我国住宅市场的发展趋势，本文主要内容关键词为：发展趋势论文,住宅论文,我国论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国住宅经济运行模式
住宅市场形成以后，我国并没有及时地改革计划经济时期的福利房制度，从而形成了福利 房和商品房并存的二元结构住宅经济，使我国住宅经济形成了如图1所示的运行模式。
这种运行模式具有以下三个特点。
第一，住宅资源的价格应该受国民经济发展水平约束，但是，我国现实中不存在与国民经 济本体具有正常关系价格的住宅商品房（图中以虚线表示），现实中存在的二元住宅资源配置 机制（图中以实线相连）使得住宅商品房价格高于国民经济发展水平及购买力水平，福利房的 价格则过低。
第二，住宅市场实际上定位于国内外高收入阶层，由此形成了目前的住宅商品房价格机制 ，许多不合理的费用被摊进了住宅开发成本之中，这部分成本缺乏弹性，与市场供求没有直 接关系，使住宅商品房被牢牢地锁定在高价位上，住宅市场空间狭小。
第三，住宅资源是生活的必需品，过高的房价使我国城镇住房制度改革滞后，计划经济时 期的福利房始终被维系，而且二者之间互为因果。尽管改革开放以后，公有住房的租金也有 所缓慢增加，但在城镇居民收入水平快速增加的背景中，租金占城镇居民总支出的比例反而 呈下降趋势。由于以租赁公有住房为主要内容的福利房制度，限制生产鼓励消费，使住宅一 直都是社会最短缺的资源，城镇居民住房问题成为了社会经济矛盾的焦点之一。进入20世纪 90 年代，福利房分配出现了集资建房的新形式，具有经济实力的单位购买商品房，然后作为福 利低价分配给职工；拥有存量土地或有权弄到土地使用权的单位，由政府（通过减免费用）、 单位和职工共同出资建房（本文统称这两种福利房为集资建房）。
二、我国住宅消费的现实
价格与消费量一般具有比较明显的相关关系，住宅商品房价格过高应该约束城镇居民的住 宅消费，比如说香港，由于房价过高，其一般商品住宅的户型很小，环境很拥挤。而由于二 元结构住宅经济的现实，我国城镇居民的住宅消费水平却逆势上扬。
就在社会普遍呼吁住宅商品房价格过高、收入有限的背景中，我国城镇居民的住宅消费显 得十分华丽，完全可以用“住宅消费神话”来概括。自20世纪90年代以来，我国城镇居民的 住宅消费越来越华丽：开发的商品房水平越来越高；相对于城镇居民来讲我国没有真正 意义上的住宅租赁消费形式，个人拥有住宅的比例迅速提高；住宅装修越来越贵族化；拥有 了住房以后还可以进行家用电器更新换代；很多人实现了上述消费以后并没有向金融机构抵 押贷款，消费高级而轻松潇洒。如果这种消费模式只是局限于高收入阶层，它具有一定的合 理性，本文之所以称这种模式为“住宅消费神话”，是因为它是工薪阶层的住宅消费模式。
根据国家统计局的抽样调查，目前我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权，其中通过 商品房拥有自己住房的家庭只占5.4%，拥有原有私房的为12.0%，48.4%的家庭通过购买房改 房拥有了住房产权。我国城镇家庭的住房自有率，已大体相当，甚至超过发达国家的水平（ 表1）。
表1 部分发达国家住房自有率和人均国内生产总值
国家 年份
住房自有率(%)人均国内生产总值（美元）
美国 1981
51.5 13043
198662 17405
前西德 1972
33.5 3896
197837 10419
日本 1978
60.4 8476
1985
71.4 10974
法国 1978
46.7 8851
198852 16990
资料来源：《世界经济年鉴》。
三、住宅经济与国民经济整合的原理和成本
看到这么多的家庭很快就拥有了自己的高标准住房应该十分高兴，但是，深入分析其中的 运行机理后，反而觉得很沉重。1999年我国人均国内生产总值只有人民币6517元，但个人拥 有住房的比例却超过了发达国家人均国内生产总值1万美元左右的水平。这促使我们应该考 虑这样一组问题：这个指标是否具有泡沫成分?国民经济是否能够长期地支撑这种住宅消费 结构?如果不能够长久支撑，我们要支付的机会成本是什么?
住宅经济只是国民经济中的一个子系统，作为本体的国民经济应该对它具有内在的约束力 ，而由于行政之手的干预，二元结构的住宅经济几乎脱离了国民经济约束力运行。但是游离 于国民经济本体运行的住宅经济最终会失去支撑，被国民经济本体所规整，回归到与国民 经济发展相适应的水平上来。现在，已经有明显的迹象表明，我国目前的城镇居民住宅消费 结构支撑基础受到了日益严重的威胁。例如，取消了住房实物分配，城镇居民必须投入更多 的资金，才能够获取住房，这必然要影响其装修投入和其他消费；再如，教育和保险等改革 、失业风险、预期压力等问题，将越来越明显地影响城镇居民的可支配收入，孤注一掷进行 住宅消费的现象将会减少，现存的住宅消费结构势必因此而被调整。这种市场化的发展趋向 ，十分明显地意味着我国住宅经济与国民经济即将进入整合期，整合的代价就是根据现存 住宅消费结构构建的产业结构失去消费支撑，不对称性的消费结构和产业结构最终影响经济 结构平衡，我们有可能承受更严重的市场需求不足。
四、住宅经济与国民经济整合的动因
在我国社会经济市场化进程中，下列因素可能是最终导致我国住宅经济与国民经济整合的 动因。
1.住宅经济与国民经济本体联系断裂
从理论上来说，我国目前住宅经济脱离国民经济约束的状态不可能长久维持，国民经济的 一些变动，比如说福利房难以维持、通货膨胀、居民收入增长速度缓慢、可支配收入减少等 ，都可以看做是国民经济本体对于住宅经济的规整。
2.福利房制度演变
福利房体制是一个经济学上的外部性问题，虽然相当比例的城镇居民通过这种形式快速地 提高了住宅消费水平，但是，它具有很高的机会成本，将会影响后续经济的有效运行。 改革福利房制度是一个必然的趋势，从理论上来讲，无论采取怎样的改革措施，这种代表计 划经济关系的资源向市场经济关系转换，宛如向人体内移植器官发生排斥的现象一样，都会 引起住宅经济与国民经济关系发生整合。
住宅制度改革可以选择循序渐进的方式，使福利房逐步弱化。就我国目前社会经济发展趋 向来看，客观环境可能不允许我们长时间地维持这种格局。比如说，我们是否能够长时间地 、普遍地发放住宅分配货币化补贴?如果发生通货膨胀，对于这种补贴的影响是什么?当国民 经济支撑不住福利房的时候，住宅经济与国民经济之间的整合也就拉开了帷幕。
改革住宅制度的另一种选择是“休克疗法”，选取时点突然性地把存量福利房资源市场化 ，并通过货币补贴解决实物分配不公等问题，例如贵阳模式。这种改革措施可能存在着三个 风险，任何一个风险都可能诱发住宅经济与国民经济整合。第一，这种改革措施可能会使人 们普遍地拥有能力卖了旧房买新房，社会突然性地产生大规模的购买住宅商品房的能力，即 使不考虑国民经济宏观背景变化，这种突发性派生出的有效需求能力，以及这种需求能力突 发性地结束，对于经济运行的负面影响是显而易见的。第二，根据我国目前的政治经济环境 判断，这种改革措施并不能够使后续的住宅分配制度完全商品化。第三，这种改革措施本身 就没有一个合理的价格机制背景，而其突发性地改变供求格局，会带来不应有的价格震荡， 影响社会经济整体运行的效果。
3.把住宅作为国民经济新增长点经济政策的目的
新经济增长点经济政策的目的旨在启动消费，使住宅产业对GDP增长做出较大的贡献，这种 目的使这一经济政策在具体操中集中地体现为开发新房子，而不能够有效地照顾到调整住宅 经济与国民经济本体之间的不协调性。如新经济增长点经济政策几乎没有分配给住宅租赁消 费形式角色，相对忽视了存量公有住房的优化组合。
这种状况有可能强化住宅经济与国民经济本体之间关系的不对称性，积累住宅经济与国民 经济整合的能量，如住房分配货币化补贴资金供给出现问题（包括贬值）、突然间放量的有效 需求被扼制、国民经济出现波动，都可能促使新经济增长点经济政策操作困难。
4.住宅商品房空置率过高
据国家统计局统计，自1994年以来，我国空置房数量以每年1000万平方米的速度递增，199 6年为5412万平方米，1997年为6795万平方米，1998年为7909万平方米，2001年达到9124万 平方米。出现空置房，同其他商品供过于求时的原因和作用都一样，是住宅经济与国民经济 需要整合的信号。
我国金融业对于住宅经济的介入模式，主要是以给开发商贷款为主，房子销售不出去，将 威 胁金融业的良性运行。因此各级政府都积极地干预商品房空置率过高的问题，加之新经济增 长点经济政策对于住宅消费的促进作用，使住宅商品房空置率过高并没有发挥出整合国民 经济的驱动力量。但是，导致商品房空置率过高的原因仍然没有消除，如果住宅商品房空置 率出现反弹，就很容易促成住宅经济与国民经济整合。
5.金融业对于住宅经济的反作用
市场经济是一种放大型经济，住宅产业与金融业的相互关系非常集中地体现了这一特点。 由于金融业的介入，使人们通过抵押贷款方式，把一次性付款分摊在今后数年之中，提前消 费了巨额的住宅，解决了住宅产业中开发和消费的矛盾，金融业也通过住宅产业获得了质地 优良的业务。
但是，对于我国这样一个由计划经济向市场经济社会过渡的国家来说，金融业对于消费领 域的介入并非一蹴而就的事情，两者之间应该有一个反反复复的整合。就我国目前的社会经 济现实来看，金融业存在着反作用于住宅经济的可能性。例如，由于社会缺乏防范风险机制 ，当金融业认为住宅消费抵押贷款风险过大时，会提高为住宅消费抵押贷款的门槛。再例如 ，资金投入对于我国目前的经济运行十分重要，如果出现货币供应紧张，住宅经济难以获得 充裕的资金支持，将触及业已形成的住宅供求体系，从而可能诱发住宅经济与国民经济整合 。
6.进城务工农民对于住宅市场的影响
在城市住宅经济充满计划经济色彩的背景中，收入消费完全市场化的进城务工农民是促进 住宅经济与国民经济整合的驱动力量。
进城务工农民促进整合的驱动力主要体现为两个方面。第一，由于福利房制度的惯性和住 宅商品房价格机制不合理等原因，使城镇居民充分实现住房商品化仍然要等待一个比较长的 时期，进城农民可以促进城市住宅租赁市场发展。第二，进城务工农民与城市物质资源组合 是十分典型的资源优化配置，政府将很难制止企业在适当的领域更多地使用农民工人，对于 并 没有完成人力资源升级的城镇居民来讲，相当一部分人的收入支出格局会发生演变，从而 影响住宅消费。
7.城镇居民收入变动
改革开放以后，我国城镇居民的收入水平提高得很快，显示了我国社会经济发展的成果， 但有些非市场性质的生活水平提高，在市场化趋势中，应该得到整合。就拿恩格尔系数来说 ，在教育、保险领域等加大改革力度的背景中，我国城镇居民的可支配收入存在下降的可能 性，从而使恩格尔系数的分母变小。恩格尔系数出现反弹，无疑会影响城镇居民的消费模式 ，使目前的住宅消费结构难以支撑，促使住宅经济与国民经济整合。
8.市场经济的内在要求
市场经济本质上是竞争比较经济，经济运行的最终结果应该是社会符合市场的客观要求。 在市场经济的运行中，由于等价交换、规模经济（需要更多的人消费）等原因，使市场经济必 须适应平民性社会，无论是“傻瓜”照相机还是卡拉OK，无不体现着平民精神，这种精神就 是市场经济的精神和规律。
实事求是地讲，我国目前的住宅经济太“贵族化”了，十几元一份的商品房宣传手册司空 见惯，小区的环境越来越漂亮，住宅装修越来越高级宾馆化。这也许是中国社会由贫穷向富 裕 过渡时特有的心理折射，具有存在的合理性和暂时性，但市场经济作为一种内在的动力， 会整合这种奢华的消费结构，最终让人们实现平民性的住宅消费。
五、住宅经济与国民经济整合的表象
虽然在理论上很难判断住宅经济与国民经济之间整合的具体时间，但可以推断出两者整合 的一些具体表象，或者说是整合开始的信号。
1.城镇居民超前的住宅消费结构回调
由于拥有性住宅消费的巨额性，使住宅经济运行客观上一定需要金融业介入，通过抵押贷 款把当前的一次性巨额消费，分摊在今后多年的收入中逐步扣除，解决住宅经济运行中的基 本矛盾。但是，住宅经济无论采取什么样的方式消费住宅，消费者的消费都应该受收入水平 的约束，超前消费和提前消费是两个截然不同的概念。
我国城镇居民的住宅消费结构具有十分明显的超前性，就长期而言，这个超前的住宅消费 结构必然失去支撑基础，使其因为“营养不足”而出现回调，成为住宅经济与国民经济整合 的最重要表象之一。
由于集资建房的价格过低，城镇居民住宅消费支出出现了严重转移，把本应该投入于住宅 本身的消费，转移到住宅装修、家用电器更新换代等方面。如果取消福利房实物分配，从宏 观上就会出现这样一种消费趋向：随着城镇居民对住宅投资的增加，住房的消费面积、装修 投入、家用电器更新换代等消费反而都呈下降趋势，住宅产业的拉动效应弱化。而目前有资 料表明，随着教育、保险等项改革的推行，教育等消费已经占据了更重要的支出位置，城镇 居民必须要更多地考虑教育、保险等支出，住宅消费支出可能相应减少。
2.住宅租赁市场出现
由于住宅商品价值的巨额性和人们收入有限性、劳动力流动性和住宅资源不可移动性之间 存 在着矛盾，使住宅租赁成为住宅经济运行的必要消费形式。如果承认住宅首先是一个经济问 题，那么作为一个逐渐市场化的发展中国家，就不可能在短时间内使所有的人都拥有自己的 住房。从目前来看，廉租房政策很难操作，从经济规律的角度来分析，普遍性的住宅租赁市 场将无可奈何地在我国城市出现。
3.与住宅消费结构相对应的产业结构被整合
市场经济运行的特点之一是消费导向生产，如果我国城镇居民的住宅消费结构出现回调， 超前消费形成的产业结构自然失去支撑。住宅是一般居民支出数额最大的消费项目，特别是 我国城镇居民的住宅消费，与市场化国家住宅消费相比，依赖抵押贷款的程度很小，这意味 着我国城镇居民的住宅是一种相对集中性消费。因此，由于住宅消费结构回调而导致的相关 产业被整合的力度会比较大。
4.住宅商品房空置率上升
我国目前住宅市场的繁荣，具有相当大的脆弱性。对于新经济增长点经济政策，人们似乎 存在着一种侥幸心理，从哲学和经济学的意义上来讲，我国住宅经济的问题解决得不好应该 是正常的，解决得很好则是反常的。原因主要有以下两点：如果我国住宅市场能够在住宅商 品房价格机制不合理的背景中运行好，我们有必要发起经济学的革命，修正“价格是市场核 心机制”这一理论；虽然住宅被认为是人们的首选消费品，潜在需求量巨大，但其资源配置 模式落后，用这样一个产业充当新经济增长点，解决市场问题应该有很大的其他方面的成本 。新经济增长点经济政策促使盖了更多的房子，存在商品房空置率增加的可能性，其结果空 置率成为住宅经济与国民经济整合的表象。
六、住宅经济与国民经济整合的缓解力量
我国经济具有浓厚的行政色彩，行政手段在一定程度上可以有效地延缓住宅经济与国民经 济整合出现，但是，延缓整合并非没有机会成本，后续改革可能更加困难，在很大程度上要 牺牲效益，整个经济就像是一个人得了慢性病。
即使如此，从理论上分析，随着我国社会经济的市场化，行政手段的这种缓解能量会逐渐 弱化，而且，缓解并不能够消除住宅经济与国民经济整合的原因，缓解的措施可能会使整合 的强度更大。比如说，新经济增长点经济政策就可以视为整合的缓解力量，如果它促使住宅 经济运行盖了更多的房子，与住宅有效需求发生矛盾，仍然会诱发整合。
七、住宅经济整合中的住宅资源价格走向
我国住宅经济与国民经济整体之间的关系处于不对称性状态，使它们目前的联系十分脆弱 ，在市场作用力逐渐加强的社会经济背景中，这种不对称的关系一定会被整合。由于行政手 段在经济运行中仍然具有较强的调控力，使价格还不能够在住宅经济运行中发挥特别重要的 作用。如我们可以通过住宅分配货币化政策弥补住宅商品房价格机制不合理，但是，价格终 究 是市场经济运行的核心机制，这一点最终会在住宅经济与国民经济整合中集中地体现出来。
住宅资源的价格应该受国民经济本体的约束。但是，我国住宅市场刚刚兴起的时候，住宅 商品房的价格就略高于国民经济发展水平，以后随着不合理收费、二元结构住宅经济等因素 的作用，住宅商品房的价位越走越高，即成图2中A-B运行曲线；当住宅经济与国民经济整合 开 始的时候，过高的住宅商品房价格会由于多种原因下降，形成图2中的B-C运行曲线。这段价 格走势由三条虚曲线构成，它表述了这样的含义：整合的强度越大，价格下降的幅度也越大 ，整合的时间也越长；当两者之间的关系整合基本完成以后，住宅商品房的价格开始回升， 经过一段时间的修复，住宅商品房的价格最终回归到与国民经济发展水平相适应的价位上， 沿着国民经济发展曲线有规律地上下波动，住宅具有了投资工具的功能，住宅市场对于利 率等经济指标的反应也比较灵敏。