙方购买完材料之后，建筑方应该对材料进行严格的核实，看材料是否为建筑方提供的品牌，然后再核实材料的型号、数量、规格，将核实的结果做好详细的记录，如果乙方供给的材料和建筑方所要求的材料不一致，就禁止其进入施工现场。如果没有做好详细的审核就让乙方所供材料进入施工现场，应该在结算的时候在结算金额中扣除。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆建筑单位都是支付进度款时，施工方一般都会先将进度工程量提供出来，然后建筑方应该派工作人员对工程完成进度进行详细的审核，确认其完成所承担的项目，符合合同规定，并且没有质量问题，再由工作人员上报给建筑方，在结算进度款时，应该结合施工中的实际情况，而非完全以招标清单来计算。
2.2开展技术创新节约成本开支
在实际施工过程当，材料费一般占直接工程费的70%左右，对建筑方的投资金额占用了绝大部分。因此，要在施工过程中，在确保主体施工技术方案可靠的基础上，提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等，利用技术进步的最新成果来缩短工期节约成本。
3房地产项目成本控制过程
3.1建立完善的目标成本管理体系
建立一个完善的目标成本管理体系，能够使成本之间的划分细致清晰，在作出相应的预算之后，每个部门根据自身的职责可以马上参与其中，在工程项目实施的过程中观察计划和实际的差别，根据差别进行及时的调整和改正。目标成本管理体系最大的优点就在于能够及时发现问题并解决问题，从而减少不必要的麻烦，进而节省开支，是收益最大化。
3.2投资机会选择与投资计划选择阶段的成本控制
投资机会选择阶段和投资计划选择阶段是两个不同的概念，两者既有关系又互相独立。投资机会选择阶段在整个房地产项目成本控制过程中只占了很小的一部分，但是却起着至关重要的作用，换言之，投资机会选择阶段往往决定着项目的命运。而投资计划选择阶段最主要的目的就是选择并且得到土地进行开发项目。这个阶段需要深入的分析整个项目的成本，并且确定一个金额范围。投资计划选择阶段还有很多需要重视的内容，它们共同组成了一个投资计划的选择阶段，例如，市场需求的分析，对客户需求的分析以及产品的定位，投入和产出的分析等。
3.3做好降本增效
房地产开发企业可设置不同小组来准确跟进各个施工项目，尤其是对投资项目的控制，更应该由专职人员负责，这样能够促进管理职能分工的科学化和规范化。同时根据成本管理的需要，建筑商应该制定好详细的成本管理条例，每一项条例都应该根据实际施工需求，对不同项目来进行完善和实施。从大到小，从客观到具体，层层落实责任制，房地产开发企业对施工现场制度的把控、进度的把控、定额的把控、合同的把控才能落到实处，从根本上控制住成本。
3.4结算评价阶段的成本控制
项目通过竣工验收之后，成本管理工作进入最终结算审核阶段，这也是项目成本收口的最后一个阶段。业内多数房企都是聘请专业造价咨询单位完成此部分工作，也有自行审核结算的房企。无论采取哪种方式，其对成本的管控本质是一样的。首先检查各单位上报的结算资料是否齐全，格式是否符合要求，签字盖章是否完备有效，资料审核无误之后，组织咨询单位着手审核结算书，成本人员对双方争议问题尽量做到客观、公正、合理，尽量从专业角度解决问题。初审完成之后，为保证审核结果的准确可靠，还可组织二审，或者进行抽审，这也是最后一个成本控制的组织措施。一般竣工后都需要将结算书、竣工图、施工中的会议纪要、相关合约等进行审计。需要根据竣工图，对现实的施工现场进行核实，看看是否一致。在实际审核的时候，如果建筑方和施工方存在关于施工项目的争议，建筑方应该召开内部会议，根据实际情况以及存在的问题进行讨论，建筑方达成一致后可以派相关人员去和施工方进行协商。如果协商不成，就可根据合同原则，寻求法律途径，由法院来进行裁决。
结束语
对于房地产项目控制过程的研究，可以看出房地产项目是一个非常复杂的工程项目。通过对不同阶段房地长成本管理的研究，我们发现现在房地产企业对成本控制做的还是不够。房地产行业要面临的最突出的问题就是改变旧有的成本控制的观念，建立成本信息化系统，随时对成本进行一个动态的监控，并在项目结束后及时总结经验。尽管房地产项目十分复杂，所涉及的方面也十分广泛，但是房地产行业的最终目的是盈利，造价就是针对于盈利来说至关重要的一步。成本造价贯穿整个房地产项目的始终，如果把造价控制的好就完全能够给项目带来更多的效益和利润。使房地产企业实现利益最大化，走的更远。
参考文献
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[2]朱玲，郑卫萍.全过程工程造价管理与控制的探讨[J].科技资讯，2016（28）：120-122.
论文作者:周严超
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第15期
论文发表时间:2018/10/24
标签：成本论文; 阶段论文; 房地产项目论文; 造价论文; 建筑论文; 房地产行业论文; 成本管理论文; 《建筑学研究前沿》2018年第15期论文;