当前中国土地价格形成的规律性探讨，本文主要内容关键词为：规律性论文,中国论文,土地价格论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
文章编号：1003-6636(2007)02-0013-04；中图分类号：F321.1；F726.2；文献标识码：A
合理的土地价格是土地市场健康运行的关键，它关系到一个国家或地区房地产市场甚至国民经济的健康运行。本文将从中国土地市场的特征入手，讨论现阶段土地价格形成的规律，寻找当前中国土地最佳的定价模式，为进一步强化政府对土地价格的宏观调控提供理论依据。
一、现阶段中国土地市场的基本特征
(一)多层次的土地市场体系
目前，我国土地经营活动共有3级市场[1]：一级市场是国家根据经济发展的需要征用农村集体的土地改变为国有土地，又称征地市场或土地所有权市场；二级市场是土地使用权出让市场，又称批租市场；三级市场是指土地使用者之间的转让，又称土地使用权转让市场。其中，土地一级市场是由国家或地方政府完全控制的；二级市场上，土地的供给主体是多元的，市场机制配置土地资源的作用更强。由于土地一级市场完全由政府控制，其市场垄断势力非常强大，政府成为土地供给的源泉，其影响土地二级市场的能力和范围比起土地私有制国家的政府要强大和广泛得多。在我国土地二级市场上，市场化程度相对高些，但政府仍具有很强的市场干预能力，政府除了通过一级市场影响和调控土地价格外，还可以通过各种土地交易规则、制度、条例影响二级市场上土地价格的形成。随着我国市场经济体制的不断完善，私有经济的不断壮大，竞争性市场主体也在迅速发展，在我国土地市场中市场作用得到加强、土地配置效率得到极大提高。
(二)多种价格形式并存的土地市场
土地价格有两种：一是以土地所有权的转移为主要内容的土地所有权的买卖价格，可称为土地所有权价格，这也是经济学原理中通常所讲的土地价格。
另一种是以土地使用权的转移为主要内容的土地买卖价格，可成为土地批租价格，即那种为长期拥有土地使用权而向土地所有者一次支付土地使用费的土地价格。
(三)土地交易法制化日益增强
2001年12月中国正式加入世贸组织以后，为适应新形势要求和市场经济建设的现实需求，大大加速了土地市场化建设的进程。土地交易的市场化客观上要求交易程序的法制化，在追求实现土地最大利用价值的同时，交易程序必须严谨具体，以保证交易的公开、公正、公平。
针对由于历史遗留和法制不健全等原因存在的国有资产流失、土地低价入市、交易不透明等隐形市场的存在以及土地市场混乱的现状，国家颁布制定了多个文件(如《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》)，从制度上规范土地市场准入条件和方式，完善土地有形市场建设。在全国范围开展了大规模的治理整顿土地市场秩序专项行动，强化土地法制观念、落实制度建设、促进管理到位和查处严重扰乱土地市场秩序的行为，进一步治理整顿土地市场秩序。依据“建立土地有形市场，促进土地使用权规范交易”的基本制度，从土地市场准入、交易程序与方法、交易信息公开与发布、交易代理、监管制度与监测等多方面规范和完善了土地有形市场制度。
加快土地交易程序的法制化步伐，合理利用国土资源，促使土地有偿制度拥有自己真正发挥作用的空间，这对合理开发、利用土地具有重大的现实意义。
(四)政府调控土地市场的手段和经验日益成熟
基于中国土地市场宏观经济调控实践的基本经验，中央政府坚持首先采取经济手段，其次采取行政手段，尽量地放松审批，更多地利用经济手段。国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制不断完善。国有土地使用权市场交易日益活跃，转让、出租、抵押的数量、金额持续攀升。
政府在商品房市场中应尽可能地减少干预，即使需要调控，干预的手段也尽量只是经济手段——信贷、利率和税收政策，而非直接的价格控制。不过即使在完全的市场经济条件下也会有必要的行政手段。
并且通过确立土地用途管制制度，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善。依据土地利用总体规划，实施用途管制制度，严格控制农用地转为建设用地；积极盘活存量建设用地，开展市地整理，优化了建设用地供应布局和结构。
总之，现阶段中国土地市场日益完善，土地交易法制化不断加强，政府致力于实现地价的合理性以及城市的可持续性发展。
二、现阶段决定和影响土地价格的基本因素
(一)土地的供求状况
土地需求是指一定时期内，人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。影响土地需求变动的因素甚多，其中人口的变动、社会经济的发展、生活质量的提高是引起对土地需求变动的最主要的因素。
土地供给是指一定时期内，土地以其各种用途供给人们利用，满足人们生产生活的需要。由于土地有其自然特性和经济特性，因而土地的供给也有自然供给和经济供给之分。土地的自然供给是指土地以其自然存在状况，供给人类利用，以满足人们生产、生活所需要的各种土地总量，即土地的总供给。一个国家土地总供给量的多少，取决于这个国家的国土总面积。在土地市场交易过程中，无论价格的涨落，总供给量是不会变的，因而，自然供给无弹性可言。土地的经济供给，是指一定时期内，各种用途的土地，由于利用效率(社会的和经济的)的变化而发生相互转化的数量以及由于条件的改变，使未被利用的土地转化为可被利用的土地数量，土地的经济供给是有弹性的供给。
土地作为特殊商品，虽然在自然地理位置上不可移动，但在观念上(权属)是可以移动的，土地同样遵循商品运动的价值规律、供求规律、竞争规律、货币流通规律等。一般来说，供求规律表现为：当供应量大于需求量时，土地价格下降，当供应量小于需求量时，土地价格上升。在一定经济条件下，有购买能力的需求量(有效需求量)随着价格的增加而减少[2]。土地的稀缺性形成了市场上土地的供不应求，因此土地的价格呈上升趋势。但是，土地自然位置的固定性，使一些地方土地供过于求，价格偏低，一些地方供不应求，土地价格过高。
(二)土地管理制度与政策
土地政策指在土地资源利用的过程中，调节各经济主体之间利益关系的规范和准则。土地政策肩负着调控宏观经济的重任。根据宏观经济调控所要达到的目标，建立宏观经济预警指标体系，配合财政、货币及产业政策，调节土地供应的总量和结构，保证宏观经济持续、健康、协调发展。
我国土地所有权实行公有制，包括国家所有制和集体所有制。由于集体所有制土地也必须由国家统一征用才能进入土地市场，因此，政府是土地一级市场完全垄断者，可以通过控制土地资产供给量来控制土地价格[3]。
(三)土地投机对土地市场的影响
土地投机，是抓住有利时机并通过一定的合法手段，对土地(在我国是土地使用权)的购买、使用、经营、转让(转售)而获取土地收益(或超额利润)的行为[4]。所谓有利时机，即有较大利润可图的市场机遇；采取的手段，是在合法前提下带有一定冒险性的经营操作手段。土地投机与土地投资的根本区别在于：土地投机者仅仅是为了在短期内获利，而土地投资者出于对获取土地收益的长期性、稳定性和有规则性的关注，更注重土地利用的合理性和产生的效果。
过渡的土地投机是地产市场中的顽疾，对地产市场的正常运行和健康发展起着消极的作用。由于多种多样的土地投机，地产行业成为“暴利”行业。但炒买炒卖并不能创造任何价值，因此如投机现象严重，看似轰轰烈烈的地产市场也只不过是“泡沫”堆砌出来的虚假繁荣而已。土地投机是造成土地市场大起大落的直接原因。土地价格暴涨暴跌，影响了地产市场的正常、健康运行，对房地产的正常交易也会产生“负效应”，还会给经济实体的长远发展留下巨大的隐患。
三、目前土地价格形成的几种模式
(一)政府定价
政府定价是指由土地行政主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。政府定价具有强制性，属于行政定价性质。政府进行定价的土地价格，不经价格主管部门批准，任何单位和个人都无权变动。
(二)市场定价
市场定价包含协议地价、招标地价和拍卖地价三种模式：
1.协议地价
总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定的土地进行“一对一”的谈判而形成的。协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的，而是取决于供需双方的动机。作为受让方的房地产开发公司和一般生产经营企业的动机较单纯，就是赚取更多的利润，而作为出让方的地方政府的动机较复杂，因为城市土地对地方政府具有多重效用。这样，协议地价主要由地方政府的动机所决定。政府出让土地的动机可以是招商引资、发展地方经济，也可以是增加地方财政收入、改善城市基础设施。
2.招标地价
招标出让土地，是政府公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定中标者。招标出让引进了竞争机制，使招标人有择优录取的机会。
3.拍卖地价
土地拍卖，是指在特定的时间和公开的场合，竞投者按规定的方式应价，按“价高者得”的原则出让土地。拍卖出价最富竞争性，完全是市场竞争机制的产物，完全由土地最佳预期收益决定。
(三)政府指导定价
政府指导定价是指由土地行政主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导土地供给者制定的价格。这是一种具有双重定价主体的价格形式，政府通过制定基准价和浮动幅度，达到控制价格水平的目的，土地交易双方可以在政府规定的基准价和浮动幅度内灵活地制定调整价格。政府指导价既体现了国家行政定价强制性的一面，又体现了土地交易双方定价相对灵活性的一面。
总的来看，政府定价是最具有垄断和强制性的，市场定价则具有灵活性、竞争性。政府指导定价兼顾了政府定价和市场定价两者的特性，具有一定的强制性和灵活性。政府参与定价，主要考虑土地资源的合理配置、国家宏观调控目标、区域经济发展、生态保护和社会效益；而市场行为的定价则主要遵从供求规律、竞争规律。土地定价模式的选择取决于土地的用途和政府期望达到的目标。
四、当前中国土地最佳的定价模式
(一)土地价格的实质及土地价格形成过程分析
1.土地价格的实质
土地价格不是土地价值的货币表现，而是地租的购买价格，或者说是地租的资本化。这种价格实质上是由于土地的有限性以及由此引起的对土地所有权的垄断决定的。土地价格的本质是一种购买土地权利的价格，不是土地本身的价格，而土地权利是一组权利的集合，它是由土地所有权、使用权、收益权、处置权等构成的。所以，土地的买卖，从广义上说，就是对土地某项权利的界定。获得某项权利，就获得了某种权利的效益。为获得这种权利付出的代价，就成为土地价格[5]。
2.土地价格的形成过程
土地价格从理论价格到现实价格的转化一般需要经历三个阶段[6]。第一阶段：资源价格。自然资源的价格一方面来源于自然资源本身对人类所具有和提供的有用性，另一方面来源于人类认识自然、改造自然和保护自然所花费的劳动耗费。自然资源价格的构成包括自然资源的生产费用、自然资源的效用、并受自然资源稀缺性影响[7]。第二阶段：供求价格。在引入了市场机制以后，资源价格进一步演化为供求价格。在供求价格中，供求一致发生于土地需求曲线与供给曲线相交的任何一点，即均衡点。在均衡点，需求量等于供给量，价格处于均衡状态，形成某一时期的土地价格。第三阶段：政策价格或目标价格，即体现政府意志或经济社会发展目标的价格。由于土地价格影响着政府财政收入、地税收益的再分配、房地产市场、产业结构与产业布局和固定资产投资等，为保证宏观经济持续、健康、协调发展，政府需要对土地价格实行监管或干预。
(二)最佳定价模式的标准
从理论上说，最佳定价模式是一种能够代表和体现各种土地市场主体利益和要求的定价方法、定价制度的总和，它必须符合我国的基本国情，具体标准可以归纳为以下六个方面：
1.保证土地所有者的权益。我国实行社会主义土地公有制，所有者为国家和农民集体。任何单位和个人只能够依法拥有土地使用权或其他权项。在土地定价过程中，应防止国家权益流失、集体利益被侵夺。
2.保证政府对土地市场调控能力，防止地价虚高与地产市场过度投机。通过有效措施控制土地交易次数过频，以及避免购入土地后闲置、不加利用开发。
3.避免土地交易成本费用过高。在土地交易中，交易双方目的不一致，各自预期的土地收购价格往往存在较大分，双方必然就购买价格展开博弈。在博弈过程中，交易双方交为定价更利于自己，往往要耗用大量资源和时间，设计各种策略，造成交易成本费用过高。
4.从经济效益和社会效益全面衡量价格定位。土地定价不应只着眼于经济效益，还应同时关注社会效益和生态环境。
5.土地资源的保护与节约。切实保护好土地资源，充分合理利用土地，坚决杜绝有地不开发的现象。
6.与地区政府经济发展的政策目标相一致。土地资源是区域经济、产业布局等在空间上的具体落实，通过土地资源配置达到对产业布局的调控。
(三)当前中国土地定价的最佳模式
根据上述土地最佳定价模式的研究，结合现阶段我国土地市场的基本情况，我们认为：中国目前最佳的土地定价模式应当是政府指导定价。即土地在公开的土地有形市场上根据供求状况进行交易，并且国家根据其宏观经济目标、对资源的节约保护和对经济效益和社会效益的全面衡量等，对土地进行指导定价。
在政府指导定价模式中，由于行政的干预，可降低土地交易费用，避免土地过渡投机，保证政府对土地市场的调控力，使土地的开发利用与地区政府经济发展的政策目标相一致；维持土地供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，使市民购房负担比较合理。
土地是一种特殊的商品，关系到国家的宏观调控、地区政府经济发展的政策目标、土地资源的保护与节约等因素，因此不应只单纯依靠市场来定价。政府指导定价既体现了土地商品的市场性，又确保了政府对土地市场的宏观调控和充分控制，促进土地资源的合理开发、有效利用。为了保证政府指导价顺利、有效的实施，国家需要一系列的配套措施作保障：
1.政府土地市场预警系统的建立。土地市场预警系统是对土地的供给、需求、价格和利用情况等进行动态监测、分析，实施先兆预警，为政府部门提供决策参考的系统。政府建立土地市场预警系统，通过正确分析土地市场运行态势并预测其发展趋势，判断各产业过热或偏冷的程度，进行市场预警，为宏观管理部门实行适时适度的调控提供参考。土地市场预警系统还能指导政府未来土地供应的计划与方向，辅以土地政策的实施，确保土地供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。并且土地市场预警系统的建立，能加快政府对土地市场的反应速度，使政府指导价更符合市场规律，确保土地市场的健康、持续发展，这样政府指导价才具有最大的现实意义。
2.市场主体、政府部门法律意识的增强。国家制定相应的法律、法规，并大力培养市场主体的法律意思，确保法律、法规得到严格的遵守，从而落实、贯彻好政府指导价；并且政府部门也要严格遵守法律、法规，确保政府指导价有法可依，防止政府部门因一己私利，滥用职权私自定价。
3.区域划分与分类指导价格。由土地自然位置的固定性，不同区域的土地经济供给和土地的需求都有差异，因此应分类指导。
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